溫州民間資本向來有“樓市情結(jié)”，“太太炒房團(tuán)”更是名聲在外資料圖（圖片來源：上海證券報(bào)）
根據(jù)溫州有關(guān)部門9月初公布的數(shù)據(jù)，8月份溫州市區(qū)新房均價(jià)已達(dá)26703元每平方米，逼近同一時期的上海內(nèi)環(huán)以內(nèi)新房均價(jià)，房價(jià)之高已在全國遙遙領(lǐng)先。而2008年年初時，溫州市區(qū)新房均價(jià)還只有15477元每平方米，短短幾個月時間，溫州房價(jià)飆升73%。
值得注意的是，房價(jià)飆升的主要推手，并不是溫州經(jīng)濟(jì)的快速復(fù)蘇。2009年上半年，溫州gdp增速僅為4.5%，在浙江省內(nèi)倒數(shù)第二，遠(yuǎn)低于同期全國水平。
令人擔(dān)憂的是，溫州房地產(chǎn)市場繁榮的背后，民間金融的影子一直若隱若現(xiàn)。溫州許多地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)資金來源是民間借貸。隨著涉案金額達(dá)24億元的溫州云天資金鏈斷裂一案暴發(fā)，民間借貸甚至是高利貸在溫州房地產(chǎn)開發(fā)中的真實(shí)作用逐漸浮出水面。
“該是為溫州樓市敲響警鐘的時候了。”溫州中小企業(yè)促進(jìn)會會長周德文表示。
溫州房價(jià)半年飆升73%
2009年3月以來，溫州樓市的表現(xiàn)只能用瘋狂兩個字形容。溫州市區(qū)新房每平方米均價(jià)攀升到26703元，和2008年年底、2009年年初相比，上漲幅度為73%。
“最近7個月里，溫州房價(jià)幾乎是節(jié)節(jié)攀升，每月平均要上漲1000至2000元每平米。”林歡(化名)是一家知名全國性地產(chǎn)公司浙江市場的負(fù)責(zé)人，他一直打算進(jìn)入溫州市場，但溫州樓市連續(xù)暴漲，根本沒有給他合適的時機(jī)，“如果我現(xiàn)在拿地，誘惑很大但風(fēng)險(xiǎn)也很大，溫州本地的地產(chǎn)商又玩得瘋狂，所以只能先觀望。”
溫州房價(jià)8個月內(nèi)漲幅達(dá)73%，這樣的漲幅已遠(yuǎn)超上海、北京等一線城市和周邊城市。
根據(jù)易居中國等機(jī)構(gòu)的有關(guān)統(tǒng)計(jì)，2009年1月上海商品住宅成交價(jià)為13533元/平方米，到8月則為18502元每平米，上漲幅度為36.7%。北京2009年1月商品住宅成交均價(jià)為10438元每平米，到8月則是14370元每平米，上漲幅度為37.7%。同期南京房價(jià)的上漲幅度為18%，杭州則為17.4%。
“盡管統(tǒng)計(jì)出處略有不同，但售房數(shù)據(jù)在每個城市房管信息網(wǎng)都可公開查到，因此誤差不會太大。溫州房價(jià)漲幅處于全國前列甚至很可能是第一。”林歡表示。
溫州市區(qū)房價(jià)漲幅驚人，下屬市、縣同樣如此。
劉新園是溫州瑞安人，他表示，瑞安安陽新區(qū)的房價(jià)從今年1月至今一直在漲，僅幾個月每平方米房價(jià)漲幅高達(dá)2000至3000元。2004年，劉新園在安陽新區(qū)買了三居兩廳的住宅，當(dāng)時房價(jià)還不到5000元每平方米，現(xiàn)在漲到20000多元每平方米。
溫州房價(jià)飆升，和最近幾年土地供給減少有關(guān)。以瑞安為例，瑞安全市有110萬人口，2005年，住宅供應(yīng)量僅為64.91萬平方米，共4872套房子；2006年，住宅供應(yīng)量減少到21.25萬平方米，共1480套房子；2007年更少，住宅供應(yīng)量只有10余萬平方米，700多套房子。
但是，在經(jīng)過連續(xù)半年多的快速飆升后，溫州房價(jià)也面臨一定的調(diào)整壓力。林歡認(rèn)為，種種跡象表明，溫州樓市“金九銀十”的預(yù)期可能落空，而年初至今的房價(jià)飆升，則可能已在一定程度上透支了對樓市向好的預(yù)期。
除此之外，進(jìn)入9月份，溫州市區(qū)土地供給市場悄然發(fā)力。繼9月初市國土資源局等相關(guān)部門聯(lián)合發(fā)布12宗符合條件可出讓土地信息后，中旬就有3宗地塊在市招投標(biāo)中心掛牌，準(zhǔn)備在10月份上市出讓。
有分析人士認(rèn)為，近期六大部門相繼針對樓市表態(tài)，如：央行與銀監(jiān)會強(qiáng)調(diào)收緊二套房貸、國土資源部嚴(yán)肅土地政策、發(fā)改委要求加強(qiáng)房產(chǎn)價(jià)格和收費(fèi)監(jiān)管、國稅總局稱將把房地產(chǎn)業(yè)稅收作為監(jiān)管重點(diǎn)，及國家統(tǒng)計(jì)局提示高房價(jià)已成制約消費(fèi)啟動的最大阻力等，這些信息表明，對樓市的宏觀政策可能已出現(xiàn)微調(diào)。
“土地財(cái)政”助推
對于溫州房地產(chǎn)市場來說，溫州新近誕生的新地王無疑具有標(biāo)本意義。
新地王全名為溫州永嘉甌北鎮(zhèn)商務(wù)中心地塊。該地塊位于溫州市永嘉縣甌北鎮(zhèn)規(guī)劃中的新橋路西側(cè)，雙塔路南側(cè)，陽光大道北側(cè)。是一個多功能多用途地塊，包括商住、商業(yè)、百貨、零售、住宿餐飲及酒店式公寓用地等，總用地面積106.768畝，其中凈出讓用地面積為103.599畝，允許地上總建筑面積215908平方米。共有7位競買人參加競買，經(jīng)過40多個回合的激烈競價(jià)，整個拍賣過程還不到半個小時。最終奧康集團(tuán)旗下的中甌地產(chǎn)集團(tuán)拿下了該地塊。
“中甌地產(chǎn)集團(tuán)是本地企業(yè)，有商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，出的價(jià)位最高，最終拿下該地塊也是天經(jīng)地義。”曾看好該地塊的一位開發(fā)商表示，“盡管最終價(jià)格到了19億元，但考慮到溫州甌北臨江房價(jià)普遍已漲到2.5萬元每平米以上，只要開發(fā)得當(dāng)，利潤空間還是有的。”
據(jù)記者了解，上市公司sst秋林等企業(yè)也參與了競拍，但最終不敵中甌地產(chǎn)集團(tuán)。
甌北商業(yè)中心地塊曾在2007年和2008年兩次拍賣，當(dāng)時的起拍價(jià)為6億元，但兩次最終流拍。這次不但拍賣成功，且拍賣成交價(jià)飆升至19億元。
2007年甌北商務(wù)中心的投標(biāo)資格里有一條比較重要的競買人資格要求，競買人在中國有投資建設(shè)并自主經(jīng)營總建筑面積不少于8萬平方米的綜合型購物中心，其中最少有一處單體面積不小于4萬平方米；另外，還要求在中國有投資和經(jīng)營建筑面積2萬以上大型連鎖超市并且具備8年以上成功經(jīng)營管理和2級房地產(chǎn)開發(fā)從業(yè)資格，符合這些條件才具備競買資格。
但到了2009年，這一要求降低了許多：只要與世界500強(qiáng)的國際性商業(yè)零售企業(yè)、或者我國境內(nèi)前30強(qiáng)的百貨零售企業(yè)，或港、澳、臺地區(qū)前10強(qiáng)的百貨零售企業(yè)簽訂關(guān)于擬出讓地塊的商業(yè)經(jīng)營協(xié)議就可以，而房地產(chǎn)開發(fā)資格則放寬到正在申報(bào)中的3級也可以。
“如果沒有大量拍地，今年的溫州財(cái)政相關(guān)指標(biāo)恐怕很難完成。”一位學(xué)者表示。
在2009年2月召開的溫州財(cái)政地稅工作會議上，溫州財(cái)政地稅局公布了2009年溫州的財(cái)政各項(xiàng)目標(biāo)。2008年，溫州市各級財(cái)政地稅部門完成財(cái)政總收入339.8億元，其中，地方財(cái)政收入180.1億元。溫州市財(cái)政地稅部門確定2009年全市財(cái)政總收入計(jì)劃為360億元，其中地方財(cái)政收入190.9億元，分別比去年增長20.2億元和10.8億元。
但2009年開局不利。1至3月，溫州市財(cái)政一般預(yù)算總收入87.01億元，同比減少6.9%，增幅比去年一季度回落36.8個百分點(diǎn)。其中，地方一般預(yù)算收入46.93億元，同比減少5.0%。最新數(shù)據(jù)顯示，2009年8月，溫州市完成財(cái)政收入比去年同期增長21.8%，其中地方財(cái)政收入同比增長31.2%，兩項(xiàng)增幅均創(chuàng)今年來新高，比去年同期分別提高2.8和18個百分點(diǎn)。
“除了經(jīng)濟(jì)回暖、大規(guī)模查稅風(fēng)暴外，房地產(chǎn)市場回暖導(dǎo)致土地拍賣價(jià)飆升也是重要因素。”有關(guān)學(xué)者表示。
地下金融滲透
在溫州房地產(chǎn)市場一片繁榮的背后，民間金融的作用若隱若現(xiàn)。有證據(jù)顯示，在溫州有大量民間金融介入到了房地產(chǎn)開發(fā)中。
根據(jù)溫州規(guī)模最大、最為活躍的智囊機(jī)構(gòu)之一——溫州中小企業(yè)促進(jìn)會的統(tǒng)計(jì)，到2008年年底，溫州民間借貸的規(guī)模達(dá)600億元。其中有相當(dāng)一部分資金可能已流入房地產(chǎn)開發(fā)。
“民間借貸的利率少則是銀行利息的2至3倍，多則10倍以上。”溫州中小企業(yè)促進(jìn)會會長周德文表示。
溫州云天案真相的逐步浮出水面，讓許多溫州人對民間金融甚至是高利貸在房地產(chǎn)開發(fā)中扮演角色之重、介入之深瞠目結(jié)舌。
今年4月30日，溫州云天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(下稱“溫州云天”)董事長徐世國涉嫌合同詐騙被警方刑事拘留。數(shù)十位溫州云天的債權(quán)人代表自發(fā)成立清算小組，處理徐留下的爛攤子。
“根據(jù)初步匡算，溫州云天及其關(guān)聯(lián)公司通過向銀行、社會借貸、一房多賣套取資金等手段，涉及金額近20億元，直接債權(quán)人(單位)60余人，間接債權(quán)人八、九百余人，范圍波及溫州龍灣、泰順、平陽三個區(qū)縣的數(shù)千名購房戶。”一位債權(quán)人向記者提供的一份材料顯示。
王風(fēng)林(化名)是溫州云天的債權(quán)人之一，2008年3月，王借給了徐世國1500萬元，約定半年后償還。
但到了2008年9月，徐世國只償還了500萬元，并提出通過向王出售房產(chǎn)的形式抵債，“當(dāng)時我覺得房產(chǎn)是不動產(chǎn)，可以作為抵押物，用房產(chǎn)還債應(yīng)該是劃得來的，所以我答應(yīng)剩余的債務(wù)最終以17套房產(chǎn)償還。”王風(fēng)林表示，這17套房產(chǎn)購買前，他曾到平陽縣房管局查詢，發(fā)現(xiàn)這17套房產(chǎn)尚未出售，才放下心來簽了合同。“當(dāng)時徐世國只交代了一句，我給你的房子價(jià)格比市場上低一些，你能不能3個月后再賣？”王表示，后來才知道，徐世國之所以對他說這句話，主要是想為自己贏得周旋時間。
過了一段時間，王風(fēng)林將17套房產(chǎn)中的3套掛牌出售，但來購房的人核實(shí)后發(fā)現(xiàn)，這3套房產(chǎn)均已登記在別人名下。也就是說，溫州云天一房多售。
據(jù)債權(quán)人透露，溫州云天平陽鰲江21世紀(jì)商住廣場共有300多套房產(chǎn)可供出售，目前已有近200套房屋出現(xiàn)了一房多售情況，本來市值2億元的房產(chǎn)項(xiàng)目，卻通過一房多售的辦法收回資金5億多元。
值得注意的是，在這300多套房產(chǎn)中，一半以上背后有按揭貸款和住房公積金貸款。在拿不到房子的情況下，部分業(yè)主有可能不愿意繼續(xù)償還貸款。另外，在溫州云天的項(xiàng)目開發(fā)中，溫州某銀行還向該公司發(fā)放貸款5000萬元。
債權(quán)人提供的資料顯示，徐世國通過民間借貸的利率極高。“根據(jù)我們的統(tǒng)計(jì)，徐世國的借款中，月息2分利，也就是年利24%算是很低的了，許多短期借款利率高達(dá)8分，也就是年利率96%，是銀行貸款利率的10倍以上。”債權(quán)人饒為民(化名)表示。
“徐世國就是輸在不自量力上。”饒為民與徐世國交往多年，他一直認(rèn)為徐世國本質(zhì)上不是壞人，不然也不會有這么多人愿意借錢給他，甚至到今天饒為民仍有幾分同情徐世國，“溫州云天初始項(xiàng)目開發(fā)及資金流轉(zhuǎn)方面的節(jié)奏把握得是不錯的，但后來徐世國頭腦發(fā)熱，不顧公司自身能力開始盲目擴(kuò)張。”饒為民表示。
2008年5月，在金融危機(jī)愈演愈烈的情況下，徐世國仍拿下了溫州市的濱海園區(qū)b601b-1和b601b-2號地塊，中標(biāo)價(jià)分別為4.7億元和1.71億元，分別高出出讓起始價(jià)7408萬元和2589萬元。
值得注意的是，通過民間借貸進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)絕非是徐世國一人。“如果沒有這波房地產(chǎn)市場飆升，出事情的肯定不止徐世國一個人。”饒為民表示。
饒為民對自己放貸人的身份并不諱言，他表示，由于地產(chǎn)商需要的資金量大，他最近幾年一直和地產(chǎn)商合作，“即使今年銀行信貸放出了天量，但地產(chǎn)商還是嫌錢不夠用，我手頭至少有5家以上房地產(chǎn)企業(yè)的借款，年化利率少則20%，多則30%。”
但饒為民坦言，看到今年溫州樓市如此瘋狂后，加上溫州云天的教訓(xùn)，他打算接下去兩年減少與地產(chǎn)商的合作。
警惕杠桿效應(yīng)
和全國許多城市相比，溫州樓市是一個非常獨(dú)特的樣本。
“通過調(diào)研我們發(fā)現(xiàn)，溫州房地產(chǎn)市場70%是投資或投機(jī)需求拉動的，真正自住的只有30%。而全國許多城市恰好相反，70%自住、30%投資。像長沙這樣的城市，投資需求的比例可能還不到20%。”周德文表示，正是溫州房地產(chǎn)市場這種特點(diǎn)，導(dǎo)致了溫州樓市漲幅遠(yuǎn)超別的城市，但風(fēng)險(xiǎn)積聚也遠(yuǎn)超其他城市。
“溫州樓市有泡沫，而且泡沫已非常嚴(yán)重。”周德文表示，住宅盡管有投資價(jià)值，但終歸是要人住的，溫州外來白領(lǐng)很少，溫州房屋的空置率極高，房屋出租100年都很難收回成本，這樣的房價(jià)上漲很不健康。
周德文還判斷，未來兩到三年內(nèi)，溫州樓市就可能出現(xiàn)急劇變化，他的依據(jù)是央行的信貸增量，“2009年上半年我國的信貸增量就達(dá)到7萬億元，已超出了央行年初公布的2009年全年計(jì)劃，如此高的信貸增量不可能長期維持。2至3年后，當(dāng)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)通脹預(yù)期時，我國的貨幣政策有可能又轉(zhuǎn)為從緊。”
林歡也贊同周德文“溫州樓市泡沫已很嚴(yán)重”的判斷，他認(rèn)為，消除泡沫的辦法有兩種：一種是房價(jià)止步不前，通過時間來消化前期房價(jià)的過快增長；另一種是長期緩跌，如東南亞金融危機(jī)后的我國香港樓市和金融危機(jī)中的美國樓市。
林歡表示，正因?yàn)槊耖g金融發(fā)達(dá)，和上海、北京等城市相比，溫州樓市尤其要警惕杠桿效應(yīng)。“很多溫州地產(chǎn)商在房地產(chǎn)開發(fā)中，和上海、北京等房地產(chǎn)市場相對規(guī)范的城市相比，第一大特點(diǎn)是杠桿高，實(shí)際自有資金很低，很多企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)時，自有資金實(shí)際只有10%至15%。其他都是通過銀行貸款或民間借貸來的。”
第二大特點(diǎn)是融資成本高，“在上海、北京等一線城市開發(fā)的主力地產(chǎn)商，大多是上市公司或央企，它們的融資成本多數(shù)在8%以內(nèi)，有的甚至在5%以內(nèi)；而溫州市場上絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都是本地企業(yè)，開發(fā)商很少有上市公司。這些企業(yè)融資的綜合成本在12%至15%，少數(shù)深圳在20%以上。”林歡表示。
林歡認(rèn)為，溫州房地產(chǎn)企業(yè)利用的資金杠桿倍數(shù)大、融資成本高，是導(dǎo)致溫州房價(jià)快速飆升原因之一。但也正是因?yàn)橘Y金杠桿倍數(shù)大、融資成本高，才導(dǎo)致了溫州云天的資金鏈斷裂。“在下一次從緊的貨幣政策來臨時，陷入困境的溫州房地產(chǎn)企業(yè)可能遠(yuǎn)不止溫州云天一家。”林歡表示。
溫州市有關(guān)部門顯然也意識到了溫州樓市的潛在風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)記者了解，從2009年9月起，溫州與房地產(chǎn)相關(guān)的信貸政策已明顯收緊。
除此之外，溫州已開始清理與民間金融關(guān)系十分密切的擔(dān)保機(jī)構(gòu)，僅瑞安一地，工商系統(tǒng)就注銷了偏離主業(yè)的60多家擔(dān)保機(jī)構(gòu)。
正是看到了溫州樓市的潛在風(fēng)險(xiǎn)，周德文認(rèn)為，為了溫州經(jīng)濟(jì)與社會的穩(wěn)定，現(xiàn)在該為溫州樓市“降降火”了。
“實(shí)體經(jīng)濟(jì)才是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的根本力量，無論是企業(yè)家還是政府，都要把主要精力放到主業(yè)上。”周德文語重心長地表示，“我認(rèn)識的一些企業(yè)家，他們用辛辛苦苦積累起來的實(shí)業(yè)資本作抵押，拿到貸款后投入到風(fēng)險(xiǎn)已很高的房地產(chǎn)市場，我經(jīng)常勸他們回頭。”（朱國棟）