今年的樓市升溫帶動土地市場繁榮,地方土地出讓金也隨之激增。在信貸寬松的背景下,地方政府"賣地生財"的模式在推高地價的同時也在推高房價,放大樓市泡沫。更為重要的是,大量信貸資金通過房地產(chǎn)業(yè)進入地方財政和投資平臺后,可能由于優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)項目難覓而面臨低效率使用的風險,這無疑會催生地方經(jīng)濟的泡沫。
在我國,地方財政對土地投資的依賴度較高,很多城市土地出讓金占地方財政收入的比例超過三分之一。而且,與土地相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和大規(guī)模投資建設,都會給地方帶來稅收和其他收入的增長。房地產(chǎn)行業(yè)回暖以及大量基礎(chǔ)建設項目的鋪開,促進了地方收入的增長。
在土地財政模式下,地方政府無疑具有高價賣地的利益動機。一方面,房地產(chǎn)業(yè)被賦予了"拉動經(jīng)濟引擎"的重要地位,而且,建材、水泥等其他相關(guān)行業(yè)向房地產(chǎn)業(yè)集中的趨勢也更加明顯。這種"牽一發(fā)而動全身"的關(guān)系,使得各地方政府積極維護房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展,擴大地方收入,進而實現(xiàn)"保增長"的目標。另一方面,目前我國地方政府負擔諸多支出義務,而收入來源卻相對匱乏,于是,土地拍賣就成為地方政府加大財政收入的重要途徑。因此,地方政府便具有了有限供給土地、抬高地價的動機,從而增加土地出讓收益,進而提升政績。在這一驅(qū)動力下,樓市泡沫可能越吹越大。
今年二季度開始,全國各大城市高價地不斷涌現(xiàn),樓面地價節(jié)節(jié)攀升,地方政府的土地收入實現(xiàn)了大幅增長。前三季度,北京和上海的土地收入已經(jīng)超越去年全年水平,并仍呈繼續(xù)上漲的態(tài)勢。
而土地市場火熱的背后,有天量信貸的助推。中央政府通過寬松的貨幣政策刺激經(jīng)濟增長,大量銀行信貸投放到實體經(jīng)濟中,企業(yè)資金流更為充裕。有證據(jù)顯示,部分低成本的信貸資金通過各種渠道流入到房地產(chǎn)市場,一個重要表現(xiàn)就是央企不斷高價拿地。由此,樓市泡沫也在隨之放大。
更重要的是,在大規(guī)模資金驅(qū)動下,土地市場競爭日趨激烈。高價地屢被拍出,大量資金也從實體經(jīng)濟流入了地方政府的財政平臺。而在經(jīng)濟復蘇尚未穩(wěn)固的宏觀環(huán)境下,眾多產(chǎn)業(yè)和項目的投資風險較大,地方政府投資平臺存在低效運用資金的可能。有專家便指出,政府賣地獲得的土地收入,是財政收入中的一部分,最終還是要用于各項投資建設、轉(zhuǎn)移支付和福利保障。然而,目前我國財政支出效率較低,相應的財政管理成本、行政成本居高不下,從而導致財政資金大量浪費,資金運用效率低下。
總之,過渡依賴房地產(chǎn)業(yè)來拉動經(jīng)濟增長,尤其是依靠土地出讓金作為地方政府財政收入的重要來源,除了不斷催生土地市場泡沫外,還將破壞經(jīng)濟的均衡發(fā)展。
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