不斷走高的房?jī)r(jià)使二手房成為購(gòu)房人尤其是初次置業(yè)的年輕人的首選。
但相對(duì)于新建商品房買(mǎi)賣(mài)來(lái)說(shuō)，二手房交易風(fēng)險(xiǎn)較高，其具有操作不規(guī)范性、過(guò)戶手續(xù)繁雜、交易雙方多為個(gè)人等特點(diǎn)。購(gòu)買(mǎi)二手房要注意哪些風(fēng)險(xiǎn)呢？歸納起來(lái)現(xiàn)二手房交易至少存在五項(xiàng)常見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)，而通過(guò)對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)的防范，購(gòu)置二手房會(huì)更加順利。
二手房資質(zhì)的瑕疵：
1、房產(chǎn)權(quán)利有限制。如存在被抵押、涉訟、被列入拆遷范圍、土地使用權(quán)性質(zhì)為集體或劃撥、屬于安居用房等不能上市交易的問(wèn)題。
2、房產(chǎn)已被出租。買(mǎi)房應(yīng)注意到該承租人在同等條件下可優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)該房屋的權(quán)利。
3、買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)準(zhǔn)備用作營(yíng)業(yè)或辦公的，應(yīng)注意房產(chǎn)權(quán)證上的房屋用途限定。
風(fēng)險(xiǎn)防范：
購(gòu)房者在投資之前，首先要驗(yàn)看該房的產(chǎn)權(quán)證正本，最好再到房管部門(mén)查詢一下產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性。
其次，要了解該房是哪一年建的，還有多長(zhǎng)時(shí)間的土地使用期限；是否欠物業(yè)管理公司的費(fèi)用以及市政部門(mén)的水、電、煤氣等費(fèi)用。
再次，要核實(shí)產(chǎn)權(quán)證所確認(rèn)的面積與實(shí)際面積是否有不符之處，要察看房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)，看管線設(shè)置和走線情況，天花板是否有滲水的痕跡等。
最后，尤其要審查出賣(mài)人是否對(duì)標(biāo)的房屋享有全部產(chǎn)權(quán)，弄清該房有沒(méi)有共有人、產(chǎn)權(quán)有沒(méi)有抵押等情況，這樣就可以使購(gòu)房人免受不必要的損失。
賣(mài)方資質(zhì)上的瑕疵：
1、賣(mài)方并非產(chǎn)權(quán)證上的所有人，也沒(méi)有所有人的授權(quán)。
2、賣(mài)方雖是所有人之一但未取得共有人同意，前面李小姐遇到的就是這方面的問(wèn)題。
風(fēng)險(xiǎn)防范：
要搞清楚房屋的產(chǎn)權(quán)人究竟有幾個(gè)。如果產(chǎn)權(quán)人有多人，而合同僅一人簽字，一旦發(fā)生糾紛，法院原則上都會(huì)認(rèn)定合同無(wú)效。因此，產(chǎn)權(quán)人是一人以上的，一定要有委托書(shū)，而委托書(shū)最好是經(jīng)過(guò)公證的。
其次，與業(yè)主約定遷出時(shí)間。專(zhuān)業(yè)人員認(rèn)為，由于歷史原因，譬如前些年的房改房，除產(chǎn)權(quán)人外還有共住人。他們雖然沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，但法律規(guī)定他們有居住權(quán)。如果未征得他們同意，屆時(shí)他們不愿搬離的話，也會(huì)造成很大的麻煩。遇到這種情況，最好能和賣(mài)主約定遷出的條款，這樣買(mǎi)房者可以主動(dòng)些。
二手房?jī)r(jià)格上的瑕疵：
1、二手房?jī)r(jià)格應(yīng)為周邊區(qū)域新建商品房市價(jià)的2／3左右（具體視房子時(shí)間而定），過(guò)分高于此價(jià)格將存在貶值的風(fēng)險(xiǎn)。
2、二手房售價(jià)中計(jì)算了違章搭建部分的價(jià)款，但實(shí)際上這部分面積并未載入房產(chǎn)權(quán)證。
3、二手房存在未繳清的公用事業(yè)費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等其他費(fèi)用。
風(fēng)險(xiǎn)防范：
價(jià)格問(wèn)題是二手房交易中的重要問(wèn)題。賣(mài)方擔(dān)心賣(mài)低了，總喜歡拿同地區(qū)商品房的房?jī)r(jià)來(lái)比較，因而差價(jià)不大；而買(mǎi)方總強(qiáng)調(diào)一個(gè)“舊”字，結(jié)果往往是買(mǎi)賣(mài)雙方提出的價(jià)格相差懸殊，無(wú)法成交。其實(shí)，二手房估價(jià)則應(yīng)從幾個(gè)方面具體分析。
房屋因素。房屋竣工后即進(jìn)入折舊期，此外，樓層、朝向、平面布局等對(duì)價(jià)格也會(huì)產(chǎn)生相當(dāng)?shù)挠绊憽?/font>
環(huán)境因素。在同一地段，舊房的小區(qū)環(huán)境會(huì)遜色于新住宅區(qū)，比如小區(qū)平面布局、設(shè)施、綠化以及房屋的外觀造型等，舊房都要大打折扣。
另外，地區(qū)居民的結(jié)構(gòu)、文化氛圍、配套建設(shè)、有無(wú)物業(yè)管理、小區(qū)是否獨(dú)立封閉等也會(huì)對(duì)房屋價(jià)格產(chǎn)生較大影響。
二手房質(zhì)量上的瑕疵：
1、住宅本身的質(zhì)量瑕疵。如存在漏水、墻面開(kāi)裂、下水道堵塞、水壓電壓不足等情況。
2、相鄰關(guān)系上的瑕疵。如鄰里之間存有公用面積糾紛、原居住人存有過(guò)度復(fù)雜的社會(huì)關(guān)系等。一些購(gòu)房者往往只看重房屋的地理位置和價(jià)格，而對(duì)于房屋質(zhì)量問(wèn)題卻很少關(guān)注，也往往因此出現(xiàn)很多在房屋成交后才出現(xiàn)的漏水缺電情況。
風(fēng)險(xiǎn)防范：
購(gòu)房者一定要對(duì)房屋質(zhì)量仔細(xì)驗(yàn)看，除了實(shí)地考察外最好向左鄰右舍、物業(yè)公司詢問(wèn)房屋是否做過(guò)大修或存在其他質(zhì)量問(wèn)題。特別是需要小心檢查屋內(nèi)水、電、氣等設(shè)施是否完好，查看房屋的供電容量，以防冬夏空調(diào)開(kāi)不了的尷尬，觀察屋內(nèi)電線是否有老化的現(xiàn)象。購(gòu)房者對(duì)簡(jiǎn)單的新裝修更要多一個(gè)心眼，有些新裝修是為了掩蓋房屋本身的質(zhì)量缺陷，如墻壁上的裂縫，天花板的滲水痕跡等。
二手房交易過(guò)程的瑕疵：
主要為交易合同對(duì)雙方的權(quán)利義務(wù)約定不明引發(fā)爭(zhēng)議，或交易方利用合同進(jìn)行詐騙，以及交易過(guò)程規(guī)范的風(fēng)險(xiǎn)控制。
風(fēng)險(xiǎn)防范：
專(zhuān)業(yè)人士指出，二手房交易的風(fēng)險(xiǎn)在二手房按揭過(guò)程中同樣存在，交易雙方應(yīng)盡量規(guī)避。
1、一般情況下，辦理二手房按揭，交易雙方應(yīng)在辦理過(guò)戶手續(xù)之前就申請(qǐng)，而在辦理過(guò)戶手續(xù)之后再申請(qǐng)，就會(huì)造成交易不成的危險(xiǎn)。銀行在審批貸款時(shí)除了要調(diào)查買(mǎi)方的經(jīng)濟(jì)狀況，有無(wú)還款能力外，還要求雙方提供房屋的評(píng)估報(bào)告，取評(píng)估價(jià)和交易價(jià)中較低的價(jià)格確定其貸款金額。買(mǎi)方需要支付不少于30％的首期款，同時(shí)貸款年限還要以房屋的使用年限等因素進(jìn)行確定。買(mǎi)賣(mài)雙方不清楚這些環(huán)節(jié)都有可能導(dǎo)致交易失敗。
2、辦理二手房按揭，需要辦理完過(guò)戶手續(xù)，產(chǎn)權(quán)人的名字由賣(mài)方更換為買(mǎi)方后，才能以該處房產(chǎn)作為抵押申請(qǐng)貸款。一般情況下，在辦理過(guò)戶手續(xù)前，買(mǎi)方支付的首期款應(yīng)存入銀行指定的房產(chǎn)交易代理機(jī)構(gòu)在該行的賬戶，由銀行凍結(jié)，這樣可以避免類(lèi)似買(mǎi)方惡意拖延辦理按揭手續(xù)的時(shí)間，賣(mài)方遲遲不能收到賣(mài)房的尾款或賣(mài)方收到首期房款而遲遲不辦理房屋過(guò)戶手續(xù)等風(fēng)險(xiǎn)。
隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷成熟和升級(jí)，二手房以它價(jià)低、質(zhì)量可靠、風(fēng)險(xiǎn)小以及即買(mǎi)即住的優(yōu)點(diǎn)吸引了越來(lái)越多的人青睞。其投資潛力也逐漸顯現(xiàn)出來(lái)，希望以上介紹能夠?yàn)闇?zhǔn)備投資二手房的投資者清除一些盲點(diǎn)。