近日發(fā)布的一項調查結果顯示，北京、上海、廣州、深圳、南京、重慶等國內十大樓市典型城市的地價占房價平均比重為25.7%，其中京、滬、廣、深四個一線城市的比重更高些，在27%~30%之間。上述地價為“土地出讓時的樓面地價”，房價為“項目開盤均價”。據(jù)介紹，全樣本的統(tǒng)計方式，包含了上述十大城市自2005年以來取得土地且已進入銷售階段(包括已售完)的商品住宅項目，有效樣本為754個。
京滬深穗四城比重較高調查結果顯示，上述城市中地價房價比最高的是杭州，達到33.45%，統(tǒng)計樣本數(shù)為58個。這也是十大城市中地價房價比唯一超過30%的城市；最低的為重慶和天津，分別為17.01%和20.93%，統(tǒng)計樣本數(shù)分別為143個和71個。
值得一提的是，北京、上海、廣州、深圳這四個樓市一線城市的地價房價比要高于上述平均比重，分別為29.82%、29.91%、27.03%和27.31%。分析師認為，這主要是這四個城市房地產(chǎn)市場發(fā)展都較為成熟，地價水平也較高，且2007年的地王大多集中在這四個城市，從而抬高了整體地價比重。
此前，國土資源部曾發(fā)布一份針對全國620個房地產(chǎn)項目的地價比重調查數(shù)據(jù)，統(tǒng)計所得全國地價占房價平均比重為23.2%，其中上述十大典型城市地價平均比重為24%。
2009最受蘇州網(wǎng)友關注的十大樓市問題：
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作為普通老百姓而言，房價如此高，如果不買房，會擔心房價進一步上漲；如果買房，又難以承擔如此重負，那么現(xiàn)在到底該不該買房？
盛承懋：投資性買房可取投機性買房勿試
（盛承懋——蘇州科技學院房地產(chǎn)研究所所長）
在當前樓市發(fā)展前景下，房價日益追高，不少有眼光的投資性需求日益凸顯。
在這里我建議投資性買房的置業(yè)者：“投資性需求作為一種長遠的置業(yè)方向，由于周期性較長，從城市的發(fā)展上來說，是一種較為可取的置業(yè)行為；然而，以短線投資為目的的投機性置業(yè)，則是一種非常不利于樓市健康發(fā)展的置業(yè)行為，風險較大，不可取。”
沈健：房價是否會下跌？難！
（沈健——蘇州大學商學院教授）
從目前蘇州經(jīng)濟發(fā)展的水平來看，要想使得蘇州的房價下跌，是不太現(xiàn)實的。對于政府而言，并不希望房價下跌，畢竟美國金融危機主要原因就是因為房價的下跌。對于政府而言，他們最希望看到的情況就是樓市的平穩(wěn)，而非大起大落。
對于購房者而言，我的建議如下：
如果您現(xiàn)在有錢，購房者可以買房；甚至可以買二手房進行投資；但是對于不少剛性需求者而言，我要說：買房沒有必要一步到位。當下，蘇州的輕軌建設正在如火如荼地進行著，據(jù)說，現(xiàn)在輕軌四號線也要開始規(guī)劃了。我們可以想象：在未來幾年內，蘇州的整個城市格局會發(fā)生非常大的變化，大家的生活會變得如此方便。到那時，人們在郊區(qū)生活，而在城市上班的情況就太正常了，因此，對于剛性需求者而言，買房沒有必要一步到位，而是要根據(jù)實際情況按需購買。
袁繼峰：推薦自用者買房
（袁繼峰——新鴻嘉投資顧問有限公司執(zhí)行總經(jīng)理）
推薦自用者買房，一是因為中長期來看蘇州房價還有增長空間；更重要的是因為對普通消費者來說，房價的增長速度會超過收入的增長速度，以后買房更吃力。一個巴掌拍不響，開發(fā)商出價和消費者出價一致時才能成交，這是常識。一個地區(qū)的房價很大程度上取決于主流開發(fā)商的主流項目的價格，而主流項目的消費者往往是有錢的老百姓，他們的賺錢速度必然快于社會平均水平，所以這部分有錢的老百姓會接受較高的房價。其它項目以主流項目價格為參照，定出各自的價格，并與主流項目保持相同的價格上漲速度。這樣，主流項目的價格上漲速度是參照有錢老百姓收入增長速度制訂的，普通項目的漲價速度又與主流項目一致，等于是要讓普通姓的收入增長水平與有錢老百姓的收入增長水平一致，顯然是很難的，最后對普通老百姓來說，房價與收入的差距只會拉大，以后買房更吃力。
根本的辦法可能只有一個：個人不斷努力，使得自己的能力增長與收入提高速度超過社會平均水平。當然這樣做的前提是政府提供一個盡量公平的、有序的社會經(jīng)濟發(fā)展與個人發(fā)展的環(huán)境，并讓社會平均水平之下的人享有基本生活、工作保障。
高大鵬：按需購買不錯的選擇
（高大鵬——路勁地產(chǎn)副總經(jīng)理）
從整個宏觀環(huán)境看來，經(jīng)濟增長的趨勢還是明顯可見的，關于買房，如果是自住型住房，那么什么時候買都應該是合適的。中國的城市化進程正處于40%—60%之間，而且正處于一個迅猛發(fā)展的階段，所以整個中國樓市的整體趨勢是不錯的。
另外，中國人對土地的情結以及熱愛之情，也決定了買房絕不是一次性消費的事情，如果你問在中國中了彩票的人，那些錢他準備用來做什么，那么他十之八九會回答你用來買房，所以這種社會現(xiàn)狀也決定了中國房地產(chǎn)市場一定會健康穩(wěn)定地走下去。
樓市低迷、短暫下滑，只是一個階段走勢，在經(jīng)濟不斷向好的情況下，買房不失為一個不錯的選擇。
曾熙：自住可以買投資者可關注二手房
（曾熙——蘇州博思堂常務副總）
買房是否合適根據(jù)需求來定，如果是自住的現(xiàn)在就可以購買，中國整體房價是上行的，可能有波動但是上升趨勢是不會變的；如果是作為投資的話，要分長期和短期來看，想半年或一年投資盈利的話要看市場，看市場波動；三是要選擇適合的房源，自住的話也要根據(jù)需求來定，包括戶型、位置、樓層、產(chǎn)品等各方面，短期投資和長期投資選的房源不同，長期投資的話我建議買商鋪，短期投資更看重的是地段，地段房的抗跌性強，而且按目前來說上升空間還比較大，漲價也會相對較快。
如果投資區(qū)域的話，我有兩個方向的建議，一是核心區(qū)域，核心區(qū)域按現(xiàn)在的價格來說還有比較大的空間；二是新發(fā)展的區(qū)域，比如最近的熱點相城區(qū)，現(xiàn)在交通改善設施已完全成形，發(fā)展較大，近期的價格也已經(jīng)透支將來的部分空間。另外投資者可以多關注下二手房，二手房市場的價格相對比較亂，有可能會碰到一些質優(yōu)價廉的房子，這個就需要自己去淘了。
張捷：投資需進行風險評估
（張捷——朗詩地產(chǎn)營銷總監(jiān)）
其實買不買房的出發(fā)點在于你是用來自住還是用來投資，如果是用來自住的話，那么無論何時，只要你需要，就可以買房，只要自己看中，而且價格沒有太多波動的話，符合自己的需求，那也就是買房的目的。而如果用于投資的話，那就首先要進行風險評估的測試，只要價格在你承受的范圍之內，那就可以投資，而在承受能力之外的話，那就需要考慮清楚。
某代理行資深人士：購房心態(tài)——買漲不買跌到底買不買房關鍵還是取決于消費者自己，如果是需求比較強烈，是一些剛性需求購買者，那無論在什么時候不用講求時機總是要買的。但如果是二次置業(yè)者可能還會等一等，中國很多老百姓都存在“買漲不買跌”的心理，所以在經(jīng)濟形勢不好、樓市低迷的時候，你是看不到眾人買房的，當然這個房價的問題，也跟開發(fā)商的開發(fā)策略相關。
top2
下半年蘇州樓市往哪兒走？
盛承懋：下半年樓市買賣雙方共贏的市場
（盛承懋——蘇州科技學院房地產(chǎn)研究所所長）
蘇州樓市上半年已經(jīng)去化掉700多萬方的房屋銷售，不少開發(fā)企業(yè)已經(jīng)完成了08年的全年的銷售任務。
作為買方市場來說，由于下半年還有6場房交會，不少新面孔甚至會選擇在下半年嶄露頭角，因此，可以說，下半年是買方市場較為樂觀的局面，不少有需求的置業(yè)者可以考慮在下半年出手；而作為開發(fā)商來說，隨著蘇州的城市化發(fā)展的進度，二號線日前的開工等利好的政策的刺激，整體市場會朝向較為良好的趨勢發(fā)展，因此賣方市場也不必憂心自身的局面。
曾熙：下半年政策相對平穩(wěn)供應量減少（曾熙——蘇州博思堂常務副總）
毋庸置疑，當前中國的房地產(chǎn)市場的主旋律是“政策”。當前世界經(jīng)濟剛出現(xiàn)局部回暖跡象，中國則實體經(jīng)濟尚虛、通貨膨脹預期明顯，從最新數(shù)據(jù)來看，ppi、cpi依然呈現(xiàn)下行走勢，國家經(jīng)濟整體未穩(wěn)，下半年還有國慶60周年等政治事件；綜合來看，下半年政策方面將不會有大幅反差，個別對于價格調控的政策是很正常的，所以下半年政策市場方面相對平穩(wěn)；此外下半年的供應量相對較少，去年沒有拍地，上半年的消化比較厲害，發(fā)展商工期跟不上，供求關系的合理也決定了市場不會出現(xiàn)掉頭下探的情況。至于明年的市場就要一分為二來看，政策的影響將是決定性的。
高大鵬：下半年市場仍供不應求價格緩步拉升
（高大鵬——路勁地產(chǎn)副總經(jīng)理）
下半年應該還是處在一個供不應求的階段，進入5月份，市場轉好，各企業(yè)也紛紛調整了開發(fā)策略，預計到明年4、5月份會有大量新的產(chǎn)品面世，所以在今年下半年價格可能會達到一個恒定的水平，或者有緩步拉升；相信如果市場上有適合購房者需求的產(chǎn)品出現(xiàn)，還是會有很大的市場的。
張捷：中低端產(chǎn)品價格穩(wěn)定高端產(chǎn)品持續(xù)走高
（張捷——朗詩地產(chǎn)營銷總監(jiān)）
隨著產(chǎn)品開發(fā)進度的完成，整體市場會受到新一輪沖擊，中低端產(chǎn)品的上市，可能價格會保持穩(wěn)定，而高端產(chǎn)品由于其稀缺性、可售量少，一直以來受市場的影響也不是很大，所以價格會持續(xù)走高。至于成交量，應該不會達到上半年那么多，因為上半年將08年積攢的剛性需求已經(jīng)釋放了很多，所以下半年蘇州樓市可能就會面臨一個價格趨于平穩(wěn)略有小幅上漲、成交量下跌的走勢。
張求紅：價格上漲需求量減弱
（張求紅——招商地產(chǎn)品牌總監(jiān)）
隨著下半年各房企新房源不斷上市，市場供應量會相應增加，而價格將依然處于高位這一狀態(tài)，甚至會繼續(xù)上漲，可能漲幅不是很大；而隨著價格的上漲，相信需求量方面會有所減弱，總體看來，下半年樓市應該是一個價升量跌的走勢！
袁繼峰：中長期看好，近期或再波動。
（袁繼峰——新鴻嘉投資顧問有限公司執(zhí)行總經(jīng)理）
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有言說：二套房貸政策已經(jīng)對蘇州樓市產(chǎn)生了一定的影響，蘇州樓市連續(xù)3周成交量下跌，這是否跟二套房貸的政策收緊有關？
盛承懋：成交量下滑多原因導致
（盛承懋——蘇州科技學院房地產(chǎn)研究所所長）
近段時間，蘇州樓市成交量連續(xù)下滑，我認為有幾方面的原因：
一方面：上半年半年的集中釋放之后，需求量進一步得以滿足，因此以剛性需求為代表的市場需求量逐步減少；第二，開發(fā)商進一步追漲，樓市單價有所增高，這在一定程度上也阻止了置業(yè)者的買房腳步；第三，當然，二套房貸收緊聲音的傳出，也止住了部分買房的需求第四：7、8月本來就是蘇州樓市的傳統(tǒng)淡季……
沈健：買房是否保值？可行！
（沈健——蘇州大學商學院教授）
近來蘇州樓市成交量的下跌，與二套房貸政策的出臺，是有一定的關聯(lián)。但是究其原因，不是政策本身所起到的作用，而是這個政策傳達了一個信號：政府開始干預樓市，政府也認為房價太高了，所以，最近樓市的溫度稍有下降。
袁繼峰：真正導致目前成交量下降的是有效供應不足
（袁繼峰——新鴻嘉投資顧問有限公司執(zhí)行總經(jīng)理）
目前二套房收緊的做法只會在短時間內刺激成交量飆升（購房者趕末班車，突擊購房），真正導致目前成交量下降的還是有效供應不足：中低價位房與具有稀缺資源的住宅新增供應不足。7月末市區(qū)存量商品住宅358萬平方米，按上半年月均成交速度64萬平方米推算，僅夠5-6個月消化，這說明目前的絕對供應量也處較低水平，成交下降也在情理之中。當然，成交量下降從一個側面也會給開發(fā)商一個警訊——過快提升房價的話消費者又會不買賬了。
高大鵬：成交量的走跌與二套房貸的收緊并無直接關系
（高大鵬——路勁地產(chǎn)副總經(jīng)理）
從上半年我們項目自己統(tǒng)計的情況看來，有高達72%的購房者都是自住型需求，用于投資需求的不到5%，這說明蘇州房產(chǎn)市場還是以剛性需求的釋放為主。而二套房貸政策政府打壓的只是投機和投資性需求，所以我認為近段時間成交量的走跌與二套房貸的收緊并無直接關系。
近段時間成交量的下跌可以說是跟市場上在售房源不足兮兮相關的，由于去年下半年樓市低迷，眾多開發(fā)商紛紛采取保守開發(fā)策略，對市場持觀望態(tài)度，也因此調整了推出新盤的計劃，導致09年以來市場供不應求的狀況。
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蘇州一段時間以來各大樓盤漲價頻頻，怎么看？
袁繼峰：漲價屬市場常態(tài)后勢發(fā)展還會波動
（袁繼峰——新鴻嘉投資顧問有限公司執(zhí)行總經(jīng)理）
開發(fā)商利用需求量快速回升的時間窗口提價，本來就是市場的常態(tài)，何況當前市場供應不足、存量快速下降的背景下這種做法就再正常不過了。不過需要注意的是，此輪房地需求回升是在政策做多（減稅、松貸）的情況下發(fā)生的，實體經(jīng)濟仍未走穩(wěn)，需求的可持續(xù)性并不樂觀，就我接觸到的開發(fā)商來看，他們對此也都有清楚的認識，所以后勢的發(fā)展還會有波動。
高大鵬：房價僅在低價的基礎上上漲
（高大鵬——路勁地產(chǎn)副總經(jīng)理）
這還是要從供需矛盾來看，蘇州房價的升并不是大幅地升。這與07年是不同的，07年時出現(xiàn)了高價標桿，什么意思呢，就是說你出7000，我就敢出8000，就是一種飆高價的市場狀態(tài)。而今年是截然相反的，今年蘇州樓市的價格是你出7500，我可能就出7600，只是在低價的基礎上上漲，這跟目前市場供不應求的狀況是有很大關系的，后期可能還會保持一段時間。
張捷：價格明顯上漲的主要原因——產(chǎn)品類型發(fā)生變化
（張捷——朗詩地產(chǎn)營銷總監(jiān)）
蘇州樓市是不能脫離開國內市場的經(jīng)濟形勢的，今年2月份以來市場發(fā)生變化，到了一個理性回升的階段。通過市場研判，我們可以發(fā)現(xiàn)，一大批剛性需求的釋放，使得中小戶型房源供應緊張，而近段時期別墅、豪宅公寓等高端產(chǎn)品出現(xiàn)良好勢頭，所以整個市場產(chǎn)品類型發(fā)生變化，也是導致人們數(shù)據(jù)報表中看到價格明顯上漲的主要原因之一。目前的供應市場，只是出現(xiàn)了短暫波動，是合理的。隨著后期產(chǎn)品的面市，供應量上來，價格應該還會出現(xiàn)回落。
張求紅：樓盤漲價是合理化行為
（張求紅——招商地產(chǎn)品牌總監(jiān)）
我個人認為樓盤漲價是企業(yè)的一種合理化行為，只要供應和需求能夠成交，那就說明這一價格是合理的。就目前的市場狀態(tài)來看，蘇州樓市經(jīng)過一年半的調整，目前價格只是回彈，可能已經(jīng)達到了07年的水平，甚至已經(jīng)超過07年的最高峰，這是一種必然趨勢top5像蘇州這樣的二線城市，現(xiàn)在的房價算不算高？還有多少上漲空間？蘇州房價是否還會創(chuàng)新高？
袁繼峰：當前房價大體合理仍有上升空間
（袁繼峰——新鴻嘉投資顧問有限公司執(zhí)行總經(jīng)理）
蘇州當前的房價大體合理，各價格段的產(chǎn)品均有供應，價格結構較為豐富，屬于適合就業(yè)安居的城市。從中長期來看，蘇州房價仍有上升的空間。
某代理行資深人士：房價合理還有上升空間現(xiàn)在蘇州的房價還是比較合理的，因為房價大幅度上漲只是個別房企的個別項目，大多數(shù)樓盤的價格還是可以承受的。未來房價還是有很大的上漲空間的，隨著蘇州城市整體規(guī)劃，整體因素例如輕軌建設的帶動，至少會有5%—15%的影響。至2011年輕軌1號線建成時，估計蘇州房價普遍都要過萬。近日江蘇省也出臺了一些措施來抑制房價的上漲，比如廉租房、以及二套房貸等等，估計下半年基礎利率還會有所調整，所以未來蘇州房價還是會平緩上漲，但不會超過07年的大漲的趨勢。
另外，一些社會因素也會產(chǎn)生影響，比如國慶還有明年的世博會等等，到那時，股價往往都會向上升，而且一些在售、在建項目也會導致第一、第二產(chǎn)業(yè)的供需發(fā)生變化，產(chǎn)生聯(lián)動效應，到了出貨階段，應該還會有上升空間。
top6
有不少置業(yè)者認為：房價已經(jīng)超過07年最高峰，政府現(xiàn)在是否該出臺政策調控？
沈?。赫畱⒄{用藥不應太猛
（沈健——蘇州大學商學院教授）
蘇州房價還算平穩(wěn)，就算漲也沒有漲到很離譜的狀態(tài)。對于政府這塊，希望政府出臺政策要適度，在樓市剛剛火一點的時候，不要重拳出擊；而在樓市不景氣的時候，也不要拼命出臺利好刺激政策。為了避免房價的大起大落，政府應該微調，用藥不應太猛。
袁繼峰：政府多半給予房地產(chǎn)業(yè)較為寬松的發(fā)展環(huán)境
（袁繼峰——新鴻嘉投資顧問有限公司執(zhí)行總經(jīng)理）
當前政府的經(jīng)濟工作重心是保就業(yè)，房地產(chǎn)作為經(jīng)濟增長的有效驅動核心之一，其產(chǎn)業(yè)周邊帶動性高、提供就業(yè)機會能力強，房地產(chǎn)業(yè)必然會得到政府更多的關注。就目前來看，由于保就業(yè)的壓力大于社會公平的緊迫性，所以在宏觀經(jīng)濟回穩(wěn)之前，政府多半還會給予房地產(chǎn)業(yè)較為寬松的發(fā)展環(huán)境。畢竟，宏觀經(jīng)濟增長對房地產(chǎn)的路徑依賴不是說改就能改的。
張求紅：政策溫和不會有太大波動
（張求紅——招商地產(chǎn)品牌總監(jiān)）
對這一問題，情況不一，要看政府的取向，若要繼續(xù)恢復經(jīng)濟，政策應該不會有過多調整；但若要是看市場泡沫程度，那就會進一步采取一些政策調控的措施。但相信整個下半年，政策應該還會是溫和的，不會有太大波動。
top7
當下，蘇州樓市里捂盤惜售現(xiàn)象很嚴重，不知道什么時候能出臺相關政策進行監(jiān)管？
沈健：解決捂盤惜售的最好辦法就是加大土地的供應量
（沈健——蘇州大學商學院教授）
這的確是個問題，對于開發(fā)商而言，在剛性需求量之多，房源供應量之少的情況下，出現(xiàn)捂盤惜售的營銷策略，這是可以理解。個人認為解決捂盤惜售的最好辦法就是：加大土地的供應量。
目前，在一些大城市，已經(jīng)針對捂盤惜售出臺了相關的政策；對于蘇州而言，目前政府計劃下半年將會繼續(xù)推出一些土地，這對于老百姓而言，是利好消息。
高大鵬：路勁——沒到“捂盤惜售”的階段
（高大鵬——路勁地產(chǎn)副總經(jīng)理）
我認為捂盤惜售其實只是市場的一種自然調節(jié)。因為企業(yè)本身就是以贏利為目的，以利潤最大化為目標，所謂的捂盤惜售可能只是開發(fā)商關于價格、推盤量所采用的一種恰當方式，其實是可以理解的一種正?，F(xiàn)象。
其實我們路勁與其他企業(yè)可能不太一樣，我們還沒有到“捂盤惜售”的階段，我們目前這個項目的開發(fā)規(guī)模還是很大的，我們也能夠迅速去化我們的產(chǎn)品，而且現(xiàn)階段我們也需要依靠項目來實現(xiàn)資金回籠，來為后期商業(yè)項目的開發(fā)做準備。
top8
在通貨膨脹的情況下，不少人選擇購置房產(chǎn)進行保值，這樣的做法值得認可嗎？
沈健：買房是抵御通貨膨脹很好的一種方法
（沈健——蘇州大學商學院教授）
一般情況下，買房是抵御通貨膨脹很好的一種方法，畢竟目前在中國，還沒有太多其它的投資渠道。但是，我們要明白一點，房子價格上升與否取決于經(jīng)濟發(fā)展水平，在非常長的一個時期內，房價也可能出現(xiàn)下跌的情況。
大家要明白一點：房子也是會跌的，94年的香港、80年代末的東京均出現(xiàn)過房價大跌的情況。中國的股票發(fā)展有近二十年的時間，而中國的房產(chǎn)改革時間才十一年，一代人的時間還沒有到。我們現(xiàn)在看到的只是房價只漲不跌，那是因為：我們的政府在改革三十年以來，一直是在保經(jīng)濟增長；二是由于中國的房地產(chǎn)入市時間太短，我們并沒有看到房價下跌的情況。
袁繼峰：基本認同置產(chǎn)保值
（袁繼峰——新鴻嘉投資顧問有限公司執(zhí)行總經(jīng)理）
基本認同置產(chǎn)保值的做法，大致原因有三：國人傳統(tǒng)計統(tǒng)觀念對持有房屋與土地的高度認同，導致不動產(chǎn)的需求剛性很大（包括投資的需求）；其次，中國城市化進程方興未艾，城市商品房的需求仍會增長；再次置業(yè)投資所需的專業(yè)知識較少，多數(shù)依靠生活常識與經(jīng)歷、個人對所生活區(qū)域的發(fā)展觀察就可以執(zhí)行，簡便易行。
其實商品或服務的價格很多時候取決于消費者的認同度，認同度高度集中的商品其價格（購買時支付的貨幣量）往往超過價值（商品與服務所消耗的社會平均勞動時間），比如奢侈品牌的包；反之，價值認同度低的東西往往價格低與價值，比如一般的文藝作品。而房產(chǎn)在國人價值觀念中的超高認同度會為房產(chǎn)的保值性奠定堅實的基礎。
高大鵬：是否存在通貨膨脹持懷疑態(tài)度
（高大鵬——路勁地產(chǎn)副總經(jīng)理）
首先我對市場是否存在通貨膨脹持懷疑態(tài)度，政府通過投資來拉動需求增長，所以目前市場并沒有像大家預期的那么差。從整個世界環(huán)境來看，金融危機的影響并沒有那么大，近日美元升值，也表現(xiàn)出通貨膨脹壓力的釋放。
從目前整個市場狀況來看，是在預期之下的，房產(chǎn)確實可以作為規(guī)避風險的一種途徑。如果說通貨膨脹的危機真的到來的話，那么房地產(chǎn)無疑成為最受信賴的產(chǎn)品，因為目前國內本來投資產(chǎn)品就很少，只有保險、股票、期貨、黃金以及房地產(chǎn)，在這些產(chǎn)品中，房地產(chǎn)的增值、保值效果無疑是最明顯的。
某代理行資深人士：購置房產(chǎn)用來保值值得肯定這樣的做法是值得肯定的。在宏觀經(jīng)濟環(huán)境下，我們可以看到7月份全國統(tǒng)計半年報數(shù)據(jù)顯示cpi、gdp都處在一個平穩(wěn)水平，甚至cpi還略有上升。股市和房市其實是聯(lián)動的，但是投資股市的風險遠遠高于投資地產(chǎn)，對于小眾群體來說，他們手里有錢是概不會用于風險投資的，他們寧可為了孩子而將錢用于教育投資。我們可以看到宏觀經(jīng)濟的走勢，尤其是房產(chǎn)投資，作為固定資產(chǎn)走勢還是向好的，從1、2季度蘇州統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)來看，蘇州房產(chǎn)市場很明顯是個上漲趨勢。
去年下半年，各房企紛紛采取打折、降價的措施，但是今年以來市場不斷回暖，價格又理性回升，甚至高于降價前的價格，所以還是又都賺回來了。從蘇州整體區(qū)域來看，有東進北擴的趨勢，經(jīng)濟形勢不斷發(fā)展，輕軌1號線2011年即將建成，今年年底2號線也將動工，另外京滬高鐵、滬寧城鐵的建設等等一系列利好措施的涌現(xiàn)，都能顯現(xiàn)未來蘇城房產(chǎn)的保值甚至增值。
top9
不久前結束的09年蘇州最大規(guī)模的一次土拍，可謂創(chuàng)下了不少新高。樓王的誕生、外來地產(chǎn)大鄂的進駐、樓面價的飆升等等，到底應該如何看待地價與房價的關系？
盛承懋：高熱情拍得高地價，對當前房價影響并不大。
（盛承懋——蘇州科技學院房地產(chǎn)研究所所長）
從當前蘇州發(fā)展情況來看，土地市場呈現(xiàn)出供需兩旺的態(tài)勢。
經(jīng)過07年的瘋狂拿地之后，08年土地市場的放量有所萎縮。09年土地市場拿地熱情一點不出乎意外，這是土地市場供需的發(fā)展的必然態(tài)勢：經(jīng)過09年上半年的良好銷售之后，開發(fā)商手中的資金變得充裕，手中的儲備用地也消化了部分，適時的擴大手中的土地儲備一點不奇怪。因此土地市場的大熱是市場調節(jié)發(fā)展后的必然結果。
從8月5號的拍地情形來看，雖然出現(xiàn)了個別地塊樓面價格較高的情況，但那并不意味著蘇州就出現(xiàn)了地王。
從地塊所處的區(qū)域來看，是湖景資源較為稀缺的獨墅湖板塊，該區(qū)域的可用儲備用地本來就較為稀缺，各家爭搶競到現(xiàn)在的樓面價并不奇怪，從長遠的升值潛力來看，這樣的地價并不算高。
而經(jīng)過一段的時間的開發(fā)以后，現(xiàn)在的地價并不會對當前房價產(chǎn)生多大影響。
沈健：房價仍將上漲？慎行！
（沈健——蘇州大學商學院教授）
蘇城剛剛結束的這場土地盛宴，不少樓面價拍到了周邊在售樓盤的價格，對于接下來房價刺激最為直接的就是別墅與高檔住宅價格的上漲。從理論上來講，地價漲了，房價理所當然應該會漲。但是，關鍵的問題是房價會漲多少，畢竟房價上漲是受諸多因素制約的。
其一，房價上漲是否可行要看：經(jīng)濟是否復蘇。如果中國經(jīng)濟的復蘇是曇花一現(xiàn)，那么房價的上漲便沒有支撐力，這時房價出現(xiàn)上漲就不太可能；如果中國經(jīng)濟真的已經(jīng)復蘇，那么房價上漲便是理所必然的。
其二，房價上漲是否可行要看：老百姓的購房信心。這是與買股票一致的，如果老百姓購房信心依然十足，認為買房是可以保值、增值的，那么，房價上漲也是可行的。
其三，房價上漲是否可行要看：通貨膨脹的預期。目前買房一族除了剛性需求者，還有兩類人群：一是投資客，另一類是希望人民幣可以保值的白領與中產(chǎn)階級，這個比例在目前買房一族中日顯增多。對于人民幣通脹的擔憂，為了保值，不少人選擇了買房。這對于房價的上漲也會造成不小的影響。
袁繼峰：真正決定房價與地價的是：供需關系、購買力和對未來的信心
（袁繼峰——新鴻嘉投資顧問有限公司執(zhí)行總經(jīng)理）
房價與地價確有互相推動的關系，但真正決定房價與地價的還是供需關系、購買力和對未來的信心。本次土地拍賣價格飆升重要的原因之一就是開發(fā)商手頭資金寬裕（包括罕見寬松信貸政策下的流動性擴張）、購買力上升所致。而上半年商品房成交量與價格快速上漲并不是因為消費者購買力上升，因為從08年三季度初的樓市萎縮到09年一季度末的有力回升僅僅時隔8-9個月，消費者不可能在這短短的三個季度內突然變得“有錢”而大量涌進樓市。造成形勢逆轉的重要原因是人們對宏觀經(jīng)濟走弱的恐懼逐漸淡漠，而對未來的信心又開始恢復了。“信心比黃金更寶貴”，在2009年的樓市中得到驗證。
張捷：地價與房價關系復雜存在眾多因素
（張捷——朗詩地產(chǎn)營銷總監(jiān)）
其實地價中涵蓋很多因素，一是企業(yè)對未來市場的預期，代表著未來房地產(chǎn)市場的方向。二是地塊的位置以及稀缺資源的價值性，因為即使是同一地塊位置，開發(fā)公寓和別墅這兩種不同的物業(yè)類型，顯然價格也是會不一樣的。
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土地市場向品牌房企和上市公司集中，中小房企如何突圍？
袁繼峰：四大應對策略
（袁繼峰——新鴻嘉投資顧問有限公司執(zhí)行總經(jīng)理）
大致的應對策略有四：一是合縱連橫，二、三家中小企業(yè)組成資金實力相對較強的項目公司參與競拍土地，已經(jīng)有不少企業(yè)這樣做且取得不錯的成績；二是出其不意，關注主流房企所忽視的區(qū)域板塊、新興板塊，本土中小企業(yè)的優(yōu)勢是熟悉地方情況，容易發(fā)掘區(qū)域市場盲點，快速填補；三是差異競爭，主流開發(fā)商關注量大面廣的中檔或中高檔住宅開發(fā)，中小房企則可在傳統(tǒng)風格居住物業(yè)、商業(yè)物業(yè)方面下功夫，培養(yǎng)自己的核心競爭力；四是兵貴神速，多數(shù)主流房企易患“大企業(yè)病”——對環(huán)境變化的應對決策周期長，中小企業(yè)可發(fā)揮組織扁平化的優(yōu)勢，以快制勝，縮短開發(fā)周期、加快資金周轉率以提升效益、積累實力。
張捷：市場會有預留！
（張捷——朗詩地產(chǎn)營銷總監(jiān)）
從此次土拍現(xiàn)場來看，主要有兩個特點，一個就是大牌房企和上市公司的集中拿地，第二就是個人投資者的云集，只不過他們所拿地塊位置稍微次一點。從這些現(xiàn)象看來，土地市場依然會為那些中小房企預留地塊。所以在現(xiàn)在市場競爭激烈的環(huán)境下，我們必須提高開發(fā)水準，包括產(chǎn)品的性能、質量、前期的測算、研判，要著眼于未來，不斷滿足市場需求，獲得市場的認可度。
張求紅：價格并不是大牌房企的關注點市場策略最重要
（張求紅——招商地產(chǎn)品牌總監(jiān)）
應該說這次土拍會上的地價還是比較高的，面粉的價格顯然已經(jīng)高于面包的價格。但是我們要知道拿地企業(yè)的成本，只是作為個別企業(yè)的獨有土地成本升高，他只能作為行業(yè)成本的一個估值。只從保利拿到的那塊地的樓面價7539元就預估他未來項目的價格15000甚至20000元，過于牽強。
像融僑、保利這種外來地產(chǎn)大鱷的進駐，只能說是作為這些企業(yè)進入市場的一種戰(zhàn)略，他們與本地的地產(chǎn)商或者說已經(jīng)扎根于蘇州的房企是不一樣的，他們關注的并不是價格，只是想找到一個進入市場的切入口。
某代理行資深人士：聯(lián)合操作成為一種可以運用的形式這里面其實是有很多潛規(guī)則存在的，一些不是國企的大牌開發(fā)商很多都有聯(lián)合拿地的可能，這種情況在北京也是非常常見，很多城市地王的產(chǎn)生都是靠合資拿地；那么對于中小型開發(fā)商來說，相對于大牌房企資金比較緊缺，缺少競爭力，聯(lián)合操作不失為一種可以運用的形式。