2009年上半年，“搶地王是因為有錢”，2009年下半年，“搶地王是因為需要拿著這個地王，給投資者講一個好的故事，才能圈到錢”
“2007年，我在中部一個省會城市拍了一塊50多畝的地王，換算成樓板價是每平方米7800元，這已經(jīng)接近當(dāng)時保利在深圳金沙洲拿下的兩塊‘地王’的樓板價了，從賬面上看，盈利簡直就是不可能的。但事實是，這塊地拍下來，我就凈賺了幾千萬。”
回憶起迄今為止拿到的唯一一個“地王”，上海一家中型房地產(chǎn)企業(yè)的董事長王城(化名)總是興致盎然。
在“地王”拍下來之前一年，王城還在同一區(qū)域拿到了300多畝地，當(dāng)時的樓板價只有每平方米4000元左右，“地王出來后，找評估公司重新評估，以新地王的價格為參照，你說我賺了多少？”談及此，他一臉驕傲。
戴上“地王”帽子之后，這家在上海并不十分有名的企業(yè)，在這個中部省份的房地產(chǎn)業(yè)界聲名大噪，“再到下面的二三線城市去拿地，當(dāng)?shù)卣哟臅r候，開場白都是‘歡迎地王’。”王城說，幾乎就是這個“地王”，幫他打開了一個省的局面。
2007年起，王城所在公司的業(yè)務(wù)重心向這個省份轉(zhuǎn)移。
拿到地王的好處，還遠不止于此。王城說，“地王”的產(chǎn)生，與其說是開發(fā)商間激烈競爭的結(jié)果，倒不如說這場競爭本身，就是一場開發(fā)商的集體狂歡。
-“一人得道，雞犬升天”
“在 房價的一輪輪上漲中，‘地王’功不可沒，”美聯(lián)物業(yè)上海區(qū)副總經(jīng)理丁偉對記者說。
2009年7月23日，金地集團以每平方米14495元的樓板價拿下上海趙巷地王，隨后，7月最后一周，上海郊區(qū)房價全面上漲，漲幅遠高于中心城區(qū)。其中，松江區(qū)、崇明縣成交均價分別上漲14.32%和33.76%；嘉定區(qū)首次突破萬元大關(guān)；金山區(qū)的成交均價上漲了90.38%，成交量則大漲64.52%。
“和趙巷板塊情況類似的寶山羅店板塊，年初成交均價在每平方米7000元上下，在地王的刺激下，迅速漲到了每平方米14000元。”易居中國分析師薛建說，這樣“一人得道，雞犬升天”的情況，在2007年的那波“地王潮”中，也屢見不鮮。
所以，在“地王”的投標中，“落到誰的手里并不重要，開發(fā)商所要做的是盡可能抬高其價格。”曾在上海一家國有房地產(chǎn)企業(yè)擔(dān)任數(shù)年高管的黃耀華(化名)說。
拿到“地王”的企業(yè)一般分為幾類，一種就是王城這樣的企業(yè)，剛剛進入新市場，想立威；另一種則是需要運用“地王”題材的企業(yè)——上市公司需要以地王的概念融資，沒有上市的公司，如果想引入戰(zhàn)略投資，地王也是不可欠缺的；還有一種，是已經(jīng)在該板塊有大片土地的企業(yè)。
-拿到地王才能給投資者講個好故事
兩波“地王”潮最大的不同在于：2007年，拿下地王的多為港資和內(nèi)地民企；而2009年的地王，卻大多落入國企手中。
國企在融資上的優(yōu)勢，被普遍認為是造成這種局面的重要原因。
根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，2009年上半年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源中，國內(nèi)貸款為5381億元，同比增長32.6%；再加上個人按揭貸款2829億元，增長63.1%，總量已經(jīng)超過8000億元。
中國不動產(chǎn)研究中心的一份報告則明言，國企不但自有資金雄厚，而且在獲得信貸、政府幫助以及其他各種有助于降低成本的方面有著其他企業(yè)無法比擬的優(yōu)勢。所以，國企不惜重金拿地，其實更多的是“當(dāng)前流動性充裕、信貸規(guī)模擴張的產(chǎn)物”。
但國企頻繁拿下“地王”，另一個不可忽視的原因是，在2007年拿地潮中活躍的港資企業(yè)和內(nèi)地民營房地產(chǎn)企業(yè)的“退讓”。
“從目前的地王價格來看，開發(fā)商利潤有限。”新加坡紅木集團總經(jīng)理張永河告訴記者，與國企的高歌猛進相反，港資和內(nèi)地民企依然“戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢”。
因為心態(tài)不同，張永河說，2009年上半年國企拿地王，就好像是“一個大百貨公司，開了一家奢侈品店，賺不賺錢其實不重要，關(guān)鍵在于提升這個百貨公司的檔次，對于那些房地產(chǎn)業(yè)并非主業(yè)的國企尤其如此”。但對于資金實力有限的港資和民企來說，“年頭不好的時候，我們可不敢隨便開店，因為我們是靠這個店吃飯的。”
但在2009年下半年，蟄伏的港資企業(yè)和內(nèi)地民企，不會再甘于讓國企獨霸。因為在地王所帶來的隱性收入中，資本市場的收益才是最大的一塊。
2007年的那波拿地潮中，大批開發(fā)商一邊競拍地王，一邊排著隊去香港上市，不僅造就了碧桂園市值千億的神話，更造就了拿地王-上市圈錢-增發(fā)新股-發(fā)債或者引入投行資金-再拿地王-刺激股價抬高股價——再圈錢的“地王圈錢模式”。
從2009年6月開始，歷史似乎又在重演。
6月，金地的第四次定向增發(fā)獲得了證監(jiān)會的批準，再次股權(quán)融資41億元。隨后，就有了上海趙巷新地王。
7月1日，北京廣渠路15號的地王產(chǎn)生，就在這一周，a股房地產(chǎn)板塊的資金凈流入達32.52億元，房地產(chǎn)指數(shù)上漲14.06%，房地產(chǎn)股票周平均漲幅超過10%。
按照天相投顧提供的數(shù)據(jù)，2009年1～7月，房地產(chǎn)業(yè)的融資規(guī)?？偭恳堰_313億元，為a股各行業(yè)之首，此外，還有5家個股在6月份公布了定向增發(fā)方案。
已經(jīng)上市的地產(chǎn)企業(yè)圈錢之后拼命拿地，準備上市的企業(yè)也要拼命拿地，為上市后作準備。張永河說，在這樣的背景下，“地王”對這兩種企業(yè)都是最好的題材。
就在不久前舉行的博鰲房地產(chǎn)論壇上，瑞銀集團投資銀行亞洲區(qū)主席蔡洪平還透露，在之前的3周里，向香港聯(lián)交所遞交上市申請的內(nèi)地房企已經(jīng)達到12家。“上半年在香港資本市場投資中國房地產(chǎn)的資金達到40億美元，市盈率由4倍左右提升至目前的15～20倍，甚至25倍。”
摩根大通中國投資銀行副主席龔方雄也公開表示，2009年上半年，中國房地產(chǎn)在海外融資已經(jīng)有幾十億美元，下半年更多。整個加起來全年可能會超過100億美元。
業(yè)內(nèi)一個主流的說法是，在本次ipo重啟后，已經(jīng)有超過20家房地產(chǎn)企業(yè)計劃在a股和h股上市，募集資金規(guī)模將超過1000億元。
“所謂開發(fā)商，其實就是賣房子的工廠，如果沒有地，那還叫什么開發(fā)商呢？如果沒有地王，那怎么才能吸引很多人來買你的 股票呢？”張永河說，2009年上半年，“搶地王是因為有錢”，2009年下半年，“搶地王是因為需要拿著這個地王，給投資者講一個好的故事，才能圈到錢。”
-地王地塊將被跟蹤監(jiān)管
無論“地王”的名頭能給企業(yè)帶來多少潛在收益，一個無法回避的問題是，這些潛在收益的基礎(chǔ)是“地王”自身必須能夠“賺錢”。
從現(xiàn)有數(shù)據(jù)看，2009年的樓市反彈似乎并不能長久，就上海市場來看，7月，頹勢已現(xiàn)。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭告訴記者，7月一手商品住宅成交量比6月低近10%，二手住宅成交量跌幅更大，上海樓市7個月來首次出現(xiàn)成交量環(huán)比下跌。
從全國的角度看，7月一線城市成交量環(huán)比下滑，8月繼續(xù)下滑， 房價漲速也會隨之放緩。楊紅旭說：“7月份全國房價堪稱處于夏天，但熱度明顯低于2007年夏天。”
政策層面，對“地王”不利的消息也陸續(xù)傳來。2009年6月，銀監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于進一步加強按揭貸款風(fēng)險管理的通知》，收緊二套房貸，樓市成交量應(yīng)聲而落。
7月，國土資源部公開了一份調(diào)查報告，稱在全國抽樣的105個城市620個房地產(chǎn)開發(fā)項目中，大多數(shù)地價占房價比例在15%～30%之間，平均為23.2%，在30%以下的約占78%。言下之意，是指目前正熱的“地王”潮，并不影響對房地產(chǎn)業(yè)暴利的判斷，也就是說，房價調(diào)控的空間依然存在。
8月4日，國家統(tǒng)計局發(fā)文，特意提到當(dāng)前很多紡織企業(yè)、制藥企業(yè)等高價拿地殺入房地產(chǎn)行業(yè)時，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展令人擔(dān)憂。業(yè)內(nèi)一個普遍的看法是，這是對一些以房地產(chǎn)業(yè)為副業(yè)，但此次大手筆拿地的國企發(fā)出風(fēng)險預(yù)警。
國土資源部也宣布，將對全國主要城市的地王地塊進行跟蹤。據(jù)上海當(dāng)?shù)孛襟w報道，國土部內(nèi)部權(quán)威人士透露，國土部門將對“地王”的開發(fā)進行全程監(jiān)管，包括從合同簽訂到開工竣工期間的各個環(huán)節(jié)，“要從頭查到尾，監(jiān)管到底”。