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房市價(jià)漲量跌傳達(dá)出危險(xiǎn)信號(hào) 國(guó)土部建議調(diào)控
2009/10/13 10:00:41    http://www.18kuo.com

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)土資源部等房地產(chǎn)調(diào)控部門(mén)紛紛通過(guò)不同形式,就當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì),發(fā)出自己的聲音。

10月9日,國(guó)土部智囊機(jī)構(gòu)中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院則發(fā)布了一篇題為“房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)漲量跌現(xiàn)象探析”,指出9月份以來(lái)出現(xiàn)的“價(jià)漲量跌”問(wèn)題可能是個(gè)危險(xiǎn)的信號(hào),沒(méi)有實(shí)體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和適當(dāng)?shù)恼{(diào)控政策應(yīng)對(duì),房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)走向一個(gè)更危險(xiǎn)的極端。

而住建部日前也全文發(fā)表了一篇該部部長(zhǎng)姜偉新的署名文章,姜偉新指出必須建立分層次供應(yīng)的住房體系,鼓勵(lì)自住型和改善型住房需求,抑制不合理住房需求。

危險(xiǎn)的信號(hào)

較之2008年出現(xiàn)的“價(jià)漲量跌”現(xiàn)象,上述國(guó)土部土地勘測(cè)院發(fā)布的“房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)漲量跌現(xiàn)象探析”(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“報(bào)告”)中指出,2009年6月份之后出現(xiàn)的全國(guó)性“價(jià)漲量跌”現(xiàn)象,是一個(gè)危險(xiǎn)的信號(hào)。

上述“報(bào)告”中指出,6月份以后國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)以每個(gè)月環(huán)比1%的遞增速度增長(zhǎng),但是交易面積卻逐月大幅度下降——6月份全國(guó)房屋銷(xiāo)售面積接近1億平方米,而7月份就下降到了8000萬(wàn)平方米以下。

“報(bào)告”中認(rèn)為,今年4月份以后的房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇是國(guó)內(nèi)擴(kuò)大內(nèi)需等政策刺激下造成的。尤其是企業(yè)貸款增加,而又不投入生產(chǎn)性領(lǐng)域,轉(zhuǎn)而將資金投向房地產(chǎn)市場(chǎng)尋求高利益回報(bào)。社會(huì)投資者在國(guó)企資金等流動(dòng)性資金的帶領(lǐng)下,也都紛紛介入房地產(chǎn)市場(chǎng),形成了今年6月份為高峰的一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)上升。

但是,這種上升的持續(xù)性比較差,僅僅是在3個(gè)月之后,也就是7月份開(kāi)始就呈現(xiàn)了全面下跌的態(tài)勢(shì)。

中國(guó)房地產(chǎn)和住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌9日在易居克爾瑞“2009三季度企業(yè)銷(xiāo)售情況報(bào)告”會(huì)上指出,9月份和10月份的行情仍舊會(huì)持續(xù)7-8月份的走勢(shì),但是房?jī)r(jià)明顯已經(jīng)成為交易量的殺傷器。

易居克爾瑞發(fā)布的研究報(bào)告稱(chēng),根據(jù)房地產(chǎn)公司銷(xiāo)售20強(qiáng)研究的報(bào)告結(jié)果,房?jī)r(jià)已經(jīng)成為各主要房地產(chǎn)上市公司銷(xiāo)售量下降的主要原因。

對(duì)比7月份克爾瑞發(fā)布的上半年房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售20強(qiáng)報(bào)告可以看出,今年第三季度房屋銷(xiāo)售數(shù)據(jù)出現(xiàn)了微妙的變化。銷(xiāo)售冠軍萬(wàn)科從第一的位子上掉下來(lái),一向以大盤(pán)、低價(jià)著稱(chēng)的恒大地產(chǎn)則快速上升。

萬(wàn)科的排位變化尤其值得人們關(guān)注。其第三季度銷(xiāo)售金額為120.8億元,銷(xiāo)售面積122.57萬(wàn)平方米,分別位于第二和第四。而在上半年的報(bào)告中,萬(wàn)科各項(xiàng)指標(biāo)都處于第一。

今年上半年,萬(wàn)科銷(xiāo)售房屋平均單價(jià)約是8819元/平方米,而第三季度的平均房?jī)r(jià)就達(dá)到了9855元/平方米,房?jī)r(jià)上漲10.5%;今年上半年單價(jià)銷(xiāo)售最低的世紀(jì)金源集團(tuán),銷(xiāo)售單價(jià)是3346元/平方米,而今年第三季度的銷(xiāo)售房?jī)r(jià)就達(dá)到了3712元/平方米。雖然絕對(duì)單價(jià)仍然很低,但是較之上半年的銷(xiāo)售單價(jià)則上漲了10.8%。

而第三季度以123.30億元的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)快速躥升到第一位的恒大地產(chǎn),對(duì)比其上半年和第三季度的銷(xiāo)售單價(jià)變化,卻有另外一個(gè)意思:記者綜合計(jì)算后發(fā)現(xiàn),恒大地產(chǎn)今年上半年銷(xiāo)售單價(jià)是5318元/平方米,第三季度銷(xiāo)售單價(jià)是5353元/平方米,僅漲價(jià)0.6%。

中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心主任龍勝平說(shuō),恒大躍升房地產(chǎn)企業(yè)20強(qiáng)銷(xiāo)售第一,說(shuō)明了以上市和擴(kuò)大銷(xiāo)售額為目的的銷(xiāo)售策略,跑贏了以單個(gè)項(xiàng)目利潤(rùn)為追求的模式。

“報(bào)告”也指出,土地購(gòu)置面積和開(kāi)工面積大幅度下降,導(dǎo)致了房屋供應(yīng)量減少,如果沒(méi)有相應(yīng)的調(diào)控政策出臺(tái),則房?jī)r(jià)在嚴(yán)重偏向賣(mài)方市場(chǎng)的情況下很難下降,而國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)也將維持這個(gè)“價(jià)漲量跌”的趨勢(shì)。

 

 

調(diào)控契機(jī)

還有2個(gè)月就到年底,去年年底出臺(tái)的為期一年的穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策是否會(huì)調(diào)整,就成了市場(chǎng)關(guān)注的熱點(diǎn)。

上述國(guó)土部的“報(bào)告”中指出,在實(shí)體經(jīng)濟(jì)恢復(fù)不到位的情況下,房地產(chǎn)扶持政策會(huì)將該行業(yè)變成一個(gè)投機(jī)和投資的行業(yè)。7月份以后市場(chǎng)表現(xiàn)出來(lái)的價(jià)漲量跌的行情,就說(shuō)明了市場(chǎng)的猶豫和觀(guān)望。

“報(bào)告”指出,應(yīng)該出臺(tái)相應(yīng)的政策對(duì)當(dāng)前泡沫化的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。除了繼續(xù)扶持中小企業(yè)發(fā)展,增加就業(yè)等發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)的政策外,還應(yīng)該針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度投機(jī)的問(wèn)題,出臺(tái)系列強(qiáng)化政策。

例如,實(shí)行土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)多元化,繼續(xù)加強(qiáng)對(duì)保障性安居工程和中小戶(hù)型房屋的供地,控制高檔房屋供地,從源頭上抑制企業(yè)投機(jī)行為。

中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院地價(jià)所所長(zhǎng)趙松此前向記者表示,建議國(guó)務(wù)院落實(shí)之前出臺(tái)的開(kāi)發(fā)商竣工時(shí)間和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的合同的規(guī)定,將開(kāi)發(fā)商建設(shè)、竣工時(shí)間等寫(xiě)入土地出讓合同,政府依據(jù)合同監(jiān)管開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)進(jìn)度,可以有效防止囤地。

一位接近國(guó)土部的專(zhuān)家則指出,年底可以考慮適當(dāng)從緊的政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。并不是說(shuō)要穩(wěn)定房地產(chǎn)投資就對(duì)房地產(chǎn)高投機(jī)行為放任不管,積累泡沫而發(fā)生較大的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。可以采取具體政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)比較明顯的問(wèn)題進(jìn)行局部調(diào)整,不建議對(duì)2008年底出臺(tái)的穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策進(jìn)行大幅度調(diào)整,但是有些扶植性政策可以廢除。

不過(guò),也有些專(zhuān)家認(rèn)為當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)情況不構(gòu)成對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行緊縮性調(diào)控的理由。顧云昌表示,“金九銀十”出現(xiàn)的交易量下降問(wèn)題,只是個(gè)別城市的問(wèn)題。市場(chǎng)交易量在9月份以后出現(xiàn)了企穩(wěn),就說(shuō)明了市場(chǎng)將走向一個(gè)穩(wěn)定發(fā)展的時(shí)期。

因此,2010年是否就要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行緊縮性調(diào)控,依然要看2010年宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)的開(kāi)局怎么樣。(賈海峰)

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