在以40.6億拿下廣渠路15號(hào)地王后，原先一直不知缺錢(qián)是啥滋味的方興地產(chǎn)，負(fù)債率大幅度上升至50%。更讓人感到意外的是，一位內(nèi)部人士稱“這個(gè)項(xiàng)目是否盈利，連中化方興的老總都不知道”。
而對(duì)于這個(gè)高端產(chǎn)品的定位和開(kāi)發(fā)，方興地產(chǎn)顯然還沒(méi)有做好準(zhǔn)備。
沿廣渠路向東行至百子灣橋，偌大一片密林和草地安靜地躺在喧囂的東四環(huán)旁，這里就是名動(dòng)一時(shí)的廣渠路15號(hào)地。與其一墻之隔的土地被合生創(chuàng)展的廣告牌圍得水泄不通，而廣渠路15號(hào)地還看不到什么動(dòng)靜，一人多高的圍墻外只寫(xiě)著“政府儲(chǔ)備用地”的字樣，圍墻內(nèi)只有一個(gè)保安走來(lái)走去。
方興地產(chǎn)一位內(nèi)部人士告訴時(shí)代周報(bào)記者，項(xiàng)目規(guī)劃總投資預(yù)計(jì)12億元，現(xiàn)在正在進(jìn)行環(huán)境影響評(píng)估，通過(guò)評(píng)估之后才能正式立項(xiàng)。正式施工預(yù)計(jì)要到明年下半年。
能否盈利，連老總都沒(méi)數(shù)
廣渠路15號(hào)地，可建設(shè)用地119056平方米，地上總建筑面積280118平方米，其中還有一部分土地用作廉租房建設(shè)。
在以40.6億元拿下廣渠路15號(hào)地王后，方興于9月8日公布了中期財(cái)務(wù)報(bào)表。引人注目的是，上半年，方興地產(chǎn)純利4.34億元，同比大跌61.1%；上半年物業(yè)開(kāi)發(fā)毛利率，由去年的66%下降至36%。
高價(jià)買地致方興地產(chǎn)負(fù)債率大幅度上升。方興地產(chǎn)首席財(cái)務(wù)官江南表示，由于要支付北京廣渠路15號(hào)地的40億元地價(jià)款，預(yù)計(jì)凈債務(wù)比率將升至50%。
同為國(guó)企的一家老牌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)策劃總監(jiān)對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表達(dá)了擔(dān)憂：40.6億元天價(jià)拿地，12億元的建安成本，尚未出臺(tái)具體項(xiàng)目規(guī)劃，也沒(méi)有明確的項(xiàng)目定位，以至于方興地產(chǎn)拿地后股價(jià)不升反降。盡管母公司財(cái)大氣粗，但是作為一家獨(dú)立的上市公司，負(fù)債率不斷攀升，仍然會(huì)為其經(jīng)營(yíng)帶來(lái)一定的壓力。
前述人士更表示，國(guó)企應(yīng)少爭(zhēng)地王，多做一些保障性住房的開(kāi)發(fā)工作。如此之高的成本也讓方興地產(chǎn)的人倍感壓力。前述方興地產(chǎn)內(nèi)部人士告訴時(shí)代周報(bào)記者：“這個(gè)項(xiàng)目是否盈利，連老總都不知道。”項(xiàng)目定位尚未做好住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林似乎并不擔(dān)心這個(gè)中化方興的盈利問(wèn)題，“不能因?yàn)槟玫刭F，就說(shuō)人家可能虧本，關(guān)鍵看項(xiàng)目怎么開(kāi)發(fā)”。
王玨林舉了一個(gè)例子：“之前我在義烏調(diào)研，有塊土地價(jià)格的樓面地價(jià)是2.5萬(wàn)元/平方米。我問(wèn)這個(gè)老板，你拿地這么貴，怎么賺錢(qián)？他說(shuō)，這下面四層全是商業(yè)，能賣到5萬(wàn)-6萬(wàn)元/平方米，上面才是住宅，所以還有得賺。”亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅更擔(dān)心方興地產(chǎn)對(duì)高端物業(yè)市場(chǎng)的掌控能力。她對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，與民企相比，央企擁有更寬松的融資環(huán)境和低廉的融資成本，在今年四五月份，方興地產(chǎn)先后從中國(guó)銀行北京分行和工商銀行上海分行分別獲得200億元和45億元的授信額度。另外廣渠路兩幅地王直接推動(dòng)了周邊房?jī)r(jià)的上漲，廣渠路15號(hào)附近的首城國(guó)際中心和禧福匯價(jià)格更在直線上升。因此項(xiàng)目的盈利預(yù)期值得看好。
“那么大的地塊，方興地產(chǎn)可以通過(guò)分期開(kāi)發(fā)慢慢等待土地溢價(jià)。但是關(guān)鍵在于，方興地產(chǎn)對(duì)高端物業(yè)的掌控能力。”郭毅表示，開(kāi)發(fā)3萬(wàn)-4萬(wàn)元/平方米以上的高端物業(yè)，需要在房地產(chǎn)市場(chǎng)有多年的經(jīng)驗(yàn)積累。市場(chǎng)需求、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、空間營(yíng)造，都需要專業(yè)和積累，最后才能被市場(chǎng)所接受。
而對(duì)于這個(gè)高端產(chǎn)品的定位和開(kāi)發(fā)，方興地產(chǎn)顯然還沒(méi)有做好準(zhǔn)備。“或許做成后，只賣給外國(guó)人，或許開(kāi)發(fā)商住兩用項(xiàng)目，或者只開(kāi)發(fā)住宅，現(xiàn)在都還沒(méi)有確定。”前述方興地產(chǎn)的人士表示。