一線城市地塊爭奪的硝煙尚未散去,房產(chǎn)巨頭們?yōu)橐?guī)避風險,又紛紛將重心轉(zhuǎn)向二線城市,使得拿地風潮愈演愈烈。數(shù)據(jù)表示,今年1～7月,萬科、中海、保利、富力等30余家大型房企新增土地儲備逐月放量,其中在二線城市新增土地儲備的建筑面積約為980萬平方米,占總新增土地儲備建筑面積的49%;在三、四線城市新增土地儲備占總土地儲備的29%;而在一線城市新增土地儲備最少,僅占總量的22%。
地產(chǎn)龍頭二線城市大舉圈地
作為中國樓市領(lǐng)軍企業(yè)的萬科,自5月份以來一改低調(diào)策略,開始加入土地市場的資源爭奪,大舉拿地。5月,萬科共斥資23億在佛山、無錫、沈陽、青島四城獲取6幅地塊,合計建筑面積為188.3萬平方米,其中萬科所占的權(quán)益面積約為117.7萬平方米。6月,萬科共計新增加8個土地儲備項目,其中僅有1個項目位于上海,其余項目分別位于廈門、福州、佛山、鞍山和重慶。上述項目凈占地面積共計77.7萬平方米,萬科為此須支付的土地價款高達47.03億元。7月,萬科新增4個土地儲備項目。其6月份銷售簡報披露以來,萬科分別拿下了武漢城市花園后期項目、中山庫地塊、佛山順德登州地塊和廣州金沙洲b04地塊。
值得注意的是,萬科在今年新增的土地項目絕大部分位于二線城市。“萬科在這些城市拿地,并非是萬科不看好一線城市,而是我們認為只有在這些城市還能拿到合理成本的土地。”對集中布局二線城市的策略,萬科董事會秘書譚華杰如此解釋。
除萬科以外,萬達、華潤置地等房產(chǎn)企業(yè)也出于成本收益等因素的考慮,偏向于選擇土地成本低、開發(fā)潛力大的二線城市作為新增土地的重點區(qū)域。如華潤置地今年分別在合肥、福州、常州等20多個城市拿下不少大地塊,但絕大多數(shù)位于二線城市,拿地成本相對低廉。
一線城市地塊爭奪依然劇烈
盡管有眾多大型地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)戰(zhàn)二線城市,但一線城市的地塊爭奪依然劇烈,如保利、金地、綠地、富力等企業(yè)依然青睞市場成熟的一線城市,并以此作為未來市場爭奪的主要戰(zhàn)場。soho中國董事長潘石屹就表示,公司發(fā)展的重點仍為北京與上海,由于二線城市商業(yè)地產(chǎn)市場仍不成熟,短期內(nèi)無擴展至其他城市計劃。
保利地產(chǎn)今年已分別在四地拿下“地王”多為一、二線城市的黃金旺地或稀缺地塊。據(jù)統(tǒng)計,經(jīng)過今年近8個月的土地搶奪戰(zhàn)之后,保利地產(chǎn)花費了共112.14億元買地,而同期萬科用于土儲的錢共計只有96.71億元,從總體拿地的氣勢上來說,保利地產(chǎn)已經(jīng)搶過萬科的風頭,被坊間稱為2009年的“新地王”。
從1～7月份新公布的銷售數(shù)據(jù)來看,保利地產(chǎn)的增長勢頭迅猛。1～7月保利地產(chǎn)實現(xiàn)簽約面積297.48萬平方米,同比增長149.37%,實現(xiàn)簽約金額244.63億元,同比增長142.66%;萬科同期累計實現(xiàn)銷售面積407.1萬平方米、銷售金額358.7億元,同比分別增長34.9%和31.7%。7月順利完成的增發(fā)80億,以及銀行巨額授信將為其拿地、開發(fā)保駕護航,下半年保利地產(chǎn)或?qū)⒗^續(xù)拿地。 除了資金上的優(yōu)勢,銷售高增長帶來的資金高速運轉(zhuǎn)繼續(xù)為加速擴張開道。此外,保利地產(chǎn)央企背景的資源、資金優(yōu)勢,已使其在金融危機之后走出了一條高速成長的大道。
除保利將主要目標集中在一線城市以外,金地集團副總裁趙漢忠透露,金地將會在上海、南京、杭州、寧波尋找各類合適的土地,一線城市仍是金地今年的拿地重點區(qū)域,而上海是今年金地的重點發(fā)展區(qū)域。今年金地計劃將100億元用于土地儲備,而目前在上海新增土地儲備所用的資金已達到總額的約40%,金地的土地戰(zhàn)略已發(fā)生明顯變化,對珠三角的依賴也已明顯減弱。從今年金地拿地的情況來看,金地分別在武漢、北京、上海、佛山新增土地儲備,但曾經(jīng)作為戰(zhàn)略重鎮(zhèn)的深圳,到目前為止還沒有土地入賬。
民營地產(chǎn)拿地相對謹慎
與國企頻推地王不同,多數(shù)具有民營背景的上市房地產(chǎn)公司在拿地時均較為謹慎。除富力地產(chǎn)以天價競得北京廣渠門地塊等少數(shù)案例外,多數(shù)上市房企的拿地計劃主要在二三線城市,理性擴張、控制風險成為其土地儲備戰(zhàn)略中的關(guān)鍵詞。
一向風頭十足的招商地產(chǎn)上半年在土地公開市場顆粒無收。“實際上,從今年初開始,公司就一直計劃拿地。但我們屢戰(zhàn)屢敗。”為什么沒有拿到地, 老總林少斌表示,主要在于上半年土地價格升得太快,公司不主張拿地王。
林少斌指出,去年招商地產(chǎn)40%的項目集中在珠三角地區(qū),80%的項目集中在三、四季度推出。今年公司將完善全國布局,實現(xiàn)珠三角、長三角和環(huán)渤海區(qū)域的均衡發(fā)展,大概40%份額在珠三角,30%多在京津地區(qū),其余在上海及周邊地區(qū)。林少斌表示,下半年將爭取多拿地。分析認為,在北京、上海等地以高溢價拿地的開發(fā)商,其后市開發(fā)的壓力可能增加,但盡管如此,受銷售回款增加、融資成本降低等因素的帶動,大型房企集中拿地的戰(zhàn)略將持續(xù)到下半年。