在連續(xù)享用流動(dòng)資金充裕的“盛宴”后，從第四季度開始，房地產(chǎn)企業(yè)的“錢袋子”或許會(huì)重新干癟。
央行昨日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，9月新增人民幣貸款5167億元，雖較8月有所上升，但跟上半年相比仍屬較低水平。近日，上海一家銀行的信貸經(jīng)理介紹說，今年的信貸指標(biāo)已基本用完，銀行對(duì)新申請(qǐng)貸款客戶的審批條件將更加嚴(yán)苛，企業(yè)獲得貸款的難度更大。眼下，上海民間信貸的貸款利率報(bào)價(jià)已達(dá)到月利率8%，而在溫州一些地方甚至達(dá)到10%。
在貸款和銷售雙重不利的情勢(shì)下，誰會(huì)成為地產(chǎn)商中最缺錢的公司呢？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者就此展開一番調(diào)查。
激進(jìn)拿地企業(yè)資金最緊張
“與同等規(guī)模的公司相比，綠城中國(guó)資金流動(dòng)性最差，原因是它近來激進(jìn)拿地的做法。”標(biāo)準(zhǔn)普爾分析師李國(guó)宜就資金流動(dòng)性情況，對(duì)在港交所上市的內(nèi)地房企進(jìn)行了排序，認(rèn)為一些近期激進(jìn)拿地的企業(yè)如綠城中國(guó)等將有較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
綠城中國(guó)的中報(bào)顯示，截至今年6月底，公司的銀行結(jié)余和現(xiàn)金只有53億元，但在7到9月的3個(gè)月時(shí)間里，綠城卻花去164億元用于買地。李國(guó)宜認(rèn)為，綠城中國(guó)今年以來的權(quán)益銷售金額和買地金額已十分接近，如果繼續(xù)保持現(xiàn)有激進(jìn)買地的速度，企業(yè)未來的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是顯而易見的。尤其是當(dāng)綠城熱銷勢(shì)頭終結(jié)時(shí)，大筆未支付的土地出讓金會(huì)讓公司的現(xiàn)金支付能力捉襟見肘。
最能佐證他觀點(diǎn)的是，綠城中國(guó)為了獲得更多資金，在今年9月與平安信托簽訂了總金額有望達(dá)到150億元的投資戰(zhàn)略框架協(xié)定。
李國(guó)宜還將綠城中國(guó)和今年以來買地不多的世茂地產(chǎn)、富力地產(chǎn)作了一下比較。在負(fù)債比率方面，富力地產(chǎn)已由去年底的124%下降至110%，今年的目標(biāo)是將負(fù)債率降至80%；世茂房地產(chǎn)凈負(fù)債比率由去年底的53%降至32%。兩家公司的上半年銷售額均不及綠城中國(guó)，但掌握的現(xiàn)金卻更多。兩家公司在土地市場(chǎng)的出手驚人一致，均保持相對(duì)低調(diào)。富力還獲批發(fā)行不低于55億元的公司債，加上前三季度高達(dá)186億元的銷售額，應(yīng)付今年即將到期的90多億長(zhǎng)期借款已是綽綽有余。
國(guó)企大鱷不缺錢
然而，李國(guó)宜的觀點(diǎn)僅適用于在港交所上市的內(nèi)地民營(yíng)房地產(chǎn)公司，而近來拿地風(fēng)頭正健的中海地產(chǎn)等企業(yè)就被香港資本市場(chǎng)普遍認(rèn)為是例外，如香港信誠(chéng)國(guó)際執(zhí)行董事涂國(guó)彬就認(rèn)為中海的現(xiàn)金流是在港上市的內(nèi)地房企中最好的。
盡管中海地產(chǎn)今年以來購(gòu)買土地的花費(fèi)已超過118億元，但其財(cái)務(wù)表現(xiàn)足以應(yīng)付上述收購(gòu)。截至6月30日，中海地產(chǎn)持有現(xiàn)金185.8億港元，還有26.7億港元的未動(dòng)用貸款；此外，中海地產(chǎn)的凈負(fù)債率從2008年底的46.8%大幅下降至13.2%，銷售額更達(dá)到338億元。與此同時(shí)，中海地產(chǎn)的土地收購(gòu)行為還得到了母公司中建集團(tuán)的支持。
而在土地市場(chǎng)上出手了227億元的保利地產(chǎn)，看似已提前消耗了1~8月份簽約銷售金額279.19億元中的相當(dāng)部分，但公司卻可以憑借自己國(guó)有背景的身份，向自己的母體融資。今年的7月14日，保利地產(chǎn)曾向母公司保利集團(tuán)等公司定向增發(fā)募集78億元。
資本市場(chǎng)融資額縮水
在8月份的博鰲房地產(chǎn)論壇上，瑞銀集團(tuán)投資銀行亞洲區(qū)主席蔡洪平曾把在香港資本市場(chǎng)上市看作是解決內(nèi)地房地產(chǎn)商資金需求的重要來源。而在隨后的一個(gè)多月時(shí)間里，相繼有恒盛、恒大、龍湖、寶龍等十多家內(nèi)地房地產(chǎn)公司赴港上市或啟動(dòng)上市計(jì)劃。但是，港股市場(chǎng)卻沒有能夠讓內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)完全滿意。恒盛地產(chǎn)雖然獲得超過51倍的認(rèn)購(gòu)，但在制訂招股價(jià)時(shí)，依然選擇了指導(dǎo)價(jià)4~5.3港元的中低端位置，以僅僅4.4港元/股的價(jià)格發(fā)行，總?cè)谫Y額僅99億港元，與119億港元的上限價(jià)格發(fā)行預(yù)期相差甚遠(yuǎn)。福建寶龍地產(chǎn)的發(fā)行價(jià)更由原定的每股3.3至4.9港元下調(diào)至2.75港元，調(diào)整6.28億美元的融資規(guī)模至3.53億美元。
其他幾家將要上市的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)也傳出了融資縮水的消息。涂國(guó)彬認(rèn)為，目前內(nèi)地房地產(chǎn)商在港交所的發(fā)行定價(jià)與公司業(yè)績(jī)和成長(zhǎng)潛力關(guān)系不大，與市場(chǎng)的表現(xiàn)卻關(guān)系密切。更糟糕的是，近來澳大利亞、美國(guó)、日本等區(qū)域相繼傳出收緊本國(guó)貨幣供應(yīng)的消息之后，引起香港資本市場(chǎng)的恐慌，新股定價(jià)因此難以維持高位，進(jìn)而也影響到了新上市內(nèi)地房企的融資額。
銀行授信冷熱不均？
相比綠城中國(guó)等企業(yè)的激進(jìn)買地，有一些房地產(chǎn)公司在今年土地市場(chǎng)上的表現(xiàn)并不突出，但同樣可能受到銀根收緊的沖擊，原因之一或許是這部分內(nèi)地房地產(chǎn)公司未能在資金充裕的金融市場(chǎng)中分得一杯羹，其中最典型的便是剛發(fā)行了高息票據(jù)融資3.75億美元的碧桂園。
雖然今年以來包括萬科、雅居樂等在內(nèi)的多家地產(chǎn)公司獲得內(nèi)資銀行超過1000億元的融資額度，但有一些房地產(chǎn)公司卻始終未能獲得國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行的眷顧，沒能以較低的利息成本獲取銀行貸款融資。碧桂園便是其中之一。9月3日，碧桂園正式發(fā)布公告，稱將發(fā)行價(jià)值3億美元的高息債券。據(jù)公告透露，此筆高息債券為5年期，2014年9月10日到期，票面利率為11.75%。9月17日，碧桂園又表示再多發(fā)行7500萬美元優(yōu)先票據(jù)，使總額達(dá)到3.75億美元。
“碧桂園發(fā)行3億美元高息債券之事凸顯了潛在的融資問題。公司在當(dāng)前低利率環(huán)境中需要發(fā)行如此高息債券相當(dāng)令人驚訝，或許也意味碧桂園無法獲得其他融資資源。”高盛的評(píng)論直指碧桂園的弱項(xiàng)。
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4家已通過聆訊房企融資至少200億
據(jù)中原地產(chǎn)研究中心調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,目前至少有30家房企正在進(jìn)行a股或h股的上市計(jì)劃。如果這批房企ipo成功,募集資金總規(guī)模將超過1000億元。
據(jù)統(tǒng)計(jì),目前總部位于北京的金隅集團(tuán)、深圳的華南城、上海的恒盛地產(chǎn)以及14日剛掛牌的廈門寶龍地產(chǎn)4家公司均已在香港上市。而總部位于廣州的恒大地產(chǎn)、深圳的花樣年、廈門的明發(fā)集團(tuán)以及禹洲集團(tuán)四家房企也已經(jīng)通過了香港聯(lián)交所的上市聆訊。另外,上市傳聞已久的龍湖地產(chǎn)也可能在本月內(nèi)完成上市聆訊。據(jù)悉,該公司上市初步集資約78億港元。
已經(jīng)通過聆訊的四家房企中,恒大地產(chǎn)計(jì)劃下周一與明發(fā)集團(tuán)同時(shí)進(jìn)行上市推介,本月23日至29日公開招股,并暫定于11月5日掛牌。據(jù)了解,恒大地產(chǎn)此次預(yù)計(jì)募集資金10億至15億美元(約78億至117億港元)。明發(fā)集團(tuán)計(jì)劃籌資最少80億元?；幽暧?jì)劃本月底招股,11月初掛牌,擬集資46億元。而禹洲集團(tuán)準(zhǔn)備20日香港上市招股,計(jì)劃募集資金3-5億美元。
這四家公司至少融資200億元。除了以上這些公司,還有卓越地產(chǎn)、佳兆業(yè)等公司正在積極備戰(zhàn)香港上市。
縱觀已經(jīng)在香港上市和通過聆訊的內(nèi)地房企中,恒盛地產(chǎn)以及恒大地產(chǎn)稱得上數(shù)一數(shù)二的,他們的募集資金額也是不相上下。
恒盛地產(chǎn)融資額最高達(dá)119億港元,掌門人張志熔也躍上了2009胡潤(rùn)內(nèi)地富豪榜的第51位