新“地王”會否推高周邊房價？8月份非中心區(qū)二手房價漲幅收窄
9月10日，中海地產(chǎn)以70.06億元總價、高達(dá)22409.3元/平方米的樓板價，競得上海普陀區(qū)長風(fēng)6b、7c兩幅地塊，成為新科“中國地王”的消息，這兩天成了人們的一大談資。“新地王”會不會造成周邊房價的飆升？
地處內(nèi)環(huán)以內(nèi)且坐擁蘇州河畔的長風(fēng)生態(tài)區(qū)，競標(biāo)起始價為30.58億元的長風(fēng)6b、7c兩幅地塊被認(rèn)為是今年以來上海最吸引人的一幅住宅土地。但中海地產(chǎn)最終以高達(dá)129%的溢價率拿下該地塊，令很多業(yè)內(nèi)人士既感意外又表示出隱憂。去年，長風(fēng)7c北塊曾以16.053億元的起拍價格掛牌，樓板價每平方米14364元，卻在當(dāng)時樓市低迷的背景下慘遭流標(biāo)。
有人預(yù)計，以中海地產(chǎn)22409.3元/平方米的樓板價，加上建安成本等測算，今后長風(fēng)6b、7c兩幅地塊的售價將達(dá)到4萬元/平方米以上。而目前長風(fēng)地塊周邊的武寧板塊在售個案價格大部分在2.2萬至2.6萬元/平方米，個別案例如“泰欣嘉園”售價在3.3萬元/平方米左右。而東南面的長寧中山公園板塊，價格在2萬元/平方米左右，售價最高的“凱欣豪園”為3.5萬元/平方米，南面的虹橋天山板塊大部分樓盤價格不到2萬元/平方米，個別案例如“天山怡景苑”2.2萬元/平方米。中海地產(chǎn)高價拿地是否能高價售出，成為最大的困惑。不少開發(fā)商至今難忘，2007年上海樓市上一輪高峰時，有同樣“豪舉”的仁恒集團(tuán)遭遇的尷尬境地，當(dāng)時仁恒集團(tuán)以13.01億元拿下新江灣城一幅地塊，樓板價高達(dá)2萬元/平方米，而其周邊房產(chǎn)的價格目前也僅為2.5萬元/平方米。
上海中原研究咨詢部經(jīng)理龔敏認(rèn)為， 房價主要還是由市場需求決定，高價獲取的地塊，開盤時機(jī)很重要，一旦遇到不可抗因素，風(fēng)險將成倍增加。佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟表示，該項目未來的成敗很大程度上要看開發(fā)商對政府規(guī)劃的落實程度。還有研究人員分析認(rèn)為，長風(fēng)6b、7c地塊住宅項目的開發(fā)建造預(yù)計定位為高端，從上海樓市實際來看，同樣地段不同定位的個案之間，價格上也會存在較大差異。比如8月份以整體均價4.9萬元/平方米正式開盤的高端住宅“浦東星河灣”，目前周邊次新房樓盤的價格在每平方米2萬至3萬元。報價曾高達(dá)11萬元/平方米的“湯臣一品”，周邊“世貿(mào)濱江花園”、“仁恒濱江園”、“盛大金磐”、“江臨天下”、“財富海景”等同處浦東陸家嘴板塊的樓盤，當(dāng)前 二手房的報價為3萬-8萬元/平方米不等。
最新公布的8月份中房上海住宅指數(shù)為2199點，再創(chuàng)歷史新高，環(huán)比漲幅為7.53%；8月份，上海二手房價格指數(shù)為2442點，環(huán)比漲幅0.62%。值得注意的是，盡管8月份房價均價依舊上升，但8月份全市新建住房成交面積為240.42萬平方米，環(huán)比下降了9.69%。在對于房價更為敏感的二手房市場上，由于房價持續(xù)數(shù)月上漲，部分剛性需求購買力受到明顯抑制，加上投資型需求在一定程度上受到二套房貸款收緊影響，8月份寶山、松江等非中心城區(qū)二手房價漲幅出現(xiàn)下滑。(張奕)
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