從“冰點”到“沸點”，從量價齊跌到排隊搶房，一年時間里，樓市的巨大變局讓市場也陷入困惑，中國的宏觀經(jīng)濟(jì)還沒有完全走出谷底，在后金融危機(jī)時代，房地產(chǎn)業(yè)將如何應(yīng)對？目前的火爆能持續(xù)多久？政府的調(diào)控又將劍指何方？百姓口袋里的錢是該捂著還是有需要就買？為了破解樓市的種種疑惑，本報昨日在北京創(chuàng)造性地邀請了十位頂尖經(jīng)濟(jì)學(xué)家，共同演繹頭腦風(fēng)暴，以撥開樓市發(fā)展中的迷霧，共同探索前行之路。
■一問：當(dāng)前樓市溫度到底有多高？
去年，房地產(chǎn)市場還是一片蕭條，但冰冷僵局今年被迅速打破，房地產(chǎn)業(yè)似乎成為金融危機(jī)下最為生機(jī)勃勃的產(chǎn)業(yè)。假設(shè)現(xiàn)在有個中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的溫度計，那么專家眼中的當(dāng)前樓市溫度到底有多少？
七八十度的市場有些燙手
來自長三角的兩位經(jīng)濟(jì)學(xué)家王洪衛(wèi)、高波分別做出了80度和70度的判斷，舉例，“前兩天上海有家樓盤一天40億進(jìn)賬，這說明現(xiàn)在溫度有點偏高了。”專家們認(rèn)為，這一輪房地產(chǎn)市場的調(diào)整速度較快，從沸點到冰點再至沸點的周期很短。高波說，“像這次的調(diào)整，一般需要三年左右的時間，而這次嚴(yán)格地說只花了一年半時間，很快就進(jìn)入到了房價、投資上升較快的水平。今年一季度房價止跌企穩(wěn)，二季度就出現(xiàn)上漲。”
五大因素促成樓市復(fù)蘇
在金融危機(jī)還在不斷深化，房地產(chǎn)業(yè)為何能迅速復(fù)蘇？高波認(rèn)為，主要有五種因素。
首先政府新增4萬億元投資計劃逐步實施，是房地產(chǎn)新一輪上升的火種。而政府的各項補(bǔ)貼和利率、稅收政策的調(diào)整，讓購房成本大幅度下降，大大刺激了住房消費需求。第三，適度寬松的貨幣政策為資產(chǎn)市場注入了充足的流動性，擴(kuò)大了房地產(chǎn)市場的投資需求。第四，房地產(chǎn)市場供給緩慢，供求關(guān)系的短期失衡，加劇了購房者的恐慌心理。此外，股市由熊轉(zhuǎn)牛也刺激了樓市的活躍。
■二問：排隊購房再現(xiàn)，市民真的“不差錢”？
全國各地排隊搶房的現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)，深夜開盤此起彼伏，南京仁恒江灣城等樓盤也一開盤即宣告售罄。近期房子為何賣得特別快，難道中國人真的“不差錢”？
戀土情結(jié)，房子成“收藏品”
王洪衛(wèi)指出，“如果光從居住的功能來看，我覺得北京、上海等幾個大城市差不多已經(jīng)供需平衡了，上海已經(jīng)有700多萬套房子，三個人居住一套，2千多萬人口足夠居住得下，但是為什么還要排隊呢，就是投資，我們投資渠道不夠多。老百姓的錢用不出去，肯定要回到這個市場上。”李稻葵更是創(chuàng)新地提出了房地產(chǎn)“收藏品”的屬性，形象地說，這是中國人“戀土情結(jié)”的反映。“中國老百姓骨子里都有一種戀土情結(jié)，沒有對土地、房子的所有權(quán)，心里就不踏實，所以一定要有自己的房子。我在香港講學(xué)時，單位給我們提供了很好的房子，但是有一個同事還是說，我可憐啊，我沒有房子。所以中國的房子不僅是消費品，還是投資品，甚至是一種收藏品，老百姓買了房子就高興，并且會一買再買。”正因為投資、收藏的目的，市場的需求也被放大。
信息不透明產(chǎn)生恐漲性購房
貸款成本較低和市場信息的不透明導(dǎo)致買房人增多。“當(dāng)利率很低時，當(dāng)首付款很小的時候，我也會去買，因為將來房價上漲的時候賺的錢是我的；如果房價下跌，我就不要了，損失的資金也有限。”此外，當(dāng)市場資料不確定時，保守的人會進(jìn)入市場，怕以后買不起房子，價格波動越大，保守的人越多，也就會有越多的人入市購房。
供應(yīng)不足市場有缺口
需求放量的同時，供應(yīng)卻不見增加。高波表示，去年下半年由于市場不景氣，相當(dāng)一部分開發(fā)商沒有新開工項目，今年初有預(yù)測，存量房源消化周期需要兩三年，但實際上兩三個月就賣完了，在一定程度上造成了房荒，供求出現(xiàn)失衡。
■三問：地王重出江湖沖擊有多大?
房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步升溫，土地拍賣會也變得越來越熱鬧起來，一度銷聲匿跡的地王現(xiàn)象重出江湖，而地王又將給房地產(chǎn)業(yè)造成什么樣的沖擊？
拍地王是為抬高當(dāng)前房價
地王有時并不是開發(fā)商基于市場向好的發(fā)展趨勢去搶拍土地?fù)屨假Y源，也可能是開發(fā)商為了抬高當(dāng)前房價而采取的伎倆。王訶舉例說，“我在香港待了六年，關(guān)注過不少土地拍賣，有時企業(yè)拍的價格很高，怎么看都不合理，我就把公司資料全部調(diào)出來看，結(jié)果發(fā)現(xiàn)一些拍地價格很離譜的企業(yè)，最近都有新項目開盤，他是想借機(jī)把房價炒高。所以我們也可以看看當(dāng)前拍了地王的企業(yè)，是不是這些公司本身在附近就有很多土地，或者是有新項目即將銷售。”地王兩種結(jié)果都令人擔(dān)心李稻葵直言，一種結(jié)果是經(jīng)過一年多的開發(fā)，房子賣出去了，開發(fā)商賺錢了，那么房價肯定也會抬高，又引起新一輪價格上漲，引起一系列社會問題。另一種結(jié)果，過了一兩年開發(fā)出來，房子賣不出去，企業(yè)虧損了，最后還是由銀行承擔(dān)了。“我們看到現(xiàn)在拿地王的往往不是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗很豐富的企業(yè)，但他們獲得貸款比較方便。像潘石屹，每次土地拍賣會，舉牌子之前都要算半天，而旁邊一個可能想都不想就舉牌了，結(jié)果他們拿到了地王，能不令人擔(dān)心嗎？”對地王要加強(qiáng)監(jiān)管企業(yè)高價拍地也應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險，但現(xiàn)在政府往往在價格低落時，保護(hù)房地產(chǎn)商，暫緩執(zhí)行既定的政策，使中央的住房政策在執(zhí)行中打了折扣。最近有媒體曝光，廣州在2007年批出的二十七塊地王中，二十幅尚未動工。即使動工的地王，也是盡量拖延。這些未開工的地王是因為公司的資金鏈緊張而無法開工嗎？不是，實際上是開發(fā)商認(rèn)為無利可圖而采取的拖延觀望手法。如果不加強(qiáng)監(jiān)管，拍地王風(fēng)險不太大，新地王還是會不斷出現(xiàn)。(來源：楊子晚報)
我們經(jīng)常問到底該不該買房了，其實該不該買房問來問去，聽來聽去越聽越糊涂?，F(xiàn)在關(guān)于該不該買房的建議許多都帶有利益性，因此也就有失公正與客觀。
特別是08年樓市經(jīng)過一年的調(diào)整后，現(xiàn)在房價又一片飄紅。許多購房者萬分后悔，悔當(dāng)初沒在開發(fā)商死命打折促銷變相降價的時候買房。
眼看著房價又起來了，心里更是著急。這到底該啥時候買呀。其實抱這種心態(tài)的人永遠(yuǎn)買不了房。因為房價漲了不敢買，房價跌了更不敢買，跌了還想大跌，因此，這不是一個正常的買心態(tài)。擁有一個健康的良好的買房心態(tài)，絕不是單純地過多的糾纏于房價。
一是房價收入比。所謂的房價收入比，指的是住房價格與城市居民家庭年收入之比，按照國際經(jīng)驗標(biāo)準(zhǔn)，合理的城鎮(zhèn)房價與家庭年收入比在2.6∶1左右，而如今中國的城鎮(zhèn)房價與家庭年收入比平均高達(dá)7.6∶1，有的地方甚至超過10∶1。房價上漲飛快，有的年份超過居民可支配收入，有的年份甚至以30%~50%的速度上漲。
因此是不是買房，何時買房跟你的收入是非常相關(guān)的。
二是個人住房按揭月供款與家庭每月可支配收入比(要把利率風(fēng)險考慮進(jìn)去)。這個比一般在28%-35%.如果超過35%，則個人負(fù)擔(dān)過重，不僅擠壓個人其他消費，而且會降低家庭的生活質(zhì)量。
三是家庭負(fù)債余額(即家庭的各種負(fù)債，如汽車貸款、信用卡、私人借款、教育貸款等)與家庭總收入比。這一比例不能超過50%。據(jù)了解，國內(nèi)不少民眾特別是年輕一族在做購房決策時沒有進(jìn)行仔細(xì)測算，蜂擁購房，從而導(dǎo)致月供收入比過高。而這又有房價一路高漲的原因。
然而由于我們深受美國老太太的影響，我不敢說這是一個誤區(qū)，但起碼過度夸大了“花明天的錢圓今天的夢”的美好。殊不知我們畢竟是中國人。單純的為了買一套房子，傾其所有，失去了學(xué)生年代的理想和夢想，把買房當(dāng)作人生的第一理想，生活的第一追求，奮斗的第一目標(biāo)，成功的第一標(biāo)志。首先有房的愿望可以理解，但要結(jié)合實際，先不說租房比買房有什么優(yōu)勢，單從買房本身來講，你認(rèn)為你的實力配買房嗎？當(dāng)然這不是對你的侮辱，而是整個房地產(chǎn)形勢逼迫我們不可能急于要求自己提前享受住房的快樂。