房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)前的發(fā)展態(tài)勢(shì)如何，今后將會(huì)如何演變，市場(chǎng)的需求有著什么樣的變化？
前不久，萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司總裁郁亮在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)，就市場(chǎng)的需求微調(diào)，以及萬(wàn)科策略變化作出了分析。
發(fā)展模式新思考
時(shí)代周報(bào)：萬(wàn)科2009年第一次臨時(shí)股東大會(huì)通過(guò)了公開(kāi)增發(fā)a股，融資112億元的議案。萬(wàn)科增發(fā)后是否會(huì)重拾2007年的擴(kuò)張心態(tài)，現(xiàn)在地王頻出，土地價(jià)格過(guò)高，萬(wàn)科是否仍會(huì)大規(guī)模拿地？
郁亮：萬(wàn)科對(duì)于發(fā)展模式有了新的思考，由于土地的價(jià)格漲幅高于房?jī)r(jià)漲幅，萬(wàn)科的增長(zhǎng)模式已經(jīng)由“規(guī)模速度”改變?yōu)?ldquo;質(zhì)量效益。”這并不代表萬(wàn)科會(huì)使用高利潤(rùn)的模式，萬(wàn)科仍然堅(jiān)持“不囤地，不捂盤(pán)”的發(fā)展策略，但是，現(xiàn)在我們更注重質(zhì)量效益，在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上也有所改變。我們?nèi)匀槐３?0%的普通住宅，不過(guò)內(nèi)容有調(diào)整，這些住宅更多針對(duì)首次改善型置業(yè)和再次改善型置業(yè)。
時(shí)代周報(bào)：地價(jià)高，萬(wàn)科調(diào)整策略，是否表明萬(wàn)科之前的規(guī)模擴(kuò)張不再具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，需要重新建立自己的模式？
郁亮：我們的總體模式仍然不會(huì)有大的變動(dòng)。我也不認(rèn)為這種模式在中國(guó)已經(jīng)無(wú)法經(jīng)營(yíng)下去。因?yàn)橹袊?guó)還有很多土地價(jià)值沒(méi)有好好挖掘。
例如，珠三角城市高鐵開(kāi)始建設(shè)，這將改變珠三角的格局，一些城市的潛力開(kāi)始顯現(xiàn)，高鐵建設(shè)給了我很大的啟發(fā)，未來(lái)還會(huì)有更多的變化產(chǎn)生，有更多城市的潛力可以挖掘出來(lái)?，F(xiàn)在不能簡(jiǎn)單地認(rèn)為，在中國(guó)，這種模式(規(guī)模擴(kuò)張)就沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)力了。
更重視改善型住宅需求
時(shí)代周報(bào)：為什么萬(wàn)科現(xiàn)在更加關(guān)注首次改善型置業(yè)和再次改善型置業(yè)？
郁亮：這是因?yàn)椋F(xiàn)在對(duì)市場(chǎng)的觀察中，我們發(fā)現(xiàn)，首次置業(yè)的人數(shù)已經(jīng)在悄然下降，這種情況跟人口結(jié)構(gòu)的變化有關(guān)。
我們認(rèn)為，未來(lái)，雖然總體來(lái)說(shuō)首次置業(yè)需求的量仍然較大，但是將逐步下降，最后可能會(huì)交給二手市場(chǎng)來(lái)解決，一手市場(chǎng)將更為重視改善型住宅需求。
時(shí)代周報(bào)：有哪些改善型產(chǎn)品是萬(wàn)科未來(lái)更為重視的？
郁亮：我們重視細(xì)分市場(chǎng)，比如健康住宅、老年住宅等。對(duì)于老年住宅，我們一直都在研究，雖然現(xiàn)在國(guó)內(nèi)只有一兩個(gè)產(chǎn)品在試水，效果也不是很明顯，但是我們認(rèn)為，隨著人口的老齡化，現(xiàn)在是小眾的產(chǎn)品，未來(lái)可能成為大眾產(chǎn)品。
目前這種住宅最大的問(wèn)題是—誰(shuí)來(lái)購(gòu)買(mǎi)。目前老年人的消費(fèi)能力較低，不會(huì)購(gòu)買(mǎi)大宗商品，而子女專(zhuān)門(mén)為父母購(gòu)買(mǎi)老年住宅的動(dòng)力不足，但是未來(lái)情況可能發(fā)生改變。老年人增加，經(jīng)濟(jì)能力增強(qiáng)，也需要有一個(gè)適合他們溝通交流的場(chǎng)所，老年住宅就可以考慮老年人溝通等等的需要，度身定做合適的產(chǎn)品。萬(wàn)科不久會(huì)推出類(lèi)似的產(chǎn)品，并且逐步增加這種產(chǎn)品的比例。
萬(wàn)科重回增長(zhǎng)軌道
時(shí)代周報(bào)：萬(wàn)科大規(guī)模融資，背后的邏輯是怎么樣的？萬(wàn)科缺錢(qián)嗎？
郁亮：此次增發(fā)是因?yàn)?，萬(wàn)科已經(jīng)確定回到了增長(zhǎng)軌道上。我承認(rèn)，萬(wàn)科曾經(jīng)有過(guò)困惑，因?yàn)槿ツ辏镜氖找嬖鲩L(zhǎng)為負(fù)。我一直在思考，我們?nèi)ツ瓿霈F(xiàn)利潤(rùn)漲幅下降，這是一個(gè)拐點(diǎn)還是暫停？
如果是拐點(diǎn)，那么萬(wàn)科的未來(lái)則不容樂(lè)觀。但是就目前外部、內(nèi)部的形勢(shì)來(lái)看，這不過(guò)是一個(gè)暫?！，F(xiàn)在，萬(wàn)科又回到了增長(zhǎng)的軌道上。
時(shí)代周報(bào)：您能否描述一下，萬(wàn)科目前的內(nèi)外部形勢(shì)？
郁亮：外部環(huán)境，樓市明顯回暖。2009年1-7月，全國(guó)住宅市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積4.18億平方米、銷(xiāo)售金額1.96萬(wàn)億，同比上升37.1%、60.4%。特別是土地市場(chǎng)，今年以來(lái)，特別是5月份之后，土地市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始變得非?；钴S。7月份后，每個(gè)月成交量已經(jīng)超過(guò)1000萬(wàn)平方米。2008年，大量土地流拍，但今年5月份之后，溢價(jià)成交比例達(dá)到50%，并且越來(lái)越高，沒(méi)有出現(xiàn)流拍的現(xiàn)象。
雖然七八月份成交量略有下降，同比還是大幅度上升的，這與2007年出現(xiàn)拐點(diǎn)是不同的。2007年9月份政策轉(zhuǎn)向的時(shí)候，我們項(xiàng)目集中的14個(gè)主要城市推售比已經(jīng)低于1，僅有0.6、0.8，就是如果推出100萬(wàn)套房子，只能賣(mài)掉60萬(wàn)-80萬(wàn)套，而這還不包括庫(kù)存量，表示市場(chǎng)已經(jīng)供過(guò)于求。
但是2009年7月份，萬(wàn)科的推售比是0.78。這就反映了2008年庫(kù)存大量消化和釋放，整個(gè)供應(yīng)存量大幅度下降。這樣的市場(chǎng)顯然跟2007年是不一樣的。
另一方面，我們來(lái)看內(nèi)部情況，萬(wàn)科自己的經(jīng)營(yíng)情況也較好。1-8月，萬(wàn)科累計(jì)銷(xiāo)售面積456萬(wàn)平方米、金額406億元，比上年同期增長(zhǎng)30.8%、29.9%。特別值得一提的是，公司在上半年采取了進(jìn)取的姿態(tài)，獲取土地總量512萬(wàn)平方米，均價(jià)只有2343元/平方米。
雖然沒(méi)有硬性的指標(biāo)描述，回到增長(zhǎng)的軌道應(yīng)該有怎么樣的增長(zhǎng)率，但是，總體看來(lái)，市場(chǎng)已經(jīng)穩(wěn)定回升。