應(yīng)媒體的要求，對(duì)四季度重慶樓市發(fā)表一些看法。因之前預(yù)測(cè)一直處于不準(zhǔn)確的狀態(tài),我們承認(rèn)，我們對(duì)影響樓市的因素，以及對(duì)市場(chǎng)真正的熟悉，正如一對(duì)相戀一年的戀人一樣，既熟悉，又陌生，市場(chǎng)是如此的近，卻又顯得如此的飄渺與不可琢磨。
這一年，伴隨著不可琢磨的市場(chǎng)的，是不可琢磨的市場(chǎng)數(shù)據(jù)。僅僅是成交一個(gè)答案，我們就可以找到5個(gè)官方版本。對(duì)于確切的數(shù)字如此不可琢磨，有點(diǎn)象你發(fā)覺(jué)你永遠(yuǎn)也追不到的一個(gè)戀人，你會(huì)有什么感覺(jué)。我是氣餒的，因此幾乎放棄了對(duì)數(shù)據(jù)的執(zhí)著。
然已經(jīng)習(xí)慣了對(duì)著數(shù)字說(shuō)話，數(shù)字不是眼睛，但成了一種精神鴉片。當(dāng)市場(chǎng)進(jìn)行再次解讀的時(shí)候，我們只能再次向數(shù)字求救。其實(shí)我們的觀點(diǎn)，一直是市場(chǎng)是可以被解釋的，不能的是，你找不到所有可以解釋這個(gè)答案的結(jié)構(gòu)。
人性其實(shí)有些本質(zhì)的想通，在我們對(duì)比了所有數(shù)據(jù)之后，我們發(fā)現(xiàn)所有數(shù)據(jù)只會(huì)呈現(xiàn)出量上的差別，但在方向和性質(zhì)上，確是同步的，其實(shí)這也很簡(jiǎn)單，因?yàn)椴还苷莻€(gè)口子的數(shù)據(jù)，不管呈現(xiàn)出多大的差異，但政府的方向是同步的，因此表現(xiàn)在數(shù)據(jù)上趨勢(shì)也是確定的。唯一不確定的僅僅是程度而已！
還是讓我們回到數(shù)字本身方面來(lái)說(shuō)話：今年1—9月出讓土地的建筑總體量為：1741萬(wàn)方；1—9月預(yù)售許可證放量為：1290萬(wàn)方；銷售體量為：1400萬(wàn)方（315網(wǎng)站數(shù)據(jù)與國(guó)土局混合數(shù)據(jù)，純粹國(guó)土數(shù)據(jù)估計(jì)應(yīng)為1300萬(wàn)方左右）。靜態(tài)來(lái)看本年度數(shù)據(jù)，那么重慶樓市2009年行情呈現(xiàn)出動(dòng)態(tài)平衡狀態(tài)。土地市場(chǎng)保存了約30%左右的正常壓力市場(chǎng)。
在供需動(dòng)態(tài)平衡中的市場(chǎng)，為什么會(huì)呈現(xiàn)出大幅度上揚(yáng)的局面。這里面應(yīng)該從數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)性中可以找到答案。一是預(yù)售許可證放量中，商業(yè)用房存量通常占整個(gè)市場(chǎng)比例的20%，而商業(yè)銷售比例卻不足10%，也就意味著市場(chǎng)上商業(yè)的存量大于住宅的存量，在結(jié)合上面的數(shù)據(jù)來(lái)看，那么意味著住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)出供應(yīng)不足的局面。因此產(chǎn)生供應(yīng)短缺導(dǎo)致市場(chǎng)上升的局面。第二個(gè)方面，從跨年度結(jié)構(gòu)性數(shù)據(jù)來(lái)看，08.4—09.5月14個(gè)月中，土地出讓建筑面積為：550萬(wàn)方；同期的預(yù)售許可證放量為：1870萬(wàn)方；同期市場(chǎng)消化量為：1723萬(wàn)方。如果考慮到預(yù)售許可證中商業(yè)比重與存量關(guān)系，因此在這個(gè)階段內(nèi)，總體市場(chǎng)特征呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的狀態(tài)。在這種狀態(tài)下，市場(chǎng)供需關(guān)系呈現(xiàn)出供應(yīng)短缺狀態(tài)，存量壓力與需求恐慌心里導(dǎo)致市場(chǎng)呈現(xiàn)出極度的剛性狀態(tài)，因而導(dǎo)致市場(chǎng)量?jī)r(jià)同步上行局面，也是可以解釋的。
市場(chǎng)異動(dòng)總是多角度原因，我們從另外一個(gè)渠道得到的數(shù)據(jù)，重慶今年拆遷安置的平均價(jià)格為：5925元每平方米；上半年拆遷安置總共解決了35000套左右的房屋，如果按照每套85左右的建面計(jì)算，拆遷一共解決了重慶市場(chǎng)300萬(wàn)方市場(chǎng)需求，因此產(chǎn)生的間接和陰性的需求比例設(shè)定為0.5，那么由拆遷帶動(dòng)的總體需求大概為450萬(wàn)方左右。而這種需求又在短時(shí)間內(nèi)急劇釋放，造成階段性的供求關(guān)系紊亂后，市場(chǎng)恐慌心里上揚(yáng)。加上去年土地市場(chǎng)放量極少，已有土地市場(chǎng)因?yàn)榻鹑谖C(jī)的緣故，控制了開發(fā)節(jié)奏，這加劇了市場(chǎng)階段性短缺，而房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)又受到供應(yīng)時(shí)間限制，因此短缺氛圍下，開發(fā)商捂盤也就成了市場(chǎng)自然調(diào)控的手段。這是今年市場(chǎng)走勢(shì)的一個(gè)重要解讀角度。
總體來(lái)看，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)關(guān)系呈現(xiàn)出逆向關(guān)系，即成交量自四月頂點(diǎn)以后，開始逐步下滑，而成交價(jià)格則是今年一直穩(wěn)步上升。這里解釋的原因也可以用四月以后，拆遷釋放貢獻(xiàn)率逐步減少，市場(chǎng)需求回復(fù)到正常狀態(tài)，另一方面也可以解釋因?yàn)楣┬杳芗由贤恋厥袌?chǎng)暖風(fēng)吹導(dǎo)致成本關(guān)系，供需關(guān)系的逆轉(zhuǎn)，形成價(jià)格漸行漸高的市場(chǎng)動(dòng)向。
但問(wèn)題在第三季度出現(xiàn)了一種轉(zhuǎn)折現(xiàn)象。先看三季度的市場(chǎng)數(shù)據(jù)：土地成交面積為：943.5萬(wàn)方；預(yù)售許可證放量為：538萬(wàn)方；市場(chǎng)消化量為：520萬(wàn)方（315網(wǎng)站數(shù)據(jù)，有適當(dāng)夸大），從這個(gè)數(shù)據(jù)本身來(lái)看，供應(yīng)已經(jīng)大過(guò)需求。因此市場(chǎng)恐慌氣氛會(huì)逐漸減弱。但受制于08.4—09.5月土地出讓數(shù)量的太少，本階段可供應(yīng)的市場(chǎng)放量放大有限，而有存量土地的開發(fā)企業(yè)多為大型開發(fā)商，單盤放量短期積聚放大可能性并不大，因此整個(gè)市場(chǎng)供應(yīng)量短期內(nèi)不會(huì)呈現(xiàn)出積聚放大的現(xiàn)象。但受到市場(chǎng)需求的前期過(guò)度釋放，因此需求也會(huì)呈現(xiàn)出緩慢萎縮狀態(tài)。從上述角度來(lái)看，首先就是土地稀缺的恐慌心理將被市場(chǎng)消除，但高價(jià)土地會(huì)對(duì)市場(chǎng)有一定的影響，這會(huì)在某種程度上左右市場(chǎng)價(jià)格；其次是供需會(huì)逐漸趨于平衡。這會(huì)從某種程度上抑制市場(chǎng)價(jià)格的上行。最后一點(diǎn)是股市影響講對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生決定性影響。而股市最近表現(xiàn)出一種向下的苗頭，主要是華南城，恒盛地產(chǎn)，新寶龍地產(chǎn)降價(jià)ipo或者上市當(dāng)日破發(fā)，以及恒大最近傳出募集資金難度加大而減少資金募集總量的消息，證明今年一旦夸張的土地市場(chǎng)受到資本市場(chǎng)約束以后，開發(fā)公司資金短缺的鬼魅將再次閃現(xiàn)。這也對(duì)市場(chǎng)價(jià)格形成一個(gè)約束。
從以上因素綜合分析。在各種因素的平衡和取舍過(guò)程中，我們認(rèn)為市場(chǎng)在供求關(guān)系中，供應(yīng)會(huì)對(duì)需求產(chǎn)生向下的一定的壓力，但并不會(huì)特別強(qiáng)烈。而市場(chǎng)價(jià)格考驗(yàn)在于資本市場(chǎng)是否會(huì)發(fā)生劇烈的崩塌，如果排除這個(gè)因素，我們看好市場(chǎng)在平穩(wěn)中向下運(yùn)行。運(yùn)行特征呈現(xiàn)出量?jī)r(jià)同步小幅度下滑的特征