就在樓市成交量萎靡、遭遇最冷黃金周時，預示著開發(fā)商看好未來市場的開工面積卻迎來2007年以來首次大幅提升。與此同時，內(nèi)地房企紛紛進入資本市場，近期擬通過ipo或借殼方式謀求上市的企業(yè)就高達39家。業(yè)內(nèi)人士表示，盡管目前樓市陷入盤整期，但與兩年前乍遇冰封期的慌亂降價不同，眼下手握"余糧"、坐擁天量存地、背靠資本市場的開發(fā)商們顯然沒那么懼怕樓市變冷。
最冷黃金周新房頻現(xiàn)打折
"金九"的褪色讓更多人將關(guān)注點放在"銀十"。然而如同半年前那場毫無前兆的回暖，成交量迅速萎靡造成的"最冷的黃金周"，這恐怕也是市場始料未及的。
昨日，來自北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)最新公布的數(shù)據(jù)顯示，今年10月1日至10日，北京期房網(wǎng)上簽約量為1615套，比去年同期的2945套下降約46%;而樂居工作室"十一"期間樓市調(diào)查顯示，有高達92.9%的網(wǎng)友認為目前房價比較高，其中有54.6%的人表示房價太高，根本承擔不起。
隨著成交量的持續(xù)低迷，此前處于"打著燈籠求人買房"的新房，在售價方面也開始松動。據(jù)不完全統(tǒng)計，"十一"期間，美華尚層開盤9.2折;北京inn現(xiàn)房一次性付款9.5折，按揭9.8折;三里屯soho公寓一次性付款9.4折，按揭9.8折;東方郁金香一次性付款9.75折，按揭9.85折;首創(chuàng)禧瑞都一次性付款9.7折，按揭9.9折;圣世一品一次性付款9.5折，按揭9.8折……
如果說上述新盤優(yōu)惠尚處在"毛毛雨"階段，那么熱銷項目遠洋·遠景閣部分房源出現(xiàn)的6.3折、售價在15000元/平方米的萬年花城部分房源4.6折的超低折扣則預示著開發(fā)商已開始出手"拉"市場一把。
然而也有部分業(yè)內(nèi)人士認為，"十一"期間出現(xiàn)的成交量下跌只是暫時的，大手筆的折扣也是偶然現(xiàn)象，未來仍存在回調(diào)的可能。
"國慶成交量回調(diào)實屬正常，一方面長假拖緩購房進度，另一方面更重要的原因是，房價的持續(xù)上漲對購房需求產(chǎn)生了較為明顯的抑制作用，購房人觀望情緒日趨加重。"在亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅看來，短短一周的回調(diào)并不能完全代表"銀十"慘淡已成定局，樓市在上半年井噴式的銷售之后，投資需求并不旺盛，不可能持續(xù)噴發(fā)下去，本來這股力量能夠打動投資需求進場，但是銀行二套房貸的及時收緊，使投資需求馬上進入觀望，造成了目前市場的冷清，加之市場有效供應量不足，造成冷清的出現(xiàn)。
開工面積大幅上調(diào)
"出人意料"與市場拋出的"最冷黃金周"不同，開發(fā)商在經(jīng)歷了8月和9月的成交量下跌后，卻"出人意料"地開始選擇將連續(xù)保持近兩年調(diào)低的開工面積上調(diào)。
易居中國旗下克而瑞咨詢公司9日公布的調(diào)查報告顯示，在經(jīng)過此前的回暖后，開發(fā)商們手中的"存貨"已經(jīng)不多，自2007年下半年便處于下降通道的開工面積首次出現(xiàn)大幅度提升，其中恒大以1700萬平方米的規(guī)模為中國房地產(chǎn)企業(yè)在建面積之最，而萬科則將全年新開工面積從403萬平方米提升至585萬平方米，提升幅度高達45%;綠城和招商地產(chǎn)也將全年開工計劃分別由214萬平方米和112萬平方米提升至397萬平方米和247萬平方米，提升幅度近一倍。
對此，中國房地產(chǎn)測評中心主任龍勝平認為，從短期來看，開工與在建面積是房地產(chǎn)企業(yè)近期成長性有力的體現(xiàn)，開工與在建的持續(xù)增長勢必會增加近期房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績。
然而開發(fā)商的一席話卻道出了開工面積上調(diào)的根本原因。
"實際上這部分上調(diào)的開工面積主要是根據(jù)今年前兩個季度的銷售額定下來的。"萬科董秘譚華杰坦言，此前開發(fā)商在賣的房子是去年開工的，而由于經(jīng)歷了2007年的冰封期后，大多數(shù)開發(fā)商在去年開工的面積都急劇下降，隨著上半年市場去存貨過程迅速完成，此前開工面積少造成的市場供應量和交工日期無法滿足部分剛性需求開始顯現(xiàn)，因此包括萬科在內(nèi)，大部分開發(fā)商從今年年中開始增加開工面積，但這些供應大部分要等到明年才能形成體量。"從開工到銷售，極限情況是4到6個月，大部分要一年左右，因此這部分上調(diào)的面積將在明年年中形成供應。"譚華杰表示。
事實上，在經(jīng)歷了今年二季度的火爆行情之后，三季度房地產(chǎn)市場已開始趨于理性，各地成交量均有所回調(diào)，根據(jù)克而瑞的調(diào)查數(shù)據(jù)統(tǒng)計，三季度十大城市共計成交3365萬平方米，環(huán)比二季度的3919萬平方米約下滑15%。在北京，盡管最終三季度的統(tǒng)計數(shù)據(jù)要等到本月下旬才能見分曉，但就目前北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示，北京可售期房量約為13萬套，未簽約的現(xiàn)房量高達19萬套，庫存量仍有約32萬套之多。而在去年10月初，可售期房約為18萬套，未簽約現(xiàn)房15萬套，庫存量33萬套左右，與今年的庫存相差無幾。而2007年10月的房地產(chǎn)銷售高峰期，北京的期房及現(xiàn)房庫存量僅為23.4萬套，這意味著經(jīng)過兩年的下挫及反彈，北京樓市仍有充足的庫存等待消化。
天量土地成為一大砝碼
就在外界為明年可能出現(xiàn)的新房庫存量大幅上漲擔憂的同時，開發(fā)商自己卻并沒那么緊張，并一再表示"與2007年不同，現(xiàn)在并不差錢"。而這背后除了由于樓市回暖帶來的"余糧"外，更有此前在土地市場的"囤積"以及眼下在資本市場的博弈。
克而瑞9日公布的2009年三季度末中國房地產(chǎn)企業(yè)土地儲備top10榜單揭示，2000萬平方米的土地儲備量成為擁有豐厚土地資產(chǎn)的門檻，土地儲備前十名的房企，其土地儲備之和已達3.05億平方米。恒大地產(chǎn)的土地儲備面積為5100萬平方米，碧桂園土地儲備面積為4360萬平方米，分列前兩名，而在上半年頻頻制造地王的綠地、保利則以2600萬平方米和2350萬平方米僅列第六和第十。
與此同時，從土地儲備排行榜的10家進榜企業(yè)來看，前三季度新增土地儲備建筑面積合計達2462萬平方米，新增土地儲備投資額合計近719億元。其中第三季度新增土地儲備最多，新增土地儲備的建筑面積約1792萬平方米，占前三季度總和的72.79%，新增土地儲備投資額約579億元，占前三季度總和的80.53%，雙雙超過前兩季度的總和。
"土地儲備是考量房地產(chǎn)企業(yè)的重要指標，如一個房地產(chǎn)企業(yè)土地儲備過少，一旦地價上漲，企業(yè)的發(fā)展就會遭遇成本障礙;如土地儲備過多，一旦地價下跌，則會加大企業(yè)的風險，土地減值影響巨大。把握好銷售和土地儲備之間的平衡關(guān)系，是房企高管感知市場能力的關(guān)鍵一環(huán)。"龍勝平表示，從拿地的溢價比例來看，第二季度只有37%的土地溢價比例超過100%，到了第三季度溢價比例超過100%的達到了57%。許多開發(fā)商在第三季度的土地儲備增加了很多，僅十強企業(yè)在新增土地儲備方面的投資就達779億元。
恒大地產(chǎn)相關(guān)負責人也透露，一年前其上市暫停時，曾因為土地儲備過多而備受爭議，但一年后該公司再次遞交上市申請時，其巨大的土地儲備卻轉(zhuǎn)而成為重要砝碼?？芍^是成也土地，敗也土地。
對此soho中國聯(lián)席總裁潘石屹認為，囤地現(xiàn)象最嚴重的不是那些沒有上市的企業(yè)，因為非上市企業(yè)資金有限，一般都會量入為出，有多大的銷售量就購進多少土地;而上市公司因為資本市場有對土地儲備的追逐和激勵，恰恰越是上市公司越拼命地囤積土地，以滿足資本市場對土地儲備的要求。另外還有一些準備上市的公司，也先要囤夠大量土地才能上市。
"這些年房地產(chǎn)公司圍繞土地問題出現(xiàn)很多怪現(xiàn)象。幾年前，有兩家開發(fā)商在同一地段各拿了一塊土地：一家開發(fā)商建了房子銷售出去，沒有賺多少錢;另一家開發(fā)商囤著地，什么事也沒有干，最后把土地轉(zhuǎn)讓給了別人，賺了許多錢，比前一家開發(fā)商賺的錢多許多倍。這些故事在房地產(chǎn)界太多了，每人都可以舉出幾例來。我的老家甘肅的農(nóng)民流傳著這樣一句話，'養(yǎng)雞的不如倒蛋的'?，F(xiàn)在中國房地產(chǎn)行業(yè)，建房子的不如囤地倒地的。"潘石屹說。
39家內(nèi)地房企近期謀求上市
如果說土地對于開發(fā)商而言算是未來發(fā)展的資本，那么通過在資本市場爭奪來的融資份額，才真正讓開發(fā)商有了當下"笑傲"樓市冰封期的勇氣和實力。
9月30日從港交所傳出消息，恒大地產(chǎn)ipo已于9月底通過上市聆訊。根據(jù)時間表安排，恒大地產(chǎn)初定于10月進行全球路演，11月正式掛牌。資料顯示，恒大此次赴港上市的集資額初步介于10億至15億美元之間，即約78億至117億港元。這將成為今年集資額最大的香港新股，也將是今年首只集資額超過百億港元的新股。以集資額上限計算，公開發(fā)售若占一成，即約11.7億元。如果超額認購398倍，凍結(jié)的資金便達4668億元。
就在恒大地產(chǎn)上市聆訊同日，卓越地產(chǎn)、福建明發(fā)、廈門禹洲等公司均在港交所上市聆訊。有部分券商認為目前經(jīng)濟尚未完全好轉(zhuǎn)，股價仍然高于實體經(jīng)濟的恢復情況，因此短期市場仍然以盤整為主。在這樣的前提條件下，新股發(fā)行很難以較高價格被認購，但卻絲毫不能動搖開發(fā)商進入資本市場的決心。根據(jù)克而瑞對中國房地產(chǎn)企業(yè)的跟蹤調(diào)查，近期擬通過ipo或借殼方式謀求上市的企業(yè)就達到39家，國慶節(jié)期間，恒盛地產(chǎn)已在香港證券交易所掛牌上市，該公司將是今年第一家登陸h股的內(nèi)地房企，隨后寶龍地產(chǎn)也于10月9日在香港掛牌上市。
"今年5月份以來，北京、上海、深圳等地'地王'再現(xiàn)，成交總價和單價都紛紛創(chuàng)下歷史新高，這對房地產(chǎn)企業(yè)的資金實力要求越來越高，因此拿下優(yōu)質(zhì)'地王'的企業(yè)不是資金雄厚的國企就是融資方便的上市公司。"上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，"大部分開發(fā)商在成功上市后，將會迅速把融資所得用于買地、開工新項目等方面，以進一步擴大規(guī)模，加速發(fā)展。""除了ipo，登陸港股市場的內(nèi)地開發(fā)商還可以通過增發(fā)配股、發(fā)行可轉(zhuǎn)債等多種渠道募集資金，進一步為公司新一輪的發(fā)展奠定強大的資金基礎。"龍勝平也表示，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，競爭日漸加劇，行業(yè)監(jiān)管逐步形成，企業(yè)的經(jīng)營受到了更多的關(guān)注，行業(yè)的自律性也在日漸增強，正在向"資本+專業(yè)"的模式轉(zhuǎn)變。資本對于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展來講至為關(guān)鍵，房地產(chǎn)企業(yè)想在這一輪的行業(yè)洗牌中站穩(wěn)腳跟，必須抓緊"資本"的稻草。
明年中期決定樓市走向
兩年已過，物是人非。盡管目前樓市已出現(xiàn)購房者所期待的"盤整期"，然而市場忽略了一個問題，眼下的開發(fā)商已不再是兩年前那個"青頭小伙"。在經(jīng)歷了生死邊緣的掙扎后，"緩過勁兒"的開發(fā)商們手握"余糧"、坐擁天量存地、背靠資本市場的姿態(tài)，盡量沉著地應對又一番潮起潮落的來臨。
盡管有部分業(yè)內(nèi)人士預測，隨著開發(fā)商現(xiàn)階段增加的開工面積入市，加之市場原有的庫存，到了明年二季度，房地產(chǎn)市場的待銷售量恐怕將達到甚至超過歷史的頂峰，屆時購房者如果持續(xù)不買單，相關(guān)部門再出臺整治"囤地"的細則，即便是在資本市場獲得支持的開發(fā)商恐怕仍將面臨銷售壓力，市場究竟是掉頭向下還是盤整上揚，很可能也將在明年二季度敲定。但更多專家卻表示"后市轉(zhuǎn)暖的可能性甚大"。
"由于開發(fā)商加快了開工、施工進度，預計第四季度后半期部分城市的供應量應該開始有所增加，四季度價格繼續(xù)快速上漲的可能性不大，但也不會出現(xiàn)大幅回調(diào)。"在談及未來房地產(chǎn)走勢時，龍勝平認為，經(jīng)過連續(xù)多月成交量的高漲后，部分剛性需求重新陷入觀望，成交有所放緩，使得四季度房價逐步走向平穩(wěn);另一方面，市場供應已經(jīng)逐步回升，供求關(guān)系趨于平衡，也有利于房價的穩(wěn)定。不過他表示，在旺盛的市場需求的推動下，價格下調(diào)的可能性不大。"甚至可能會出現(xiàn)部分此前完成全年銷售任務的開發(fā)商'堅守'原有售價不變甚至提高利潤率，購房人出現(xiàn)追漲效應，未來成交量仍然存在著回調(diào)的空間。"中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌也認為，雖然近期一線城市的成交量下滑，但二三線城市仍然很火爆，"隨著供應的逐步增加，剛性需求的適當釋放，對整個樓市而言還是樂觀的"。
業(yè)內(nèi)人士表示，短期之內(nèi)購房者所期盼的大幅度打折促銷恐難實現(xiàn)，甚至還會出現(xiàn)上調(diào)的情況。以前三季度銷售金額和銷售面積排行榜的前23家開發(fā)商為例，4月份企業(yè)銷售面積突破500萬平方米，之后節(jié)節(jié)攀升，到6月達到最高峰587萬平方米;但是7、8、9月份企業(yè)銷售面積又回落到3月的水平，月成交量維持在470萬平方米左右。金額方面，在6月份下滑的基礎上，7月、8月維持在430億元左右，而9月份則進一步攀升到505億元，整體均價則維持上揚態(tài)勢。
"只有等到目前提高的開工量形成供應，而樓市盤整期尚未走過的時候，'存量峰值'對價格的影響才會顯現(xiàn)。"五合國際總經(jīng)理鄒毅預計這個時間點應該在明年二季度。
黃金周各地樓市表現(xiàn)
上海
"假日樓市"成交均價高于去年
10月6日，為期4天的"假日樓市"房展會在上海展覽中心落幕。據(jù)主辦方統(tǒng)計，4天內(nèi)共有13萬人次前往試探樓市冷暖，意向預訂下了1379套房產(chǎn)，意向均價達到2萬元/平方米，明顯高于去年國慶期間1.2萬元/平方米的意向均價。
本次"假日樓市"房展會，共吸引了220家左右參展商，參展規(guī)模又創(chuàng)歷史新高。13萬人次的參展人數(shù)，與去年國慶期間樓市觀望氣氛濃厚時的"假日樓市"參展人數(shù)基本持平，但今年達成成交意向的幾率高于去年。今年的房展會上，共意向預訂了房產(chǎn)1379套，意向金額為22.3億元，而去年同期房展會的意向預訂套數(shù)僅有821套，成交金額為11.7億元。
業(yè)內(nèi)人士分析，今年"假日樓市"房展會成交均價明顯高于去年同期，一方面是因為兩屆參展樓盤的價位結(jié)構(gòu)及成交結(jié)構(gòu)上存在差異，另一方面的確也有不少樓盤的價格已經(jīng)高于去年樓市低迷時。不少樓盤又創(chuàng)新高的房價，嚇退了購房者。展會上，表示暫時將做觀望的購房者不在少數(shù)。
廣州
黃金周樓市價漲市民觀望
在"十一"黃金周里，廣州樓價普遍上漲，不少市民成為無奈的"看客"。
今年"十一"期間，廣州多家樓盤的銷售價格每平方米上漲一兩千元。中原地產(chǎn)項目部有關(guān)負責人表示，這是近年來廣州首個幾乎沒有折扣的黃金周。從事房地產(chǎn)行業(yè)多年，這也是他看到的最清淡的黃金周。從整體來說，廣州各大樓盤人氣一般，預計最后成交量也比較少。
中原地產(chǎn)、合富置業(yè)等中介表示，一手樓價漲價，二手樓追漲成為廣州黃金周房地產(chǎn)市場的特點。
合富置業(yè)有關(guān)負責人說，在二手房市場，尤其是兩三年樓齡的次新房價格跟著一手房上漲。這些次新房，戶型跟新品相似，業(yè)主對行情很熟。只要新品開出高價，次新房的業(yè)主立即就抬價。
業(yè)內(nèi)人士認為，從第三季度起，廣州市民樓市追漲的意愿在下降。開發(fā)商和業(yè)主在假期節(jié)點上再提價，難以得到市場的認同，結(jié)果是持幣觀望的市民在增加。
深圳高房價嚇走普通購房者房交會向來是深圳樓市的風向標。5日，2009深圳秋季房地產(chǎn)交易會閉幕。歷時5天的房交會不僅沒有迎來往昔的交易高峰，反而因為過高的房價嚇走了不少普通購房者。
此次房交會最大的特點就是一個字--"貴"。深物業(yè)旗下的深港一號開盤均價在2.5萬元/平方米以上，羅湖區(qū)的金翠園均價在2.8萬元/平方米以上，要知道這些都是普通商品房，而在今年初這些地方的房價還都在1.8萬元/平方米的水平。特區(qū)外的參展樓盤，靠近關(guān)口位置的，均價在1.5萬元/平方米左右?？梢哉f，本次參展的深圳樓盤項目都創(chuàng)出了歷史最高房價。
本次房交會的另一個特點就是展示的別墅項目比較多，大多數(shù)別墅報價800萬-1200萬元/棟。據(jù)統(tǒng)計，本次房交會吸引了萬科、招商、佳兆業(yè)、東莞三正地產(chǎn)、海南雅居樂等共有近70個項目參展，外地項目占45%，而價格昂貴的高端樓盤高達50%。
哈爾濱一度火爆的樓市驟降溫一度火爆的哈爾濱樓市在"十一"黃金周期間突然降溫，無論是新盤還是二手房，關(guān)注度和成交量都大不如上個月，預期中的"金九銀十"熱銷場面并未出現(xiàn)。
國慶節(jié)期間，哈爾濱市許多售樓處的大廳里購房者寥寥，一些銷售人員向記者透露，這幾天來看樓的人數(shù)屈指可數(shù)，還不如平時周末，更別提成交量了。位于哈爾濱南崗區(qū)的一處樓盤雖然在節(jié)日期間推出了限價房源刺激銷售，可是據(jù)了解銷售并沒有預計的樂觀。
記者從哈爾濱市房產(chǎn)住宅管理部門了解到，"十一"黃金周期間入網(wǎng)商品房銷售共計297套，平均每天僅銷售37套，平均日成交量比上月下降30%以上。
業(yè)內(nèi)人士認為，"十一"黃金周樓市遇冷，是對前一階段樓市發(fā)展的綜合表現(xiàn)，由于今年以來哈爾濱市房價上漲過快，市民普遍感到購房壓力增加，觀望氣氛濃厚。而開發(fā)商近期雖然表現(xiàn)積極，但實際促銷優(yōu)惠幅度不大，目前樓市供求雙方頗有互相"試探"的意味。