最近，房地產(chǎn)市場有些事頗讓人費解，比如地價。9月21日，仁恒地產(chǎn)以約1.6萬元/平方米的樓板價，奪得上海浦東外高橋一幅居住用地。而去年7月，同區(qū)域、同規(guī)模、同性質(zhì)的一幅土地，也同是由仁恒拿下的另一幅地，樓板價僅7500元/平方米。再如，本月中海地產(chǎn)70億元拿下的今年全國地王——上海普陀長風(fēng)住宅地塊，樓板價達23000元/平方米，而去年此地塊以14300元/平方米的樓板價出讓，居然流標(biāo)。
類似案例亦頻頻出現(xiàn)于全國其他城市。這似乎已不能簡單地以樓市回暖、房價上漲來解釋，這些區(qū)域的房價去年以來最大漲幅也不會超過50%，地價怎么就飆升了100%？很多地塊目前已經(jīng)是“面粉貴過面包”，難道拿這些天價地的地產(chǎn)商，就沒考慮過市場風(fēng)險嗎？
地產(chǎn)商并不傻。今年地王頻出，其中央企中標(biāo)的不在少數(shù)，很多人批評央企在向房地產(chǎn)業(yè)盲目“大躍進”。央企確實資源豐厚，但其中除了少數(shù)房地產(chǎn)“門外漢”，靠錢多而沖動地拿到地王外，一些房地產(chǎn)“老江湖”高價搶地，無可厚非，因為市場機制使然。至于另外一些非國資的優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)商，高價拿地顯然就更不需外界指手畫腳了。
觀察今年敢于高價拿地的開發(fā)商老總們的表態(tài)，他們顯然另有所謀。筆者認為，這預(yù)示著中國住宅市場和房企將加速兩極分化。
首先，高價地必然導(dǎo)致商品住宅市場向高端化、精品化方向發(fā)展。目前全國樓市正在進行調(diào)整，隨著成交量的持續(xù)下滑，短期內(nèi)房價有滯漲甚至下跌的可能。即使退一步講，1-2年后，當(dāng)這些高價地形成商品房供應(yīng)時，房價依然保持上漲態(tài)勢，甚或還能上漲30%-50%，可還是難以覆蓋當(dāng)前高昂的土地成本。這就意味著，屆時只有定價高于現(xiàn)在一倍以上，開發(fā)商才能獲得合理的利潤回報。
這樣來看，在產(chǎn)品定位、設(shè)計、建造方面，開發(fā)商必須不走尋常路，才能實現(xiàn)項目贏利。提高產(chǎn)品檔次、精品化營造、提高附加值，幾乎成為他們的必經(jīng)之路。當(dāng)前，優(yōu)質(zhì)居住用地越來越稀缺，大城市尤其如此，實際上像仁恒在上海浦東外高橋拿的這幅地，地處郊區(qū)，遠談不上黃金地段，但卻引來40家大型開發(fā)商的競爭。同時，中國富裕群體的數(shù)量和房產(chǎn)購買力，遠超普通人的估計，開發(fā)商的實戰(zhàn)經(jīng)驗已經(jīng)表明，只要產(chǎn)品做到位，即使售價高于周邊普通住宅項目一大截，還是不愁沒人買。
這自然會引起人們的憂慮和質(zhì)疑：將來到處是豪宅，普通民眾住哪里呢？筆者認為，一方面，隨著住房保障力度的加大，中低收入群體會購買經(jīng)濟適用房，租住廉租屋，以及公共租賃房；另一方面，新的“夾心層”會產(chǎn)生，部分中等上下的收入階層，將離純商品住宅越來越遠，而又無法享受住房保障。在產(chǎn)品方面，由于經(jīng)濟適用房的大規(guī)模建設(shè)，由于其價格被嚴格限定，開發(fā)利潤空間很小，偷工減料、質(zhì)量低下的現(xiàn)象將難以避免，這將使經(jīng)濟適用房和部分中低檔商品住宅趨于低端化。
其次，與商品住宅市場的兩極分化相適應(yīng)，開發(fā)商也將發(fā)生分化。那些經(jīng)驗豐富、水平一流、融資便利、注重品牌的企業(yè)，將壟斷一二線城市住宅用地市場，其他企業(yè)基本上沒多少機會獲得土地。其結(jié)局必然是，強者更強，優(yōu)質(zhì)企業(yè)的市場占有率持續(xù)提高，中小企業(yè)開發(fā)完手中的存量土地后，或者被迫退出這個行業(yè)，或者去被大型企業(yè)忽視的三四線城市謀活路。
應(yīng)該說，這有利于我國房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的進步。2008年，全國開發(fā)商總數(shù)多達6萬家，其中優(yōu)質(zhì)企業(yè)市場占有率偏低，反映出這個行業(yè)相當(dāng)不成熟。2006年、2007年和2008年最大的四家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售收入各年占全國總銷售額的比重分別為4.6%、5.2%和7.8%。而香港前四大開發(fā)商市場占有率約為60%，美國為20%多，相較而言，我國優(yōu)質(zhì)開發(fā)商的占有率依然偏低，有待于進一步提高。
與此同時，大企業(yè)之間也將發(fā)生分化。大城市的高端住宅市場將成為少數(shù)開發(fā)商的天下。而產(chǎn)品定位于中檔、以開發(fā)規(guī)模制勝的企業(yè)，將會越來越多地向二、三線城市布局。另外，國企地產(chǎn)商也會分化，少數(shù)央企會繼續(xù)全國擴張，而絕大多數(shù)地方國企，將守著由地方政府分配的保障性用房項目過日子。(楊紅旭作者系上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長)