我們最大的問題是妖化和魔化房地產(chǎn)行業(yè)，無(wú)視市場(chǎng)化房地產(chǎn)十年的巨大成就，否認(rèn)房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)行為。無(wú)視城鎮(zhèn)自有住房率87.8%的事實(shí)和農(nóng)村自有住房基本普及的事實(shí)。據(jù)昆明2006年末農(nóng)普辦和市統(tǒng)計(jì)局公布的“昆明市第二次全國(guó)農(nóng)業(yè)普查”表明，昆明市農(nóng)民的自有住房比例很高。2006年末，農(nóng)村98.4％的住戶擁有自己的住宅，8.9％的住戶擁有兩處以上住宅。這樣的情況基本也是全國(guó)的情況。中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)責(zé)任在于改善型需求和城市化進(jìn)程中城市新增人口的需求，而不是基本居住需求。
絕大多數(shù)老百姓解決不了商品房的改善性需求無(wú)可厚非，我們?cè)谒^的福利分房和高保障階段的1978年之前，人均居住面積僅僅是7.8平米，而目前的人均居住面積28平方米。不能否認(rèn)的是，高保障的福利分房階段，中國(guó)的居住水平長(zhǎng)期得不到提高，絕不僅僅是經(jīng)濟(jì)實(shí)力的問題，而是分配體制的問題，也就是所謂的保障分配制沒有建設(shè)的積極性，沒有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的機(jī)制的福利分房只是少數(shù)權(quán)利者的盛宴，一般的老百姓甚至一般機(jī)關(guān)干部企業(yè)員工，并沒有在保障分配制度下得到真正的利益。
但是，98年全面市場(chǎng)化以來的巨大變化是不可抹殺的。而且中國(guó)市場(chǎng)化最初階段要解決的是高收入人群的改善性需求，以高房?jī)r(jià)補(bǔ)貼財(cái)政和城市建設(shè)的資金需求，而這一點(diǎn)無(wú)疑是成功的。城市建設(shè)的亮麗不僅僅是經(jīng)濟(jì)水平的提升，還在于房地產(chǎn)市場(chǎng)化所帶來的土地出讓收益和土地出讓金的增加。否則目前形勢(shì)下的地方政府很難有財(cái)力進(jìn)行城市建設(shè)。土地出讓金在過去幾年也是功不可沒的。
再有就是通過多年的探索實(shí)踐，目前的土地征用還原為承認(rèn)土地使用者為真實(shí)的產(chǎn)權(quán)人是必然趨勢(shì)。國(guó)有土地可以無(wú)償征用的概念正在淡出，這表現(xiàn)在征地拆遷實(shí)踐上。商業(yè)性拆遷越來越普及，甚至要普及到國(guó)家公益收儲(chǔ)和拆遷。保障住房中的經(jīng)濟(jì)適用房越來越?jīng)]有可行性，退出舞臺(tái)是必然的事情。
房地產(chǎn)的市場(chǎng)化方向沒有錯(cuò)，錯(cuò)誤的在于從上至下的糊涂觀念。土地財(cái)政越來越弱化不是每個(gè)人都能理解的，但是必須讓每個(gè)人都理解，現(xiàn)行征地拆遷實(shí)踐的真正問題在于征地拆遷只能越來越尊重被拆遷戶的利益。拆遷條例與物權(quán)法的沖突是必然要解決的。遼寧張劍案已經(jīng)提供了一個(gè)范例。而目前要逐漸改變的是籍公益為名的強(qiáng)制做法。
這樣的趨勢(shì)，勢(shì)必造成最低收入人權(quán)保障住房的購(gòu)買力也逐漸不存在了。那么只有在精簡(jiǎn)機(jī)構(gòu)完善市場(chǎng)化以及人均財(cái)富提高上下功夫，也就是國(guó)家抓好二次分配的事。當(dāng)然，不能依靠強(qiáng)制性的增加工資的方式，新勞動(dòng)合同法的副作用給我們敲響一記警鐘。
房地產(chǎn)市場(chǎng)要解決的是中高收入群體的改善性住房問題。至于京滬深穗等城市的房?jī)r(jià)白領(lǐng)接受起來很吃力，這樣的現(xiàn)狀在全國(guó)市場(chǎng)不是普遍情況。全國(guó)商品房均價(jià)09年上半年每平米4500元，很多二三線城市的房?jī)r(jià)仍處于較低水平。
而且真實(shí)的市場(chǎng)供應(yīng)還有很多非商品房，如集資建房，屢禁不止的小產(chǎn)權(quán)房，新農(nóng)村建設(shè)等等形勢(shì)。這些形式不在商品房的均價(jià)里面。還有單位統(tǒng)一的團(tuán)購(gòu)行為，價(jià)格基本可以在商品房?jī)r(jià)格基礎(chǔ)上折扣20—50%。
在居住水平日益提高成為百姓追求的最大目的的未來，房地產(chǎn)行業(yè)趨冷是不可想象的。讓一部分人先富起來的國(guó)策也不會(huì)改變，共同富裕的理想要經(jīng)過很多代人的努力才能實(shí)現(xiàn)。而所謂的均貧富實(shí)踐在我們的歷史上經(jīng)過無(wú)數(shù)次的常識(shí)，事實(shí)是所有均貧富的實(shí)踐只是生產(chǎn)力嚴(yán)重下降，而沒有真正的進(jìn)步。這一點(diǎn)在中國(guó)表現(xiàn)的最徹底也最明顯。之后先富帶后富這樣的形勢(shì)才能實(shí)現(xiàn)共同富裕，至于仇富實(shí)在是沒有任何先進(jìn)性的思維。
我們畢竟還處在房地產(chǎn)市場(chǎng)化的初級(jí)階段，而且處于城市化的初級(jí)階段。即使你想冷卻房地產(chǎn)市場(chǎng)，也是基本徒勞的。
當(dāng)然對(duì)于市場(chǎng)化房地產(chǎn)政策的探索是需要的，這種探索在市場(chǎng)化程度越來越高的情況下是很自然的事情。增加土地供應(yīng)的難度越來越大，對(duì)土地的需求房企追逐是有道理的，這不是房企的真實(shí)意愿，而是市場(chǎng)供應(yīng)的狀況。
至于對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)如下的評(píng)價(jià)是沒有道理的：“受惠于宏觀政策的房地產(chǎn)業(yè)擺脫資金危機(jī)之后，卻“恃寵而驕”，見好就漲，不是做實(shí)主業(yè)，加大供給，緩和供求，為行業(yè)健康持續(xù)發(fā)展從長(zhǎng)計(jì)議，而是忙著圈地圈錢，謀求進(jìn)一步玩轉(zhuǎn)資本市場(chǎng)，任由行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)加快累積。”
沒有土地儲(chǔ)備的所謂坐實(shí)主業(yè)，無(wú)米之炊是任何小媳婦都做不到的。對(duì)土地的爭(zhēng)奪來源于市場(chǎng)預(yù)期，更來源于對(duì)土地供應(yīng)嚴(yán)重下降的預(yù)期，還是想方設(shè)法增加土地供應(yīng)才是根本，至于需求的增長(zhǎng)，是限制不了的。