21世紀經(jīng)濟報道9月17日訊 投資大鱷參與認購、鎖定四個基礎(chǔ)投資者、已獲兩倍超額認購……恒盛地產(chǎn)控股有限公司（以下簡稱“恒盛地產(chǎn)”）二度沖刺香港上市進展順利。
10月2日，恒盛地產(chǎn)有望在香港交易所掛牌，成為去年房地產(chǎn)調(diào)整以及金融危機之后第一家登陸h股的內(nèi)地房企，擬籌資最高119億港元，公司上市后預計市值達476億港元，成為上海民營上市公司“新科狀元”。
2007年7月，恒盛地產(chǎn)已在開曼群島注冊成立為有限責任公司，進入上市沖刺；2007年10月，descia、高盛的聯(lián)屬人及db就已成為該公司股東，但2008年上市未成，恒盛一直熬到現(xiàn)在。
這一次，恒盛以土地低成本，成為吸引投資大鱷的重要籌碼。據(jù)恒盛保薦人的報告披露，集團目前共有1360萬平方米土儲，平均成本僅約760元/平方米。
本報另外獨家獲悉，2008年底，根據(jù)恒盛地產(chǎn)的戰(zhàn)略發(fā)展要求，公司董事會主席張志熔提出了恒盛地產(chǎn)五年建設并持有300萬平方米投資型物業(yè)的發(fā)展目標。這或許正是恒盛苦苦尋求上市背后的巨大資金需求。
土地成本760元/平方米
9月14日，恒盛地產(chǎn)開始路演，已獲超額認購兩倍。華人置業(yè)（00127.hk）主席劉鑾雄及迪生創(chuàng)建（00113.hk）主席潘迪生均以私人身份入股，同時市場消息指出新鴻基地產(chǎn)（00016.hk）非執(zhí)行董事郭炳湘也會認購。
恒盛地產(chǎn)已引入上海實業(yè)控股（00363.hk）、遠洋地產(chǎn)（03377.hk）、南豐地產(chǎn)及中國南方資金管理公司旗下的合格境內(nèi)機構(gòu)投資者（qdii）4個基礎(chǔ)投資者，認購的金額分別為5000萬美元、3000萬美元、3000萬美元及2000萬美元，合計涉資1.3億美元（約10.14億元人民幣），約占籌資額的8%，禁售期6個月。
恒盛的低成本土儲成為吸引投資者的重要籌碼。保薦人推介報告披露其土儲平均成本僅約760元，與今年內(nèi)地土地市場的土地價格水平相比，優(yōu)勢明顯。以上海、天津及北京為根據(jù)地的恒盛，土儲中約270萬平方米位于上海。按上半年平均每平方米樓面售價計算，其土地成本僅占約8%。
恒盛內(nèi)部人士告訴本報，恒盛在上海的重點項目——尚海灣，就屬于典型的低土地成本項目，隨著近兩年項目的熱賣和售價提升，利潤率高于許多競爭對手。此外，在合肥等地的多個項目，土地成本也都比較低。
恒盛地產(chǎn)2008年度盈利約12.55億元，而基于低成本土儲和內(nèi)地樓市高漲的房價，其保薦人還預測，恒盛今明兩年盈利分別為14.4億及29億元，毛利率分別約40%及42%。
恒盛地產(chǎn)執(zhí)行董事、總裁程立雄此前透露，公司目前在售的樓盤約有10個，2009年在建面積約為110萬平方米，土地儲備約為1500萬平方米，分布于上海、北京、天津、南通、哈爾濱等地。
300萬平方米持有型物業(yè)
恒盛地產(chǎn)內(nèi)部刊物披露，在公司再次啟動香港上市沖刺的背后，是公司實際控制人張志熔設立的龐大目標：“五年內(nèi)計劃、建成建筑面積達300萬平方米的投資型物業(yè)并達到經(jīng)營狀態(tài)。”張志熔曾在內(nèi)部明確提出。
在上市沖刺的同時，恒盛對外投資繼續(xù)加碼。近日，恒盛地產(chǎn)巨資參與的合肥最大舊城改造項目——“壩上街及糧食二庫”綜合改造工程開工，建筑總面積達180萬平方米，項目包括兩幢分立于長江東大街兩側(cè)的68層雙子塔樓，將成為合肥又一標志性建筑。
公司正在實施的300萬平方米的投資型物業(yè)計劃將占用大量資金的同時，對后續(xù)資金需求巨大。有消息稱，恒盛地產(chǎn)目前總借貸為68.7億元，其中45億元將于1年內(nèi)到期，另外，其年度資金開支達120億元。
資金安全成了在實現(xiàn)上市之前，恒盛最大的任務之一。
今年6月，恒盛地產(chǎn)以三年高達9億元的變相利息（股權(quán)收益），通過向上實控股出售尚灣豪庭4幢住宅樓共396個住宅單位融資20億元；近日，恒盛地產(chǎn)又和建設銀行深圳市分行成功訂立了戰(zhàn)略合作協(xié)議，獲得建行60億元授信額。
“上市后，恒盛地產(chǎn)的發(fā)展重點依然是京津滬三地，在土地儲備等方面，著重長三角區(qū)域各級市場的深耕。”上述恒盛地產(chǎn)的內(nèi)部人士透露。