萬科悖論：
市場不好的時候萬科非常好
南都：1998年朱镕基總理提出"房改"，對萬科有什么影響？您對未來房地產(chǎn)市場的變化如何預(yù)測？
王石：1998年之后2004年之前，城市中低收入住房供需矛盾不是很突出，主要還是大量拆遷房來緩解的，大量拆遷后進行補償。但2005年后拆遷房大規(guī)模拆遷已經(jīng)過去了，但這不意味著中低收入的住房需求已經(jīng)沒有了。中央政策更多的是發(fā)展要蓋便宜的房子，但后來發(fā)現(xiàn)這跟高價是沒有直接關(guān)系的。住宅是種特別的商品，全世界都有一個住房部?，F(xiàn)在政策很明確了，就是由政府承擔(dān)，廉租房也好，微利房也好，怎么解決是不同模式的。中國很多城市也都在探索，中國這么大，可以采取不同的模式。
英聯(lián)邦采取的是提供土地，規(guī)定多少百分比必須要做，這樣就可以計算土地價值，在拍賣土地時就把價格計算進去了。香港、新加坡等更多是政府來蓋，政府蓋后租給消費者。而德國更多的是提供土地開發(fā)商蓋好后，按政府規(guī)定的價格低價租給中低收入者，政府補貼租價和市場價格的差價。
中國這么大的地域，這么多的人口，各個城市處于不同的發(fā)展階段，可以采取各種形式。當(dāng)然這得有政府財力保障，中央稅、地方稅，稅種設(shè)置原來地方稅是沒有考慮這方面的，而且不但沒考慮，原來地方政府財政收入很大一部分是靠賣土地獲得的。將來應(yīng)采取多元化的供給制度，對于萬科來講，就是如何把中低收入的廉租屋做好。
如果不是去年金融海嘯，政府政策的放松，今年的房地產(chǎn)市場也不可能上漲這么快。對萬科來講，也一直處于主動，去年提前調(diào)價。萬科現(xiàn)在有一個很有意思的現(xiàn)象就是市場不好的時候萬科非常好，當(dāng)然市場好的時候萬科好其他地產(chǎn)企業(yè)也好，市場越不好越顯得萬科好。
萬科歸零：
鉆政策空子終究被淘汰
南都：萬科2008年年報提出"萬科歸零"的口號，您現(xiàn)在這么多精力放在公益活動等開拓性工作上。萬科的管理團隊已成長起來了，萬科以后的發(fā)展方向是怎樣的？
王石：歸零的含義是回到原點，原點還是消費者，為消費者提供他們所需的質(zhì)量好的性能價格比較好的產(chǎn)品。歸零是相對過去2005年到2008年這三年而言的，過去是規(guī)模生產(chǎn)型的，對質(zhì)量、對消費者、對國民對社會的回報相對欠缺，現(xiàn)在開始轉(zhuǎn)變，講求效益講質(zhì)量，當(dāng)然這不是說就不發(fā)展，應(yīng)該說2008年萬科一直處于非常主動的地位，非常執(zhí)著。
南都：廣東很多中小型制造業(yè)，尤其三來一補企業(yè)，很多生存已經(jīng)很艱難，現(xiàn)在是一個新的紀(jì)元，像深圳這種創(chuàng)新型城市就是一個不斷歸零、不斷出發(fā)的過程，您對社會轉(zhuǎn)型比如深圳的創(chuàng)新，不知道您是怎么看的？過去的發(fā)展有創(chuàng)新但也遺留了不少問題，有沒有什么建議？
王石：第一個就是你的目標(biāo)在哪里，發(fā)展是10年還是20年、30年？很多目標(biāo)都定得很眼前的。就萬科來講，我們之前也走了很多彎路，我們?yōu)槭裁磸亩嘣D(zhuǎn)為專業(yè)的房地產(chǎn)公司，因為只有這樣才能形成行業(yè)的競爭力，才能長遠發(fā)展。現(xiàn)在全球一體化，注重分工和資源整合，只有做得非常專，才能規(guī)模經(jīng)營，才能在行業(yè)中占有地位，這也是萬科的考慮。
第二點，市場一定是波動的，你不能說市場好的時候就好，市場不好的時候就不好，一定要看得更長遠。比如萬科確定做減法是1993年確定的，但就是那年房地產(chǎn)市場開始宏觀調(diào)控，隨后1994年到1997年這四年對房地產(chǎn)市場非常不好，但萬科還是堅定不移地一直做。一直到1997年房地產(chǎn)市場復(fù)蘇的時候，在70多家上市房地產(chǎn)公司中，萬科排在第一位，在最低谷的時候排在了第一位。一定要從戰(zhàn)略布局上往前看，做企業(yè)一定要從長遠發(fā)展，一定是像下圍棋一樣，下這一步一定要算40步、50步。
第二就是中國改革發(fā)展是從計劃經(jīng)濟到市場經(jīng)濟的過渡，現(xiàn)在是具有中國特色的市場經(jīng)濟，往往市場變化中國有和世界同步的一面也有不同的一面。不同的一面很鮮明的特征是從政策上來研究，這和國際上成熟的市場經(jīng)濟是很不一樣的，政策市是典型的中國特色。包括房地產(chǎn)，很多人都在研究政策，鉆政策的空子，但我認(rèn)為做企業(yè)的更多的是技術(shù)層面上的考慮，更多的是質(zhì)量、核心競爭力；如果從政策層面出發(fā)，你終究會被市場淘汰。
再一點就是精裝修，政策沒要求精裝修，但萬科一直堅持精裝修。精裝修要毛坯房難，建設(shè)周期長，用的資金多，而且消費者還會挑剔，有的消費者還不買賬，但將來一定是要精裝修，但萬科現(xiàn)在80%都是精裝修，一定要少考慮到政策，而要考慮到市場競爭力和市場未來。就是要從長遠看，不要占小便宜，不要有牟取暴利的心態(tài)。暴利是不會持久的。中國改革開放，中國現(xiàn)在的地位，中國的市場不會變化，只要你心態(tài)平和，機會是有的，只要你稍微改善一點就會得到回報。實際上，現(xiàn)在的房地產(chǎn)是很粗放的行業(yè)，但不可能一直粗放。