我們?cè)谝蟮胤秸蠼ūＵ戏康臅r(shí)候，從來沒有考慮到地方政府的接受程度，從來沒有考慮土地征用問題，也從來沒有考慮缺乏資金支持的地方政府如何實(shí)現(xiàn)保障住房大建的要求。中央政府只給指標(biāo)，不給資金，地方自籌資金解決保障房，這對(duì)于捉襟見肘的地方財(cái)政實(shí)在是不可能完成的任務(wù)，也缺乏制度基礎(chǔ)。
這也是市場(chǎng)化房地產(chǎn)十一年實(shí)踐中，保障房被棄建的根本原因。自分稅制以來，地方政府財(cái)政問題一直激化，也從來沒有解決的辦法。行政機(jī)構(gòu)的所謂精簡(jiǎn)只停留在口頭上，公務(wù)員制度也起不到減少財(cái)政支出的作用，原因是需要財(cái)政供養(yǎng)的人口絕對(duì)不是僅僅只有公務(wù)員。財(cái)政支出達(dá)gdp的40%，這樣的局面很難改觀。
保障房大建，地方政府是寄希望于中央政府的財(cái)政支持，這也是08年開始地方政府把保障房特別是廉租房作為解決百姓住房問題的主要因素的真實(shí)原因。先要下資金再說，中央的財(cái)政支持對(duì)于地方政府何樂而不為呢？但是，中央的財(cái)政支持只有很小的量。地方政府對(duì)廉租房的投資積極性主要還來自中央4萬億投資的誘惑。
去年年底住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部對(duì)外宣布，未來3年將投資9000億元做保障性安居工程，其中建設(shè)經(jīng)適房400萬套，投資6000億元，廉租房200萬套，投資2150億元。但是，雖然經(jīng)適房投資規(guī)模遠(yuǎn)比廉租房大，但是資金來源只依靠開發(fā)商出資，中央財(cái)政卻不投一分錢，而地方政府緊緊做到土地出讓金的部分而不是全部減免，真正的土地來源還在開發(fā)企業(yè)直接征收土地并出資建設(shè)，所以6000億元經(jīng)適房投資主要來自民間。而200萬套廉租房投資的2150億元卻需要中央和地方兩級(jí)財(cái)政，以及公積金收益、土地出讓收益來共同完成，資金保證上更具優(yōu)勢(shì)。
地方政府對(duì)廉租房的熱情是醉翁之意不在酒，真正看重的是中央政府的投資部分，不是保障房本身。這也就很好理解很多地方政府保障房配建的措施，轉(zhuǎn)嫁負(fù)擔(dān)給商品房項(xiàng)目，以增大商品房開發(fā)成本，商品房用地配建成為地方政府解決保障房問題的首選，至于申請(qǐng)的廉租房中央投資，地方政府不會(huì)沒有熱情。
地方政府更多的是赤字財(cái)政，少數(shù)一線城市的財(cái)政收入來源是可以保障的，而絕大多數(shù)地方財(cái)政僅僅養(yǎng)人問題都無法解決，何談保障住房的投入。而中央財(cái)政的投入對(duì)于保障住房實(shí)在是杯水車薪，所以我不認(rèn)為保障房會(huì)成為解決百姓住房問題的主體，保障房難以為繼是必然現(xiàn)象。
開發(fā)企業(yè)在拿地十分艱難的情況下，除了承擔(dān)學(xué)校、道路等各種城建配套之外，又加上了保障住房配建，而地方政府僅僅依靠土地出讓收益的5%、10%解決廉租房、經(jīng)適房問題是不可能的，尤其是很多房地產(chǎn)發(fā)展剛剛起步的地區(qū)。有一個(gè)不能忽視的現(xiàn)象，那就是土地出讓收益越低的地區(qū)保障房任務(wù)最繁重，這是市場(chǎng)的真實(shí)情況。單純依靠土地出讓收益是不能滿足保障房日益增長(zhǎng)的要求的。
對(duì)于基本以成本定房?jī)r(jià)的城市，房?jī)r(jià)的主要因素只有地價(jià)，這是二三線城市的普遍狀況。那么把保障房推給市場(chǎng)，只能是一個(gè)結(jié)果，保障房建設(shè)越多，商品房成本越高，商品房?jī)r(jià)也就越高，而不是相反。
市場(chǎng)的主體從來不是保障房人群，房?jī)r(jià)的高低與他們的關(guān)系越來越不緊密。需要改變的是對(duì)市場(chǎng)需求主體的看法，那么商品房?jī)r(jià)不應(yīng)該與城市的平均收入水平掛鉤。
我們強(qiáng)調(diào)大建保障房本身缺乏地方政府的熱情支持，沒有資金的支持，二三線城市的保障住房加大商品房?jī)r(jià)的成本，成為二三線城市商品房?jī)r(jià)上漲的巨大推手也必將成為現(xiàn)實(shí)。
而市場(chǎng)化11年，基本收入人群的居住需求是通過拆遷實(shí)現(xiàn)的，高漲的商品房?jī)r(jià)是廣大低收入人群改善居住的主要推動(dòng)力量，這也是不爭(zhēng)的事實(shí)。商品房?jī)r(jià)自產(chǎn)生商品房的那天起就與低收入人群沒有直接關(guān)系。但是我們知道城市人口的主題是有基本居住條件的，這更是二三線城市的基本情況。
廉租房存在還是有必要的，但是經(jīng)濟(jì)適用房目前的情況已經(jīng)沒有存在的基礎(chǔ)，特別是有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用房更是不能繼續(xù)存在，沒有產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟(jì)適用房也成為中低收入人群的雞肋，嚴(yán)格按照經(jīng)濟(jì)適用房的條件建設(shè)的，也必將被真實(shí)需求的人群棄購，原因是低收入人群并沒有購買的能力。
現(xiàn)行積極適用房管理混亂，不單單在分配方面，經(jīng)濟(jì)適用房的定位前后不一，對(duì)于產(chǎn)權(quán)的界定也是前后不一致的。所謂的開寶馬住經(jīng)適房對(duì)于嚴(yán)格執(zhí)行60平米、有限產(chǎn)權(quán)應(yīng)不存在繼續(xù)的可能，但是60平米、有限產(chǎn)權(quán)的經(jīng)適房對(duì)于二三線城市的居住需求來說也是貨不對(duì)板，棄購是正常的。
配建制是地方政府推卸責(zé)任的舉動(dòng)。劃撥地也并不存在存在下去的可能。這也是我一直否定國(guó)家無償劃撥土地的原因。土地概念的混淆，也是保障房存在的混亂思維的基礎(chǔ)。取消經(jīng)濟(jì)適用房，全力建設(shè)廉租房是合理的安排。