二套房貸緊縮之風再起
近日，北京各大銀行均已開始執(zhí)行“首付四成+利率1.1倍”的二套房貸政策。這也意味著，北京各大國有商業(yè)銀行已終止二套房貸優(yōu)惠政策。
無獨有偶，深圳、成都、西安等城市的二套房貸政策也開始收緊，之前的利率8.5折優(yōu)惠相繼取消。
某家總部設在深圳的銀行個貸部經(jīng)理表示：“雖然個別改善型需求的貸款利率仍可以打折，但在審貸細節(jié)方面變嚴格了。”
據(jù)了解，目前，中國銀行、工商銀行、建設銀行等多家銀行都已緊縮二套房貸，而農(nóng)業(yè)銀行、招商銀行已在等待正式通告的下發(fā)。
國泰君安銀行業(yè)分析人士稱，二套房貸的步步收緊與監(jiān)管層的頻繁吹風有關，也與上半年各銀行大量放貸導致下半年信貸規(guī)模受限有關。
“每年到了9、10月份，各家商業(yè)銀行的信貸指標就幾乎用完了，但10月份的交易旺季還沒有到來。所以現(xiàn)在收緊房貸、留下一些備用指標，也是各家商業(yè)銀行的考量要素。”上述國泰君安銀行業(yè)分析師說。
收緊信貸口
8月下旬，經(jīng)營一家小型 裝修公司的蔡明亮，欲趁著火熱的樓市再購置一套房用于投資。但前一天他卻被建設銀行北京分行告知，“二套房貸不再執(zhí)行優(yōu)惠措施”。
他本以為，在經(jīng)濟已經(jīng)回暖而半年前的信貸、稅收等刺激措施還未完全取消之時，正是出手的好時機。
無奈，再三考慮之后，他聽取了一家資金擔保公司的建議，將之前房產(chǎn)做抵押辦理了房屋抵押貸款。“雖然房屋抵押貸款資金成本要高一些，但相比現(xiàn)在持續(xù)飆升的 房價，等下去只能付出更大的成本。” 蔡明亮自信滿滿。
正如蔡明亮的遭遇，目前北京各大商業(yè)銀行已經(jīng)全面收緊了二套房貸。
“信貸確實在收緊。”中易安擔保公司市場總監(jiān)徐東華表示，“這其中既有監(jiān)管層的要求，也與上半年放貸過猛，很多商業(yè)銀行基本已完成了全年放貸任務有關。而那些沒有完成放貸任務的銀行即便略有松動也空間不大了。”
此前，多數(shù)銀行在二套房貸執(zhí)行上是比照首套房貸政策，首付降至20%～30%，利率執(zhí)行7～8折優(yōu)惠。
“目前不同的商業(yè)銀行甚至同一家銀行的不同支行標準都可能不一樣。”徐東華表示，不過可以肯定的是，現(xiàn)在各家商業(yè)銀行都在逐步收緊二套房貸。
除了銀行執(zhí)行方面的差異外，地區(qū)的差異性也十分明顯。雖然沈陽、石家莊、大連等地的商業(yè)銀行也在逐漸開始落實收緊二套房貸的政策，有的銀行開始取消優(yōu)惠，但是更多的商業(yè)銀行仍舊按兵不動。
相比之前的個貸如火如荼，這個分水嶺發(fā)生在6月中旬。
6月19日，銀監(jiān)會下發(fā)了《關于進一步加強按揭貸款風險管理的通知》，重申嚴格遵守第二套房貸的有關政策不動搖，不得以任何手段變相降低首付款的比例成數(shù)。
事實上，從表面上看，監(jiān)管層并沒有明確出臺全面收緊二套房的限制，上述政策也只是對之前規(guī)定的重申，對于收緊二套房貸款，銀行都集體沉默“只做不說”，一切的變通都在市場中悄然發(fā)生。
據(jù)徐東華介紹：“現(xiàn)在與之前的主要區(qū)別在于，辦理二套房貸一般需要出示戶口本、征信狀況和居住面積證明，如果低于人均居住面積就可以按照首套房辦理。在今年6月19日之前，這些所謂的證明根本不用出示，沒有也可以辦理；而6月19日之后，各家商業(yè)銀行都開始逐步嚴謹了起來。這種狀況到了7月底就更加明顯。”
背后的利益邏輯
在此背景下，房屋抵押貸款在這一時間段驟然增多。據(jù)悉，從今年7月份開始，房產(chǎn)抵押消費貸款有明顯上升趨勢。
“隨著房價走高，評估機構都相應調高了房產(chǎn)的評估價值。與此同時，5年期的利率目前只有5.94%，這也就意味著貸款的成本大大降低。”徐東華表示。
值得注意的是，在這次關于二套房貸收緊與放松的較量中，大多數(shù)的信息來源來自于中介，而非商業(yè)銀行抑或監(jiān)管機構。
“這不僅與中介機構掌握著二套房貸的客戶資源有關，也與商業(yè)銀行同中介機構近來在敏感領域的博弈有關。”中央財經(jīng)大學教授郭田勇表示。
郭田勇所指的“敏感領域”其實正是指商業(yè)銀行在逐步擴張自己在 二手房貸領域的話語權，并逐步壓縮甚至取消對中介的“返傭”。而所謂返傭，即是指銀行支付貸款傭金拉攏中介的手段。
據(jù)悉，建行此前被傳暫停二套房貸業(yè)務，消息來源正是中介。據(jù)熟知內(nèi)情的人士介紹，中介之所以放出該消息，是因為建行在部分支行嘗試取消對中介的返傭，有些中介自然就“宣布”建行的二套房貸業(yè)務“暫停”。
“在二套房貸優(yōu)惠問題上，其他銀行能做，你不能做，客戶就會被中介介紹到其他銀行，結果所有銀行都給優(yōu)惠。”一位銀行信貸人士說，盡管此前上海銀行同業(yè)公會曾協(xié)商確定給中介的返傭最高不能超過0.5%(即貸款總額的0.5%)，但這個不具約束力的協(xié)商結果在激烈的競爭下成了一紙空文，有的銀行返傭率甚至達1.6%。
不過，近來這種狀況正在逐步改觀。除了建設銀行之外，多家商業(yè)銀行都在試圖尋找一條可單獨拓寬發(fā)展思路的渠道。
日前，中信銀行總行營業(yè)部宣布與北京能通房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司合作開展“二手房買賣直通車”業(yè)務，同時推出新的房產(chǎn)交易和金融服務平臺——無憂購房網(wǎng)。這意味著該行二手房買賣直通車業(yè)務全面提速，并開啟了一種全新的商業(yè)銀行二手房按揭業(yè)務模式。
“銀行現(xiàn)在紛紛叫停對中介的返點，很多銀行也表示可能會從銀監(jiān)會等高層往下壓，停止返點。此前雖然一直在說，但是并沒有現(xiàn)在力度這么大。”徐東華表示，“不過，可以肯定的是，二套房重新收緊的政策會對北京的房貸市場造成不小的沖擊，新政策不僅對部分資金不夠充足的投資客造成影響，真正有購房需求的消費者也出現(xiàn)了觀望情緒，不少人認為樓市或許將面臨調整。”