當(dāng)各方繼續(xù)爭(zhēng)論“地價(jià)房?jī)r(jià)比”的時(shí)候，一份報(bào)告顯示，即使房?jī)r(jià)已明顯上漲，但是2007年的眾多“地王”至今難解套。更值得關(guān)注的是，今年又有更多的“地王”豪賭房?jī)r(jià)。昨天，中原地產(chǎn)公布了其所檢測(cè)的12個(gè)城市的土地?cái)?shù)據(jù)，并選取了40家知名發(fā)展商自2003年以來在土地公開市場(chǎng)上獲取的270幅地塊樣本，從分析數(shù)據(jù)來看，目前近六成土地閑置，地價(jià)比重高導(dǎo)致舊“地王”入市缺乏動(dòng)力，由于目前土地市場(chǎng)再次轉(zhuǎn)熱，新地王前途很難預(yù)料。
“地王”隱身導(dǎo)致地荒假象
通過中原地產(chǎn)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)自2003年到2009年上半年獲取的270幅土地狀態(tài)的分析，270幅地塊中除去在售和售完?duì)顟B(tài)的土地，有57%的土地尚未入市，形成實(shí)際供應(yīng)。27%的土地還處于待開發(fā)狀態(tài)，30%處于規(guī)劃在建狀態(tài)，尚未形成實(shí)際銷售，造成住宅市場(chǎng)短期供應(yīng)緊缺，形成“地荒”的假象。
從各大開發(fā)商拿地的情況來看，大型開發(fā)商在公開市場(chǎng)上獲取的土地?cái)?shù)量以2007年最多，占到270幅土地的45%。而按照土地開發(fā)周期兩年時(shí)間計(jì)算，2009年正是2007年土地全面入市的時(shí)間。在所有270幅地塊中，目前仍有20%的土地處于閑置狀態(tài)。從98個(gè)在售項(xiàng)目的地價(jià)和 房?jī)r(jià)情況來看，目前接近一半的項(xiàng)目的土地是在2007年取得的，這部分項(xiàng)目的地價(jià)比重最高，平均值達(dá)到38%，遠(yuǎn)高于市場(chǎng)平均地價(jià)比25%。
中原地產(chǎn)有關(guān)分析人士表示，從數(shù)據(jù)來看，2007年土地的高閑置狀態(tài)主要原因正是開發(fā)商拿地成本偏高。
“新地王”很可能重蹈覆轍
土地成本的普遍偏高，導(dǎo)致2007年多數(shù)地王目前仍處于閑置狀態(tài)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2007年全國18幅地王中除去4幅退地地王，14幅地王中有7幅處于閑置待開發(fā)狀態(tài)，7幅地塊的樓面地價(jià)占周邊樓價(jià)比重接近90%，其中兩幅地塊樓面地價(jià)甚至超過周邊樓盤價(jià)格。3幅平價(jià)甚至虧本開賣的地王地價(jià)占房?jī)r(jià)比接近80%。
隨著新一輪開發(fā)商拿地?zé)岬牡絹?，高地價(jià)導(dǎo)致的“地王”深度套牢可能重現(xiàn)。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，2009年初各地土地出讓仍以底價(jià)為主，進(jìn)入第二季度后，多城市相繼出現(xiàn)天價(jià)地塊，尤其是6、7月份土地成交愈加火爆，2007年的“地王”潮重演。
根據(jù)中原地產(chǎn)2009年熱門地塊樓面地價(jià)和周邊房?jī)r(jià)的對(duì)比來看，北京今年上半年出讓的五塊地王地塊中，地價(jià)占周邊樓盤價(jià)格比重均已在70%以上。上海四幅“地王”地塊中，地價(jià)占比平均也在70%以上，其中寶山一地塊的樓板價(jià)甚至已經(jīng)出讓時(shí)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)持平。
中原地產(chǎn)有關(guān)分析人士表示，目前地價(jià)已明顯高于市場(chǎng)平均水平，風(fēng)險(xiǎn)較大。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)常受政策、經(jīng)濟(jì)等不可控因素的影響，房?jī)r(jià)漲幅往往難以達(dá)到預(yù)期水平，甚至出現(xiàn)下跌，從而導(dǎo)致早期購入的土地由于成本過高而深套其中。
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城市地價(jià)占比為25.7%機(jī)構(gòu)調(diào)查接近官方數(shù)據(jù)
近日，克而瑞(中國)研究中心參照十大典型城市754個(gè)項(xiàng)目的調(diào)查，使用地價(jià)與項(xiàng)目開盤均價(jià)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析后，得出的地價(jià)占房?jī)r(jià)平均比例為25.7%，與此前國土部的結(jié)論基本一致。
今年6月底，國土資源部公布了全國地價(jià)約占房?jī)r(jià)23%的結(jié)論，此后引發(fā)了業(yè)界的廣泛討論。根據(jù)國土部的統(tǒng)計(jì)，全國地價(jià)占房?jī)r(jià)平均比重為23.2%；其中十大典型城市地價(jià)平均比重為24%。
克而瑞研究中心有關(guān)人士表示，25.7%的地價(jià)占房?jī)r(jià)比的平均數(shù)據(jù)采用了當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)、開盤均價(jià)和整盤均價(jià)三種房?jī)r(jià)進(jìn)行對(duì)比，能夠觀測(cè)出項(xiàng)目拿地時(shí)地價(jià)與周邊房?jī)r(jià)的對(duì)比關(guān)系，和項(xiàng)目拿地后價(jià)格變化后的情況。而國土部調(diào)查的計(jì)算公式是房?jī)r(jià)除以地價(jià)，其中，房?jī)r(jià)采用的是項(xiàng)目開盤時(shí)的平均售價(jià)。實(shí)際上，在項(xiàng)目拿地、開盤后其售價(jià)通常都會(huì)出現(xiàn)浮動(dòng)，采用開盤均價(jià)難以體現(xiàn)項(xiàng)目的實(shí)際價(jià)格水平。