數(shù)據(jù)顯示，今年三季度，高檔項目已經(jīng)成為中國房地產(chǎn)20強企業(yè)業(yè)績貢獻的主力軍。主要由投資性置業(yè)和改善性置業(yè)構成的高檔房市場的“上位”，意味著樓市已偏離政府所希望的發(fā)展路線。
政策收緊的傳言再度彌漫整個樓市。尤其在南京，這個去年最早出手救市的城市，突然宣布縮減公積金貸款最高額度，加重了市場對政策收緊的心理預期。與此同時，上海銀監(jiān)局也下發(fā)通知，再度重申了“二套房貸”的收緊政策。即使沒有進一步的政策收緊信號，但房地產(chǎn)信貸由年初的適度寬松變?yōu)檫m度收緊也已基本成為既定事實。
在幾個月前樓市強勁反彈之時，早已預言了眼下這一結果的發(fā)生。去年金融危機的不期而至，國家不得不采取適度寬松的貨幣政策以挽救經(jīng)濟時，正處于深幅調(diào)整中的樓市成為最大受益者，并于年初結束了尚未完成的周期調(diào)整，掉頭向上。南京公積金政策的從松到緊，則成為樓市這一輪“v”形反轉結下的“惡果”?；究梢源_定的是，去年底出臺的一系列寬松政策可能因此走向終結，但新的調(diào)控政策會否重來，仍由市場未來的走勢而定。
價漲量跌的市場局面再度出現(xiàn)，預示著樓市再次站在了“十字路口”。除了市場層面的統(tǒng)計外，數(shù)據(jù)顯示，今年三季度，高檔項目已經(jīng)成為中國房地產(chǎn)20強企業(yè)業(yè)績貢獻的主力軍。主要由投資性置業(yè)和改善性置業(yè)構成的高檔房市場的“上位”，意味著樓市已偏離政府所希望的發(fā)展路線。
9月下旬，龍湖地產(chǎn)推出北京別墅項目——頤和原著，第一批35套別墅單套價格動輒幾千萬甚至上億元，在不足一個月的時間內(nèi)，已經(jīng)預訂20套。龍湖地產(chǎn)北京公司的銷售員告訴記者，很多套別墅被來自山西的客商訂購。近期開展的山西煤改，不僅讓一大批煤老板“下崗”，他們手中的閑置資金也因此流向樓市，投資性需求再次在市場上占據(jù)了上風。
誰在主導樓市？
今年3月，當開發(fā)商喜迎樓市“小陽春”時，業(yè)內(nèi)人士均發(fā)表觀點及證據(jù)，證明本輪樓市的上揚是由自住性需求帶來的。然而，當更多的自住需求，以及迫在眉睫的改善性需求客戶準備好人民幣進場時，卻發(fā)現(xiàn)手中有限的“人民幣”早已追趕不上房價上漲的腳步。
“不是不想買，是真的買不起了。”一位購房人對記者感嘆。昨日，國家統(tǒng)計局公布了前三季度房地產(chǎn)市場的各項數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)顯示，9月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲2.8%，漲幅比8月份擴大0.8個百分點；環(huán)比上漲0.7%，漲幅比8月份縮小0.2個百分點。
當房地產(chǎn)價格連續(xù)數(shù)月環(huán)比上漲時，交易量已經(jīng)在最近一個月甚至幾個月前開始下滑。國土部智囊機構中國土地勘測規(guī)劃院近期發(fā)布報告“房地產(chǎn)行業(yè)價漲量跌現(xiàn)象探析”（下稱“報告”）顯示，6月份全國房屋銷售面積接近1億平方米，7月份已下降至8000萬平方米以下。
實際情況是，進入三季度以后，高檔項目已經(jīng)成為市場成交的主角。克而瑞系統(tǒng)的數(shù)據(jù)顯示，第三季度銷售金額全國20強企業(yè)，其高檔項目業(yè)績貢獻率已經(jīng)達到了39%，而今年上半年高檔項目的業(yè)績貢獻率還只是19%，甚至前三季度的相關數(shù)據(jù)也僅僅是29%。
對于消費者而言，更加感性的認識是，目前北京五環(huán)以內(nèi)已經(jīng)難尋2萬元/平方米以下的房源。市場人士表示，高檔項目的迅速上位、普通住宅的缺席，是造成整個市場成交價格上攀的重要原因，而在高檔項目市場，投資性需求的涌入，以及原先并不迫切的改善性需求的被激發(fā)，令高檔項目成交火爆，對整個市場的影響便是量跌價不跌。
政策走向難定
上述報告指出，在實體經(jīng)濟恢復不到位的情況下，房地產(chǎn)扶持政策會將該行業(yè)變成一個投機和投資的行業(yè)。7月份以后市場表現(xiàn)出來的價漲量跌的行情，就說明了市場的猶豫和觀望。報告同時表示，應該出臺相應的政策對當前泡沫化的房地產(chǎn)市場進行調(diào)控。除了繼續(xù)扶持中小企業(yè)發(fā)展、增加就業(yè)等發(fā)展實體經(jīng)濟的政策外，還應該針對房地產(chǎn)市場過度投機的問題，出臺系列強化政策。
不過中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌對出臺調(diào)控政策的態(tài)度表現(xiàn)謹慎。他表示，目前“二套房貸”的嚴格執(zhí)行，已經(jīng)是非常嚴厲的調(diào)控政策。目前雖然一線城市和熱點房地產(chǎn)市場價格上升到歷史峰值，且交易量在下降，但并非全國情況都是一樣的，有些城市的情況還并不糟糕。
他同時指出，房地產(chǎn)市場在整個經(jīng)濟復蘇中起到了帶頭作用，在經(jīng)濟狀況尚未徹底好轉的情況下，宏觀經(jīng)濟還需要房地產(chǎn)行業(yè)加大開復工面積、加大投資進行活躍，而目前的數(shù)據(jù)顯示，上述兩項數(shù)據(jù)甚至同比還在下降，因此還不到對房地產(chǎn)調(diào)控的時機。
針對中國土地勘測規(guī)劃院的報告，顧云昌表示，從國土部的角度來說，確實還有些政策可以出臺。針對目前的狀況，宏觀經(jīng)濟需要房地產(chǎn)行業(yè)帶頭進行活躍，自住型需求也仍然很旺盛，那么房地產(chǎn)市場如要向健康方向發(fā)展，加大土地供給，或者說增加有效供給，以及盤活已經(jīng)供給的土地則勢在必行。但“目前并未聽說有進一步調(diào)控政策出臺的可能，相關政策的走向至少要等到今年年底的中央經(jīng)濟工作會議召開之后才能確定”。