地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系微妙而復(fù)雜，究竟是地價(jià)決定房?jī)r(jià)還是房?jī)r(jià)決定地價(jià)眾說(shuō)紛紜。2009年7月國(guó)土資源部公布全國(guó)地價(jià)約占房?jī)r(jià)23%的結(jié)論。為了更深入地掌握地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系和已出讓土地狀態(tài)，中原地產(chǎn)根據(jù)所監(jiān)測(cè)的12個(gè)城市土地?cái)?shù)據(jù)，選取了40家知名發(fā)展商自2003年以來(lái)在土地公開(kāi)市場(chǎng)上獲取的270幅地塊樣本。通過(guò)對(duì)這些樣本數(shù)據(jù)的研究，我們發(fā)現(xiàn)土地市場(chǎng)存在如下特征：
1、半數(shù)土地閑置，地荒之說(shuō)不成立
2、地價(jià)比重最高，舊地王入市乏力
3、土地市場(chǎng)又熱，新地王前途未卜
半數(shù)土地尚未推向市場(chǎng)
通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)自2003年到2009年上半年獲取的270幅土地狀態(tài)的梳理，我們發(fā)現(xiàn)，270幅地塊中除去在售和售完?duì)顟B(tài)的土地，有57%的土地尚未入市，形成實(shí)際供應(yīng)。27%的土地還處于待開(kāi)發(fā)狀態(tài)，30%處于規(guī)劃在建狀態(tài)，尚未形成實(shí)際銷(xiāo)售，造成住宅市場(chǎng)短期供應(yīng)緊缺，形成“地荒”之假象。
知名發(fā)展商歷年在公開(kāi)市場(chǎng)獲取的土地?cái)?shù)量以2007年最多，占到整個(gè)樣本數(shù)量的45%。按照土地開(kāi)發(fā)周期兩年時(shí)間計(jì)算，2009年應(yīng)該正是2007年土地全面入市的時(shí)間，但從樣本數(shù)據(jù)看，仍有20%的土地處于閑置狀態(tài)。2007年土地的高閑置狀態(tài)主要原因是，開(kāi)發(fā)商拿地成本偏高。2007年在股市樓市雙重利好的刺激下，圈錢(qián)囤地模式被開(kāi)發(fā)商們所追捧，導(dǎo)致全國(guó)各地“地王”頻出，甚至出現(xiàn)了大量地價(jià)房?jī)r(jià)“倒掛”的現(xiàn)象。而2008年由于宏觀調(diào)控、金融危機(jī)等因素，市場(chǎng)低迷，房?jī)r(jià)漲幅遠(yuǎn)不如預(yù)期，甚至出現(xiàn)下跌現(xiàn)象，大量高價(jià)地塊處于閑置狀態(tài)。
2007年地價(jià)比重最高，舊地王入市乏力
通過(guò)梳理樣本數(shù)據(jù)中98個(gè)在售項(xiàng)目的地價(jià)和房?jī)r(jià)情況，我們發(fā)現(xiàn)目前在售樓盤(pán)中，接近一半項(xiàng)目的土地是在2007年取得的，這部分項(xiàng)目的地價(jià)比重最高，平均值達(dá)到38%，遠(yuǎn)高于市場(chǎng)平均地價(jià)比重25%。
2007年土地成本的普遍偏高導(dǎo)致當(dāng)年地王缺乏入市動(dòng)力，因此不難理解為何2007年多數(shù)地王仍處閑置狀態(tài)。從表3中，我們可以看2007年18幅地王中除去4幅退地地王，14幅地王中7幅處于閑置待開(kāi)發(fā)狀態(tài)，7幅地塊的樓面地價(jià)占周邊樓價(jià)比重接近90%，其中兩幅地塊樓面地價(jià)甚至超過(guò)周邊樓盤(pán)價(jià)格。3幅平價(jià)甚至虧本開(kāi)賣(mài)的地王地價(jià)占房?jī)r(jià)比接近80%，如此巨大的土地成本迫使2007年地王多數(shù)處于閑置狀態(tài)。
2009年土地市場(chǎng)又熱 新地王前途未卜
2009年初各地土地出讓仍以底價(jià)為主，進(jìn)入第二季度后，多城市相繼出現(xiàn)天價(jià)地塊，尤其是6、7月份土地成交愈加火爆，2007年的景象似乎再次重演。通過(guò)對(duì)2009年熱門(mén)地塊樓面地價(jià)和周邊房?jī)r(jià)的對(duì)比，我們發(fā)現(xiàn)熱門(mén)地塊的地價(jià)占周邊房?jī)r(jià)的比例超過(guò)70%，遠(yuǎn)高于市場(chǎng)平均水平，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)于后市房?jī)r(jià)的預(yù)期往往決定了當(dāng)期土地的購(gòu)置價(jià)格。在房地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展的時(shí)期，較為激進(jìn)的企業(yè)通常對(duì)后市預(yù)期十分樂(lè)觀，因此經(jīng)常出現(xiàn)大量地價(jià)房?jī)r(jià)“倒掛”的現(xiàn)象。但由于房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)常受政策、經(jīng)濟(jì)等不可控因素的影響，房?jī)r(jià)漲幅往往難以達(dá)到預(yù)期水平，甚至出現(xiàn)下跌，從而導(dǎo)致早期購(gòu)入的土地由于成本過(guò)高而深套其中。
(中原地產(chǎn)研究部)
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