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不得不防 2009年購(gòu)房必須要知道的幾大風(fēng)險(xiǎn)
2009/10/1 11:20:33    http://www.18kuo.com

在樓市經(jīng)歷“金九”價(jià)漲量跌的“滯漲”之后,開(kāi)發(fā)商加大了對(duì)“黃金周”的賭注,樓盤(pán)大規(guī)模入市,搶占“十一黃金周”市場(chǎng)。同時(shí),9月底樓市成交量回升,使本輪“黃金周”更充滿期待。有分析人士認(rèn)為,“十一黃金周”仍然是樓市銷(xiāo)售黃金時(shí)期。

隨著“史上最長(zhǎng)黃金周”的到來(lái),樓市09年的“大決戰(zhàn)”也將拉開(kāi)序幕。據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,9月第四周北京市期房網(wǎng)上簽約面積358,299平方米,環(huán)比8月同期上漲16.2%;成交套數(shù)3,278套,環(huán)比8月同期上漲31%;北京樓市進(jìn)入“金九”以來(lái),成交量首次上升,為“十一黃金周”樓市開(kāi)啟提供前兆。另外,一線城市短期成交量回升還表現(xiàn)在上海、廣州及珠江三角洲。

根據(jù)各機(jī)構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,“十一”仍有大規(guī)模樓盤(pán)上市,搶占“十一黃金”市場(chǎng)。據(jù)新浪樂(lè)居等地產(chǎn)網(wǎng)統(tǒng)計(jì),北京10月份預(yù)計(jì)將有近50個(gè)項(xiàng)目陸續(xù)進(jìn)入市場(chǎng)。廣州“十一”前后有超過(guò)3萬(wàn)套貨供應(yīng),其中花都、天河、番禺、白云是供應(yīng)的主力區(qū)域。上海為趕“十一黃金周”行情,上周(9月21-27日)共有22個(gè)商品住宅項(xiàng)目推出42.19萬(wàn)平方米新房源,遠(yuǎn)高于30.1萬(wàn)平方米的周平均供應(yīng)水平。易居中國(guó)分析師薛建雄表示,為迎接“十一”房展會(huì),9月最后幾天的供應(yīng)量應(yīng)該還會(huì)上升,如果成交量在“十一”前后沒(méi)有很好恢復(fù)的話,本輪樓市的拐點(diǎn)就可能出現(xiàn)在“金九銀十”。

大量樓盤(pán)入市必然會(huì)引起“十一黃金”市場(chǎng)的搶奪,經(jīng)歷暗淡的“金九”之后,開(kāi)發(fā)商促銷(xiāo)活動(dòng)將是搶占市場(chǎng)的唯一策略。按照以往經(jīng)驗(yàn),黃金周對(duì)于樓市來(lái)說(shuō)是一個(gè)淘金的好機(jī)遇。今年“十一”由7天延長(zhǎng)至8天,似乎也讓黃金周長(zhǎng)假期“含金量”高過(guò)以往任何一年。另外,有調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,在具備剛性需求的購(gòu)房者中,欲在假期期間實(shí)行置業(yè)計(jì)劃的人群比例大約占到6成左右,“十一”黃金周將是樓市銷(xiāo)售黃金時(shí)期。

不過(guò),漢國(guó)置業(yè)(中國(guó))有限公司項(xiàng)目發(fā)展總監(jiān)洪小文表示,今年“十一”樓市不會(huì)有驚喜也不會(huì)有失望,因?yàn)?ldquo;十一”長(zhǎng)假出游人數(shù)將比往年增加,分薄了樓市的人氣,而高樓價(jià)下投資客和自住客普遍保持觀望情緒,成交量在買(mǎi)一套小區(qū)商品房之前,作為買(mǎi)方應(yīng)考慮的因素包括:該小區(qū)的市場(chǎng)價(jià)格、該小區(qū)房屋的品質(zhì)及結(jié)構(gòu)、該小區(qū)的環(huán)境、該小區(qū)發(fā)展前景、開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司的信譽(yù)、小區(qū)的交通、小區(qū)的住區(qū)配套,以及小區(qū)周邊地區(qū)的人文環(huán)境等。

在實(shí)際交易過(guò)程當(dāng)中,與購(gòu)房人發(fā)生關(guān)系的機(jī)構(gòu)包括:開(kāi)發(fā)商、中介公司、律師、公證、房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理公司,以貸款方式購(gòu)房的還要包括銀行、保險(xiǎn)公司、評(píng)估機(jī)構(gòu)等。

購(gòu)房人購(gòu)房的基本程序包括:購(gòu)房前自身或委托房產(chǎn)中介公司調(diào)查了解市場(chǎng)情況,尋找適合自己要求的房源;自己或委托經(jīng)紀(jì)人與售樓單位談判、簽約;委托律師進(jìn)行公證;進(jìn)行房屋預(yù)購(gòu)登記,并繳納有關(guān)稅費(fèi);正式驗(yàn)收房屋,辦理入住手續(xù),并簽署物業(yè)管理契約。

經(jīng)過(guò)2007年的房?jī)r(jià)暴漲、2008年的房?jī)r(jià)下跌,消費(fèi)者已變得極為理性,也變得十分聰明,不是那么好忽悠了。特別是2008年下半年,金融危機(jī)波及到樓市,消費(fèi)者突然發(fā)現(xiàn),開(kāi)發(fā)商其實(shí)也很脆弱,經(jīng)不起經(jīng)濟(jì)的一鬧騰,經(jīng)不起自己的一觀望。

2009年,樓市會(huì)延續(xù)2008年下半年的行情,房子難賣(mài),開(kāi)發(fā)商勢(shì)必會(huì)想出一些新的招數(shù)。2009年的消費(fèi)者,買(mǎi)房一定要仔細(xì)甄別,千萬(wàn)別被開(kāi)發(fā)商忽悠了。

1、要預(yù)防今年購(gòu)買(mǎi)期房的三種風(fēng)險(xiǎn)。

客戶在購(gòu)買(mǎi)期房之前,售樓小姐都會(huì)說(shuō)一番好話,極力鼓吹該小區(qū)房子的地段好、小區(qū)環(huán)境美、小區(qū)價(jià)格低,總之一切都很完美,令你不得不動(dòng)心。

買(mǎi)期房叫買(mǎi)“樓花”,是當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)采用的一種房屋銷(xiāo)售方式。對(duì)于市場(chǎng)潛力不大的項(xiàng)目,早期的買(mǎi)家就要承擔(dān)與發(fā)展商“共生共存”的風(fēng)險(xiǎn),這種風(fēng)險(xiǎn)從目前所出現(xiàn)的糾紛案例看,主要涵蓋以下三個(gè)方面:

1、房屋延期交付使用的風(fēng)險(xiǎn)。這其中又包括兩個(gè)方面:第一使用居住功能無(wú)法體現(xiàn);第二屬于投資性購(gòu)房者延遲收取投資回報(bào)時(shí)間,也應(yīng)是延遲回收利息及利潤(rùn)的時(shí)間;

2、房屋內(nèi)在品質(zhì)變換的風(fēng)險(xiǎn)。發(fā)展商由于市場(chǎng)信譽(yù)和資金實(shí)力等方面的原因,對(duì)房屋的建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施配套、建筑裝飾材料等進(jìn)行了與購(gòu)房協(xié)議內(nèi)容不符的調(diào)換或延遲使用,使購(gòu)房人蒙受損失;

3、房屋權(quán)屬證件無(wú)法按期得到的風(fēng)險(xiǎn)。由于多方面的原因,有可能使開(kāi)發(fā)商無(wú)法按期獲得整個(gè)項(xiàng)目的房屋權(quán)屬證件,購(gòu)房的業(yè)主也就無(wú)法按期獲得房屋產(chǎn)權(quán)證件,由此可能導(dǎo)致購(gòu)房人蒙受產(chǎn)權(quán)再轉(zhuǎn)換無(wú)法實(shí)現(xiàn)或抵押融資受阻的風(fēng)險(xiǎn)。

 期房購(gòu)買(mǎi)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的方式:

1、一是購(gòu)房前要委托所信任的中介機(jī)構(gòu)對(duì)購(gòu)房屋項(xiàng)目的市場(chǎng)前景進(jìn)行客觀評(píng)價(jià),如果市場(chǎng)前景不被看好,切不可輕舉妄動(dòng),以免當(dāng)了別人的“賠嫁”;

2、二是要委托所信任的中介機(jī)構(gòu)對(duì)開(kāi)發(fā)商資質(zhì)、信譽(yù)進(jìn)行調(diào)查摸底。資質(zhì)好的開(kāi)發(fā)商即便是為了自身的品牌,也不會(huì)讓項(xiàng)目“爛尾”;

3、三是在簽訂購(gòu)房契約階段要委托自己的律師對(duì)購(gòu)房合同進(jìn)行認(rèn)真審核,盡可能增加更為詳實(shí)的補(bǔ)充協(xié)議。

因?yàn)橐幌盗械囊?guī)范,開(kāi)發(fā)商盡管如今在操作方面已大有改觀,但期房變現(xiàn)時(shí)仍不免有“不可抗拒”的風(fēng)險(xiǎn),如面積誤差、建筑材料的變換、規(guī)劃設(shè)計(jì)的改變等。當(dāng)然,由于期房?jī)r(jià)格上的優(yōu)勢(shì),它一時(shí)并不會(huì)在市場(chǎng)上消失。不過(guò),客戶可把握一個(gè)原則:期房并不都是完美的,不要怪售樓小姐的信口開(kāi)河。

所以,要么在合同中寫(xiě)入各種預(yù)防期房風(fēng)險(xiǎn)的條款,要么干脆選擇購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)房。特別是2009年,有的開(kāi)發(fā)商如果資金鏈有問(wèn)題,說(shuō)不定蓄意欺騙消費(fèi)者,收錢(qián)就走人,所以,消費(fèi)者面對(duì)打折特別厲害樓盤(pán),一定要留心防范風(fēng)險(xiǎn)。

 2、購(gòu)買(mǎi)住房的面積要做到物盡其用

很少人會(huì)將房子的使用率和房?jī)r(jià)聯(lián)系起來(lái),不過(guò),只要粗略一算,就會(huì)被使用率對(duì)房?jī)r(jià)的巨大影響嚇一跳:兩人各花60萬(wàn)元買(mǎi)了一套100平方米的房子,使用率一個(gè)是70%,一個(gè)是90%,那么實(shí)際房?jī)r(jià)每平方米相差好幾百元甚至更多!

不要走過(guò)場(chǎng)一樣問(wèn)問(wèn)使用率的問(wèn)題,最好弄清楚你為多少面積掏了錢(qián),然后自己家可以使用的面積是多少,這樣,你會(huì)得出真正有效的房?jī)r(jià)。

有這樣一個(gè)不規(guī)則的公式,客戶可以參照一下:戶型=功能空間的組合方式房+廳+衛(wèi)的數(shù)目+房間的大小+形狀+朝向,這些在戶型圖上一目了然的東西,對(duì)每個(gè)客戶都有著不同的意義:他認(rèn)為糟糕的戶型,在你那里可能正合適。2009年,在資金緊張的情況下,買(mǎi)房尤其不能貪大,而是要實(shí)用、宜居。

戶型的實(shí)質(zhì)是:在你的需要之下,空間可被賦予什么功能?它的組合方式是否能最大限度地體現(xiàn)這些功能?比如,早出晚歸的上班丁克族不必講究房子的朝向;很少引客進(jìn)門(mén)的人不要40平方米的客廳;經(jīng)常在家辦公的人不能把電腦搬進(jìn)臥室,需要有工作間等等。把自己放在房子中假想著生活一下,戶型中掩藏最深的劣勢(shì)都將涌現(xiàn)出來(lái)。

 3、大小環(huán)境布局能否真正融入內(nèi)外部環(huán)境

環(huán)境有大、小之分。大環(huán)境指小區(qū)所處的位置和區(qū)域,小環(huán)境指小區(qū)區(qū)內(nèi)部的環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)。美的環(huán)境,優(yōu)雅的布局是挺好,但關(guān)鍵要看你是否能真的融入,是否有一些與房?jī)r(jià)相匹配的收獲。

 4、買(mǎi)房風(fēng)險(xiǎn)加大

如果單純從北京、上海、深圳、杭州等地二手房的租售比來(lái)看,房?jī)r(jià)確實(shí)存在泡沫。而從政府的稅收調(diào)控、土地調(diào)控、金融調(diào)控來(lái)看,房?jī)r(jià)下跌的因素已經(jīng)大于上漲的因素。難有突破,估計(jì)只能穩(wěn)定在9月份的水平。

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