“十一”長假剛過，南京坊間久傳的“公積金貸款緊縮”兌現(xiàn)。一石激起千層浪，在樓市成交持續(xù)下滑、市場處境微妙之際，公積金政策的“去杠桿化”備受市場矚目。
市場過熱，公積金過度透支。截至9月30日，南京今年已發(fā)放公積金貸款97.80億元，比去年同期增長224.49%。目前每月資金缺口10億元左右。省級機關(guān)公積金放貸也存在“蓄水池”存量不足的問題，1—9月，放貸18億，而去年全年的放貸額才7.09億。如再不調(diào)節(jié)，可能會出現(xiàn)流動性風險。
今年以來，在寬松的貨幣政策下，資金太“便宜”，公積金低成本的優(yōu)勢在弱化。商貸利率打7折后，5年期以上商貸利率是4.16%，而5年期以上的公積金貸款利率是3.87%，兩者相差甚微。在公積金貸款被消耗殆盡時，商業(yè)貸款也在創(chuàng)新高。數(shù)據(jù)顯示，蘇州建行今年新增貸款的一半在房貸上，1-9月達到82.5億；蘇州中行今年以來新增400億的貸款中，房貸也占到100億?？h級市中，僅昆山建行房貸余額就逼近百億，無論增量還是存量都創(chuàng)造了歷史天量。
三季度以來，過熱的市場自身已在修復。從京、滬、廣、深到南京、蘇州等地，交易量已持續(xù)3個月連續(xù)下滑。“十一”長假期間，南京住宅認購量只有節(jié)前的一半，蘇州盡管比2008年同期有所上升，但較2007年同期還是有明顯下滑。
365房地產(chǎn)網(wǎng)蘇州地產(chǎn)研究中心研究員夏瑋芬說，五六月份剛性需求已經(jīng)爆發(fā)，7月份起改善性需求支撐市場，不過7月底“綠城地王”出世后，在未來高預期的促動下，蘇州開發(fā)商出現(xiàn)了“捂盤+提價”的現(xiàn)象。僅一周后，“地王”周邊樓盤的漲價幅度就超過10%。目前工業(yè)園區(qū)的房價基本在八九千元，相較去年同期幾乎翻倍；相城區(qū)房價也在品牌大盤帶動下紛紛上漲到7000多元，一個月幾乎漲了1000元。改善性需求因此也受到抑制。
今年年初以來，無錫房價也一直維持著上升勢頭。新區(qū)一家樓盤年初的售價是4700元/平方米，國慶期間是5700元/平方米，銷售負責人還表示，很快均價會上調(diào)到6000元/平方米左右。此次長假，不少無錫購房人本打算能挑套房子，但看來看去都感覺現(xiàn)在房價漲得太快，反而又猶豫了。
南京福舍投資顧問有限公司總經(jīng)理史東歸結(jié)說，當前樓市已出現(xiàn)“瘋狂之后的調(diào)整”。他分析說，今年南京房價上漲的幅度已經(jīng)超過了2007年，不僅把去年跌的部分補回來了，而且還反彈了很多。“就像2007年時的深圳，房價陡然漲了1倍，結(jié)果后來跌得也最快。”南京房地產(chǎn)開發(fā)建設促進會秘書長張輝表示，多種信號顯示，樓市正在醞釀調(diào)整。接下來，需求面會進一步萎縮，供應量回升態(tài)勢基本確立，供求關(guān)系會很快有所改變，后市將會是一個平穩(wěn)盤整的過程，房價漲勢有望弱化。
最新的信息還表明，當前銀行對房貸和開發(fā)貸款更加謹慎。應該說，明后年的房地產(chǎn)市場大環(huán)境更加復雜也更加難以預知。
揚州世聯(lián)投資策劃管理有限公司總經(jīng)理許世斌認為，政策企穩(wěn)應是后市主調(diào)。“現(xiàn)階段整個經(jīng)濟的拉動主要還是靠投資，而當前中央仍然堅持積極的財政政策和較為寬松的貨幣政策，在實體經(jīng)濟并未明顯好轉(zhuǎn)的情況下，房地產(chǎn)維穩(wěn)對各方都有好處。”不過，房地產(chǎn)供應的結(jié)構(gòu)矛盾仍亟待政府進行調(diào)節(jié)。夏瑋芬說，當前樓市有效供應不足是最大的矛盾。“房子并不缺，但是價位適中的中小戶型不充裕。”許世斌建議，平抑高房價、改變結(jié)構(gòu)矛盾，政府應加大平價房土地供應。“近期各地政府紛紛推出較好的地塊，地價走高推動房價走高，低價房源的土地供應卻沒跟上。”與此同時，政府在打擊囤地、保障性住房開發(fā)等方面也應有實質(zhì)性動作。
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