針對房地產(chǎn)界專家學(xué)者聯(lián)名上書要求“第二次住房改革”的做法，8月26日貴報刊登社論《“二次房改”應(yīng)該輔以供地制度改革》，對當(dāng)下政府部門實施的“招拍掛”土地出讓方式提出批評，并提出賦予農(nóng)民土地產(chǎn)權(quán)，允許農(nóng)民出讓土地等建議。筆者也想談點自己的意見。
一方面，能否賦予農(nóng)民地權(quán)牽涉到國家土地制度的重大變革，同時也涉及公民平等權(quán)利的保護(hù)問題，且不說改革難度有多大，至少城鎮(zhèn)居民為何沒有地權(quán)而農(nóng)民就能“天然擁有”，恐怕也是一個繞不過去而又難以平衡處置的扭結(jié)。另一方面，土地使用權(quán)出讓過程中采取的招標(biāo)拍賣掛牌制度，對于規(guī)范土地出讓確曾發(fā)揮過重要作用，尤其是改變了過往體制背景下建設(shè)單位倚賴“批條子、打招呼”等隱性手段獲取土地的做法，使之走上公開和公平競爭的發(fā)展道路。而目前存在的各種扭曲現(xiàn)象則呼喚對其施以較大程度的制度創(chuàng)新和改良。
有關(guān)專家建議采取“四定兩競”的操作手段，筆者也不妨提出個“兩線一點”的做法，核心含義就是將政府出讓土地和開發(fā)商建設(shè)房屋分離為兩條線路，截斷二者之間的直接土地交易關(guān)系，或者說把開發(fā)商從鏈條式的拿地建房流程中剔除出去，而由購房者作為交易終端(終點)分別向政府和開發(fā)商各自繳納“地錢”和房款。也許有人會問，如果將地價競爭因素從地塊出讓活動中抽離出去，則政府土地部門還能否或者憑借什么來甄別該由哪個開發(fā)商獲得該塊土地呢？筆者認(rèn)為對此不必?fù)?dān)心，地價并非唯一評判因素，即便沒有地價考量，政府同樣可以通過對開發(fā)商企業(yè)的資信、實力以及擬售 房價等情況進(jìn)行綜合評價來確定誰能中標(biāo)。
在中標(biāo)開發(fā)商建成房屋后，由其依據(jù)市場行情確定房價，購房者自愿選擇交易；同時，政府也根據(jù)社會發(fā)展?fàn)顩r和市民消費能力制定公布合理的土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)，由購房者在購房時一并向政府繳納。這樣就能避免開發(fā)商作為中間環(huán)節(jié)變相刺激政府抬高地價，甚至采取灰色腐蝕手段的弊端，同時促使政府在直接面對消費公眾的情況下，無法做出令人難以接受或信服的土地價格設(shè)置。如果需要進(jìn)一步設(shè)計激勵約束機(jī)制的話，還可考慮增加開發(fā)商和政府之間的相互牽制環(huán)節(jié)或反比規(guī)則，比如，開發(fā)商給出的銷售價格越高，則政府可獲得的土地費用應(yīng)越低，反之則越高。這并非不符合價格規(guī)律，而是督促政府在一開始批地時便需要適當(dāng)考察乃至匡正開發(fā)商的高定價傾向，否則需要政府承擔(dān)必要風(fēng)險后果或者向公眾作出適當(dāng)讓利。
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