在嚴格查處了多年農(nóng)村耕地非法占用之后，國土資源部首次把目光轉(zhuǎn)向了土地儲備制度中的腐敗問題，一輪反腐風(fēng)暴在未來或難避免。
2009年10月10日是國土資源部要求地方匯總土地儲備情況的最后期限，在時近一個月前下發(fā)的《關(guān)于開展土地儲備制度建設(shè)和運行情況調(diào)查的緊急通知》(下稱“通知”)中，除了要求上報土地出讓價款總額、建設(shè)用地總量等“常規(guī)動作”外，還特別要求地方政府和主管部門對土地儲備制度的“防范腐敗機制”以及實施情況進行檢查，并向國土資源部一并匯報。
10月10日后，國土資源部將派出調(diào)研組到各城市進行檢查調(diào)研，其中亦包括土地儲備領(lǐng)域的防范腐敗機制及其具體運行情況。
首查土地儲備腐敗
盡管首次迎來了長達8天的國慶假期，但全國國土系統(tǒng)的公務(wù)員恐怕很難休息，因為“通知”在9月4日下發(fā)，而10月10日就是全國匯總最后情況，首次全國土地儲備制度，國土資源部只留出了一個月的時間。
“如果僅僅是常規(guī)數(shù)據(jù)的一些匯總，比如出讓金總額，新增建設(shè)用地總量等，這些日常都有統(tǒng)計，但是要求上報的還包括土地儲備領(lǐng)域的反腐機制以及落實、運行情況，這些日常我們沒有成文的總結(jié)，所以這部分的壓力是比較大的。”9月24日上午，北京市國土局的一位工作人員告訴記者。
消息人士向《中國經(jīng)營報》透露，關(guān)于土地儲備“防腐”“反腐”，“通知”明確了幾個檢查的環(huán)節(jié)，其中包括收購——管理——一級開發(fā)——出讓鏈條上的決策主體、決策程序、價格確定等，重點是這些環(huán)節(jié)上防腐、反腐機制的設(shè)計運行情況。
記者了解到，中國內(nèi)地的土地儲備制度舶來于香港，全面建立于2002~2004年之間，系采用政府收購“生地”——即未完成拆遷、水電氣熱等基礎(chǔ)設(shè)施的土地，而后經(jīng)由一級開發(fā)環(huán)節(jié)達到“熟地”標準——即土地平整，水電氣熱齊全后，由招拍掛投入土地市場的開發(fā)模式。
與此同時，與土地儲備“防腐反腐”有關(guān)，國土資源部還要求各地方政府上報土地儲備資金管理以及使用情況。這部分資金通常由地方財政撥款與銀行信貸組成，數(shù)額不菲，因此其使用和日常管理是否平穩(wěn)完善，意義非常。
2006年，央行曾一度決定要求商業(yè)銀行不得為地方土地儲備開發(fā)提供貸款或授信，彼時央行給出的理由是地方土地儲備中心不具備獨立法人資格，其運營也并非公司企業(yè)一般透明，容易造成信貸風(fēng)險。
顯然，對于土地儲備領(lǐng)域存在防腐、反腐問題，政府早已有所關(guān)注。
擴大投資的“籌碼”
“這次緊急的檢查，仍然是在擴大內(nèi)需、落實投資刺激政策的背景下進行的，實際上與落實投資關(guān)系密切，國務(wù)院的高級領(lǐng)導(dǎo)很重視。”前述消息人士透露。而國土資源部部長徐紹史在9月9日國土資源部的一次工作會議上表示，在供地方面，國土系統(tǒng)有“做得不到位的地方”。
此前，國務(wù)院總理溫家寶在一次經(jīng)濟形勢座談會上對在場的經(jīng)濟學(xué)家和官員特意提到，雖然房地產(chǎn)市場有了快速回暖的勢頭，但兩個先行指標的回落，仍要引起重視。而兩個所謂“先行指標”，一個是開發(fā)投資增幅，一個是開工量。
實際上，這兩個指標與土地儲備制度以及土地是否出讓到足夠?qū)嵙M行開發(fā)、投資的機構(gòu)手中密切相關(guān)，在國土資源部此次下發(fā)的“通知”中，與此相關(guān)也提出了要求地方政府將“土地儲備制度落實宏觀經(jīng)濟政策的發(fā)揮作用的情況”一并上報。
“如果土地儲備制度預(yù)留了一級開發(fā)商或者各種關(guān)系密切的企業(yè)獲得土地，而這些企業(yè)又沒有足夠的資金能力進行投資開發(fā)，就會造成開工面積、投資總額都下降的情況。”9月24日，一位香港上市的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)的老板告訴記者，在他看來，他期待這次對土地儲備制度防腐、反腐的調(diào)研檢查，已經(jīng)許久。
soho(中國)聯(lián)席總裁潘石屹就提到了北京三塊土地的出讓，分別是2007年12月，中關(guān)村甲3號地塊土地招標中，開價第二位的龍湖中標，次年 7月，四惠地塊土地招標中，報價第二的金地中標；隨后，廣渠路36號地被“北京城市開發(fā)集團公司和北京城建興華房地產(chǎn)開發(fā)公司聯(lián)合競標體”，以26億元，投標價第五名的價格奪標。
潘石屹表示，這些案例讓他一度十分迷惑。而在當下爭奪火熱的位于北京國貿(mào)橋西北角的ne191a地塊中，潘石屹也經(jīng)常聽到市場消息流傳，其一級開發(fā)商遠洋地產(chǎn)已經(jīng)被“內(nèi)定”獲得這塊土地的開發(fā)權(quán)。微妙的一級開發(fā)，在此刻被表現(xiàn)得淋漓盡致。
而此環(huán)節(jié)，亦在“通知”開列重點檢查的環(huán)節(jié)之列。
檢查組“追身”抽查調(diào)研
馬不停蹄。
記者了解到，在10月10日完成匯總之后，國土資源部將針對各地的建設(shè)及運行情況進行重點問題的研究，并提出完善的措施。而在10月到12月之間，國土資源部將選擇部分城市調(diào)研檢查。
而這其中，自然包括“通知”開列的土地儲備制度“防腐、反腐”的相關(guān)內(nèi)容。“至于城市，要根據(jù)檢查匯總的情況，在特大型中心城市、大型、中型、小型城市(鎮(zhèn))中進行分類選取，以達到了解全面情況的目的。”前述消息人士向記者透露。
“文件的抬頭寫的很簡單，沒有太多的官話，說是為了落實上級領(lǐng)導(dǎo)批示，健全土地儲備制度。”前述消息人士告訴記者。而根據(jù)記者目前掌握的情況，調(diào)研檢查組的相關(guān)事宜，已經(jīng)開始運作組建。
據(jù)了解，該調(diào)研檢查組可能由土地利用司以及國務(wù)院派駐地方的土地督察局為主，輔以相關(guān)專家以及直屬事業(yè)單位的人員組成，盡管首次提出了對土地儲備制度防腐、反腐的要求，但從現(xiàn)有情況顯示，尚未顯示監(jiān)察部在可預(yù)見的未來，加入此次活動。
“現(xiàn)在實際上還不了解這個領(lǐng)域腐敗問題的全貌，所以還要看調(diào)研以及匯總上來的情況，相比于違法征占農(nóng)地等顯性的土地違法違規(guī)，這個領(lǐng)域的問題還比較隱蔽。”一位專家向記者如此評價，因此，像監(jiān)察部介入土地違法違規(guī)案件那樣介入土地儲備領(lǐng)域的反腐、防腐，短期內(nèi)是不太可能的，“當然，要具體分析，如果有大案發(fā)生，介入也是必然的。”他說。
潘石屹則表示，土地招標規(guī)則的另一不合理之處是一級開發(fā)企業(yè)利用現(xiàn)有招標制度缺陷曲線拿地，很多一級開發(fā)商在土地掛牌時設(shè)置種種陷阱，如虛高成本，增加二級開發(fā)企業(yè)的進入門檻；土地上設(shè)置障礙，“凈地不凈”；或在合同中規(guī)定一些苛刻的附加條款，如無理的“回購”條款等。這些做法的結(jié)果就是土地成本的大幅增加和交易難度加大。也使得很多優(yōu)秀開發(fā)商無法進入二級開發(fā)市場，失去了公平性。