根據(jù)日前央行公布的數(shù)據(jù)，7月我國(guó)金融機(jī)構(gòu)外匯占款增量達(dá)2425.65億元，創(chuàng)年內(nèi)第二高，海外資本加快回流國(guó)內(nèi)已是不爭(zhēng)事實(shí)。泡沫化氣息漸濃的樓市，一面是境外看房者頻頻下單，一面是外資機(jī)構(gòu)高調(diào)拋售，海外資本在樓市價(jià)格高漲的當(dāng)口到底起了什么作用？攻股市棄樓市的說法是否準(zhǔn)確？
境外散戶頻頻購房“催熱”高端市場(chǎng)
“熱錢又回來啦！”在市場(chǎng)驚呼因金融危機(jī)暫時(shí)撤離中國(guó)市場(chǎng)的海外資金又殺了個(gè)回馬槍之時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)已敏感的感受到了這一變化。
深圳，四月下旬“限外令”松動(dòng)，港澳臺(tái)居民不再只能購買一套房，看房的港人立刻增多，根據(jù)置業(yè)國(guó)際的推算，“限外令”解禁后，2009年港人在深置業(yè)將比2008年上漲23%，購買數(shù)量將達(dá)到8600套，面積也將超過80萬平方米。
上海，高級(jí)公寓市場(chǎng)最近持續(xù)火爆。最新數(shù)據(jù)顯示，8月上海共有468套豪宅成交，成交單價(jià)均在人民幣4萬元/平方米以上，總成交金額達(dá)65.59億元，不論是數(shù)量還是價(jià)格均創(chuàng)今年新高。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭告訴本報(bào)記者。中原(中國(guó))地產(chǎn)研究中心長(zhǎng)期抽樣監(jiān)測(cè)結(jié)果顯示，自4月起，港澳臺(tái)人士接棒成為上海樓市高端物業(yè)的中堅(jiān)力量。自3月起，港澳臺(tái)購房人數(shù)連續(xù)3個(gè)月分別有25%、40%、43%的環(huán)比增幅，直追往年的歷史高點(diǎn)。
廣州，合富輝煌市場(chǎng)研究部對(duì)廣州中心區(qū)域46個(gè)主流樓盤進(jìn)行的調(diào)查結(jié)果顯示，這些樓盤的投資客中港澳臺(tái)及境外買家保持約三成比例，且有增加勢(shì)頭。
“總體來說，境外的買家肯定不如境內(nèi)的買家多，但是他們的投資、甚至投機(jī)行為，絕對(duì)會(huì)助長(zhǎng)房?jī)r(jià)的上漲，這尤其體現(xiàn)在高端住宅上。”楊紅旭說。
外資機(jī)構(gòu)邊唱高調(diào)邊套現(xiàn)“混淆視聽”
而與散戶頻頻出手買下豪宅不同，很多外資機(jī)構(gòu)日前加快了其拋售的步伐。據(jù)媒體最新報(bào)道，美國(guó)凱雷投資集團(tuán)正籌備出售其持有的上海濟(jì)南路8號(hào)項(xiàng)目，回籠資金有望超過30億元。而此前，摩根士坦利已經(jīng)以24.5億元的價(jià)格將其持有的上海東海廣場(chǎng)項(xiàng)目出售給soho中國(guó)。而在資本層面，此前二季度大幅配置倉位在地產(chǎn)類股票上的qfii在近日也大幅減倉。“所持倉位較之前已經(jīng)明顯下降許多”，一位證券業(yè)業(yè)內(nèi)人士透露說。
“但外資拋售并不能將其解讀為外資對(duì)中國(guó)樓市的看空，而是其投資達(dá)到了相應(yīng)的效果，進(jìn)行正常的套現(xiàn)獲利。”上海易居房地產(chǎn)研究院高級(jí)研究員回建強(qiáng)日前撰文指出。
更值得警惕的是，在許多外資拋售的同時(shí)，他們還一再對(duì)中國(guó)樓市叫好。摩根大通首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家龔方雄樂觀預(yù)測(cè)稱，今年中國(guó)房?jī)r(jià)上漲幅度將達(dá)5%至10%，而明年漲幅也將達(dá)到10%，并鼓勵(lì)大家最近積極行動(dòng)起來，投資買地建房。
對(duì)于外資者這種“言行不一”的行為，業(yè)內(nèi)人士明確指出，制造聲勢(shì)趁機(jī)套現(xiàn)是他們一貫的手段，唱多不做多，目的只為引人接盤，高位出貨。“這種做法會(huì)混淆大家的視聽，增加大家對(duì)市場(chǎng)判斷的難度，它們撤了之后國(guó)內(nèi)的投資者可能就被套了。”業(yè)內(nèi)人士表示。
投機(jī)資本涌動(dòng)危害市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)不可小覷
根據(jù)中國(guó)社科院世界經(jīng)濟(jì)與政治研究所研究員張明的計(jì)算，若扣除各類因素，二季度能解釋的外儲(chǔ)增加額為339億美元，仍有超過900億美元的外儲(chǔ)增長(zhǎng)缺乏合理解釋，只能歸結(jié)為短期國(guó)際資本的流入。接受記者采訪的多位專家表示，盡管和2007年那一輪“高房?jī)r(jià)”時(shí)期相比，海外資金進(jìn)入國(guó)內(nèi)樓市的規(guī)模要小很多，但是海外投資資本的涌動(dòng)對(duì)正常市場(chǎng)的供求關(guān)系會(huì)造成的破壞和負(fù)面影響，它的流入仍是市場(chǎng)不能忽視的一股力量，這種風(fēng)險(xiǎn)不可小覷。
另外，外資投資房地產(chǎn)領(lǐng)域是我國(guó)國(guó)際收支順差的重要原因，過度投資會(huì)造成 人民幣升值的預(yù)期，導(dǎo)致人民幣貨幣投放過多，加大流動(dòng)性的壓力。
北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)也指出，監(jiān)管部門對(duì)于海外資金的動(dòng)向要密切關(guān)注，實(shí)行切實(shí)有效的監(jiān)管，要心中有數(shù)。適當(dāng)引導(dǎo)資金的流向，若房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯過熱時(shí)又要采取限制的措施。在2007年6月中旬，為了抑制外商對(duì)過熱的中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)投資，多部委聯(lián)合發(fā)文加強(qiáng)對(duì)外商投資房地產(chǎn)企業(yè)借用外債、外匯登記和結(jié)匯方面的管理。也在那個(gè)時(shí)候，房地產(chǎn)被宣布納入外商投資“限制類”行業(yè)名單。
“對(duì)于想要在銷售市場(chǎng)混水摸魚的外資基金和散戶，相關(guān)限制絕不可輕易放松。”楊紅旭說。
楊紅旭還表示，“樓市反彈已由剛性需求主導(dǎo)，演變成了投資投機(jī)帶頭。在以溫州炒房團(tuán)為代表的國(guó)內(nèi)游資洶涌入市背景下，境外資本亦春心難耐，一線城市房?jī)r(jià)泡沫原本就未擠凈，按目前房?jī)r(jià)上漲之勢(shì)，2007年的非理性繁榮必然重現(xiàn)。”