近幾個月來國內(nèi)不少大中城市樓市迅速升溫，排隊搶房，價格幾天一小跳……這一系列新變化引發(fā)諸多專家學者和購房人的討論，更受到政府部門關(guān)注。記者昨日獲悉，我省“房價備案”制度已由省建設廳、省物價局、省工商局、銀監(jiān)會、人行等五部門進行最后會簽，在即將出臺的備案制中，擬規(guī)定開發(fā)商在新開盤及調(diào)整房價時，都必須提前15天到主管部門備案，備案后的價格將在官方網(wǎng)站上向社會公布。
備案價就是樓盤的最高售價
記者從相關(guān)部門獲悉，我省即將出臺的“房價備案”制度主要包括三層意思，一是，開發(fā)商在首次開盤定價時，必須提前15天到物價部門備案，然后才可以向房管部門申請預銷售許可證，備案的價格將在房管部門的官方網(wǎng)站上向社會公布，這一價格即為該樓盤的最高售價，開發(fā)商不得擅自在實際銷售中突破此價格賣房。二是，如果開發(fā)商在實際銷售過程中想提高銷售價格，那么必須提前15天到物價部門重新備案，并由房管部門重新在網(wǎng)上公布。三是，開發(fā)商在物價部門備案的價格、房管部門在網(wǎng)上公布的價格以及樓盤的實際銷售價格，必須“三價統(tǒng)一”，如果開發(fā)商突破備案價和公布價隨意抬價，將由主管部門進行查處。
開發(fā)商“一天一個價”行不通了
要說“房價備案”制度出臺的背景不得不提去年底我省出臺的《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的意見》。在當時樓市持續(xù)低迷的情況下，我省出臺樓市“新十條”，其中一項重要舉措就是暫停執(zhí)行已有10年歷史的普通商品住房核價制度，就是說房價不再由政府定了，而是由開發(fā)商自主定價。隨同該制度取消的，是開發(fā)商在售前的“價格備案”。這一系列政策“松綁”的確給樓市帶來了“春天”。不過，樓市迅速回暖后也出現(xiàn)了一些新情況，記者從省物價局方面了解到，不少消費者反映房價上漲較快，有些商品房的價格在短時間內(nèi)就上浮了20%-30%，商品房“一價清”制度也出現(xiàn)了一些違規(guī)現(xiàn)象。
“要求開發(fā)商不管在定價還是在調(diào)價前都要提前15天備案，實際上就是政府先行介入了解情況，做到心里有數(shù)，這樣一旦開發(fā)商在實際銷售中突破價格隨意漲價就有據(jù)可查了。”省物價局有關(guān)人士說，提前15天備案也是針對開發(fā)商定價行為過于隨意的現(xiàn)狀，“現(xiàn)在的確有的樓盤一天一個價，有的一天還能調(diào)兩次，有了這個備案制，一方面也是讓房價行為規(guī)范起來，另一方面三價統(tǒng)一，也是維護了消費者的知情權(quán)。”
“備案制”對抑制房價上漲態(tài)勢作用有限
不過，讓開發(fā)商在賣房子前先去將價格備個案，并不是收回政府的“定價權(quán)”。“開發(fā)商定多少價格，調(diào)多少幅度，政府并不多作干涉。”對此，南京大學經(jīng)濟學系副主任、博導葛揚教授就指出，不收回定價權(quán)，而只是采取備案這種做法表明了政府想調(diào)節(jié)、穩(wěn)定房價的姿態(tài)，但由于它只具備軟性約束力，因此并不會抑制當前房價節(jié)節(jié)走高的態(tài)勢。
省物價局相關(guān)人士也直言不諱，雖然說近一段時間來房價上漲較快，但是下一步房地產(chǎn)走勢還不明朗，因此，出臺這樣的制度只是為了對市場價格行為進行規(guī)范，防止房價有大起伏，目的并不是為了限制房價，但是無論如何，規(guī)范的結(jié)果肯定是會對房價產(chǎn)生一定的影響，如果下一步樓市發(fā)展出現(xiàn)“暴漲”的現(xiàn)象，從國家到省政府還將進一步研究應對措施。 石小磊
-新政試點
房子的利潤率不許超過12%
昆山今年6月實行房價備案，房價就沒再大幅上揚
房價和成本都要備案
省里的政策尚未出臺，我省一些城市已經(jīng)超前一步開始了房價備案的試點，比如泰州、宿遷等市。昆山市走得更遠，據(jù)悉該市從今年6月1日開始正式實施“房價備案”制度的，而且還在備案的基礎上，對開發(fā)商“暴利”進行控制。
去年底以來，昆山市與我省其他城市一道，暫停了執(zhí)行已有10年歷史的普通商品住房核價制度，改由開發(fā)商自己定價。但這以后，樓市回暖，并出現(xiàn)了部分樓盤價格過快上漲現(xiàn)象。為此，昆山市物價局于5月出臺《昆山市普通商品住房定價行為規(guī)則》的《昆山市商品房明碼標價的規(guī)定》。在這兩個規(guī)定中，昆山市明確，價格主管部門對普通商品住房實行價格(成本)備案制度。他們還給開發(fā)商列了道公式：普通商品住房價格=成本+利潤+稅金+計入房價的行政事業(yè)性收費±層次差價±朝向差價±環(huán)境差價。這其中，商品房的成本包括土地成本、前期工程費、房屋建筑安裝工程費、公共基礎設施費、附屬公共配套設施費、管理費用、銷售費用、財務費用等八部分的總和。
各房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)在普通商品住房銷售價格備案前，應按規(guī)則如實填報成本資料。為了保證開發(fā)成本的真實性及銷售水平的合理性，必要時可進行專業(yè)論證。對備案成本明顯出現(xiàn)虛高的，價格主管部門有權(quán)責令予以糾正。
利潤率12%，最大上浮50%
為了使開發(fā)商定價保持在一個合理的范圍內(nèi)，昆山市還給開發(fā)商限定了“平均利潤率”。該市規(guī)定，普通商品住房銷售價格，由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)在規(guī)范成本核算的基礎上，在公布的市場平均利潤率及合理幅度范圍內(nèi)制定銷售價格水平。市場平均利潤率由價格主管部門會同相關(guān)部門按照規(guī)定的程序測定，合理上浮幅度由價格主管部門根據(jù)本地經(jīng)濟發(fā)展水平、群眾購買力和市場供求狀況確定并予以公布。經(jīng)測定昆山市普通商品住房市場平均利潤率為12%，最高上浮幅度為50%。在備案過程中，物價部門將對開發(fā)商的銷售價格水平是否超過市場平均利潤率合理幅度進行監(jiān)督。
6月以來昆山房價“穩(wěn)”了
“據(jù)我們了解，昆山實施備案制以來收效明顯，該市去年底的房價均價還沒突破5000元，今年上半年已經(jīng)漲到了接近7000元的水平，不過6月份新規(guī)實施后基本上沒有再上漲。”記者從省物價局了解到，昆山這幾個月來房價已經(jīng)明確穩(wěn)定許多。
“房價和成本的備案規(guī)范了開發(fā)商的價格行為，而利潤率的限制，更是剔除了開發(fā)商不應有的‘暴利’，”省物價局有關(guān)人士昨日接受記者采訪時介紹，“該市去年底的房價均價還沒突破5000元，但是今年上半年一直上漲，到5月份時已經(jīng)漲到了接近7000元的水平，不過新規(guī)實施這三個月以來，基本上沒有再上漲，到現(xiàn)在也還沒有突破7000元。”