近期國土部門頻推地塊,目的是為市場解渴,滿足旺盛的市場需求,避免地價高漲。但事與愿違的是,由于樓市火爆,幾乎每一次優(yōu)質(zhì)地塊的推出,都有爆出“地王”的可能。而“地王”的出爐迅速帶動了周邊房價的上漲,又讓已經(jīng)過熱的樓市火上澆油。
如何才能讓土地市場的運行更有利于樓市的健康發(fā)展?讓地塊的推出真正是為市場解渴而不是添憂?本期頭腦風(fēng)暴邀請了南京新景祥副總經(jīng)理何曄和金馬卓越南京分公司總經(jīng)理助理闞霖對這一問題進行探討。
正方
建議添加適當(dāng)?shù)南拗茥l件
闞霖 北京金馬卓越房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司南京分公司總經(jīng)理助理
個人覺得今后在一些地塊的出讓中應(yīng)根據(jù)具體地塊情況輔以適當(dāng)?shù)南拗茥l件,比如某些地塊限價、土地交易中資金監(jiān)管進一步加強等等。”
從大背景來看,近期土地市場的升溫是開發(fā)商在階段性市場回暖刺激下的擴張行為,也非常正常。但是特別值得注意的是,目前一些央企、已上市的公司或準(zhǔn)備上市的公司正成為近期拿地的主力,這可能與這些企業(yè)的長期發(fā)展利益如上市公司的溢價等有關(guān),土地更多成了資本市場的一種運作工具。
應(yīng)該說“地王”一個接著一個地出現(xiàn)是危險的“擊鼓傳花”行為。從歷史經(jīng)驗看,幾年前某個區(qū)域冒出一個“地王”可能銷售并不如意,但隨著時間的推移周邊“新地王”開始出現(xiàn),“老地王”也得以解套,它對于一個區(qū)域房價的整體預(yù)期和人們的心理變化都是影響深遠(yuǎn)的。且不論“地王”的開發(fā)成本進一步上升,就連它產(chǎn)生過程中很多企業(yè)對其多少輪的競價也在客觀上助推了房價的上升,這是我們不能忽略的隱患。
政府頻頻推地的本意當(dāng)然是為了增加未來的供應(yīng)量,滿足市場的需求,但一些優(yōu)質(zhì)地塊可能爆發(fā)“地王”,反過來對房價飛漲等起到推波助瀾的作用,這也違背了管理部門的初衷。個人覺得今后在一些地塊的出讓中應(yīng)根據(jù)具體地塊情況輔以適當(dāng)?shù)南拗茥l件,比如某些地塊限價、土地交易中資金監(jiān)管進一步加強等等,我們也看到一些城市已出臺了相關(guān)政策并在積極地探索中,這也是一個好的趨勢。土地出讓 模式的改變涉及到許多復(fù)雜的問題,可能需要多方的聯(lián)合協(xié)作。
反方
單純推地不能解決根本問題
何曄 南京新景祥副總經(jīng)理
單純推地并不能解決根本問題,需要在價格監(jiān)控、土地開發(fā)、開工進度環(huán)節(jié)予以強制規(guī)定,加速房源的上市銷售,從而使樓市更為平穩(wěn)。”
通過加大土地供應(yīng)緩解供需矛盾,從而達到平抑房價的目的,這是一條可行的方法。但地塊不能一塊塊地推,一次推一塊肯定會引起開發(fā)商搶地,甚至對開發(fā)商無形中形成土地供應(yīng)不大的暗示,從而加劇競地程度推高地價。像江寧此次6幅地塊一起推,狀況可能會好一些。但同時,即便6幅地塊一起推出來,地塊也依然會有好有壞,仍然不能解決根本問題,優(yōu)質(zhì)地塊還是會遭到瘋搶。這關(guān)鍵在于政府心態(tài),如果將地塊分為一、二、三級的話,每次推出的同等級地塊如果數(shù)量可觀,將會很大程度上避免“地王”的出現(xiàn)。
目前出臺的房價備案等一些抑制房價的政策,使得樓市陷入幾年前的尷尬狀態(tài)。這其實是老百姓和開發(fā)商的一種博弈,只是開發(fā)商現(xiàn)在日子好過了,博弈的能力遠(yuǎn)超2008年。而目前的事實是,投資客不看好后市,投資追漲的可能性越來越小,對老百姓而言目前價格太高,自住承受不起,一旦進入觀望,開發(fā)商還在硬頂?shù)脑?,風(fēng)險就急速加劇。
應(yīng)該從銷售價格方面進行控制,盡管當(dāng)年很多開發(fā)商對房價限制政策有所怨言,認(rèn)為利潤壓縮了,但現(xiàn)在回過頭來看,這些政策讓開發(fā)商沒有急功近利,否則頭腦一熱冒進,現(xiàn)在可能已經(jīng)死掉了。這也對樓市的穩(wěn)定起到了很大作用。所以單純推地并不能解決根本問題,需要在價格監(jiān)控、土地開發(fā)、開工進度環(huán)節(jié)予以強制規(guī)定,加速房源的上市銷售,從而使樓市更為平穩(wěn)。
其他 觀點
土地供應(yīng)要快步跟上
盛大林 《東方今報》
既然城市化正在快速推進,那么城市的建設(shè)土地供應(yīng)也應(yīng)該快步跟上。雖然“大舉推地”不一定能“一劍封喉”,但它至少抓住了樓市瘋漲的“牛鼻子”。只要各地政府堅決地執(zhí)行這一政策,那么“恐慌性拿地”的局面就一定會消失,而“地價推高房價”的現(xiàn)象也必將得到遏制。
對樓市降溫作用不大
陸志明 財經(jīng)評論人
除了緊張的主城地塊,邊遠(yuǎn)地區(qū)新地塊在平抑樓市波動方面至多只能收到“次優(yōu)”效應(yīng),并且這一政策還需和抑制樓市投資泡沫、促進開發(fā)商開發(fā)力度和確保質(zhì)量的前提下提高開發(fā)速度、推動邊遠(yuǎn)地區(qū)經(jīng)濟適用房與廉租房建設(shè)等綜合政策搭配,才能起到真正抑制地市房市泡沫的作用。
“狼多肉少”局面難改變
陳聯(lián)科 《京華時報》
寬松的貨幣政策促使太多的熱錢紛紛涌入房地產(chǎn)市場,從這個角度講,拿出更多的土地未必能讓開發(fā)商很理性地不去搶一些熱點地塊,也不能阻止那些有錢沒處花的國企爭戴“地王”的花環(huán)。畢竟“狼多肉少”的局面不是加大幾塊土地供應(yīng)所能改變的。