兩年前按揭貸款購(gòu)買了高檔商品房的方先生，最近輸了一場(chǎng)官司，因?yàn)槿ツ晁麄€(gè)人收入的減少和房?jī)r(jià)低迷，他向銀行“斷供”三個(gè)月，結(jié)果被銀行告上法庭，近日金閶區(qū)法院審理后認(rèn)定方先生違約，判決其立即歸還原告借款本金及相關(guān)利息、罰息。據(jù)記者了解，方先生的情況并不是個(gè)案，今年以來(lái)，房貸“斷供”情況頻發(fā)，銀行作為債權(quán)人向法院起訴的借款合同糾紛案件大量增加，僅在金閶區(qū)人民法院受理的借貸糾紛案件中，近40%屬于房貸“斷供”糾紛案。
房?jī)r(jià)下跌——
“房奴”選擇“斷供”
前年3月，方先生出于“買漲不買跌”的從眾心理，在蘇州市區(qū)買了一套180平方米的新房。為了買上這套房屋，方先生在售樓處整整排了一晚上隊(duì)，耗費(fèi)了他不少精力。 終于與開(kāi)發(fā)商簽了買賣合同，又與蘇州工商銀行簽訂了《個(gè)人購(gòu)房借款/擔(dān)保合同》。
但是，方先生的開(kāi)心沒(méi)有持續(xù)多久。去年下半年，因全球經(jīng)濟(jì)不景氣，方先生所在的公司薪酬、福利大幅降低。更為糟糕的是，由于國(guó)家宏觀政策的調(diào)控，房?jī)r(jià)的漲勢(shì)趨緩，甚至出現(xiàn)下降，方先生所買的樓盤也開(kāi)始變相降價(jià)。方先生心里越來(lái)越不平衡。每個(gè)月付上幾千元房貸，對(duì)他來(lái)說(shuō)壓力著實(shí)不小。于是，他干脆“斷供”，停止了向銀行還貸。
連續(xù)三個(gè)月，方先生沒(méi)有按時(shí)償還貸款本息。工商銀行催要無(wú)果，只得拿著《個(gè)人購(gòu)房借款合同書》把方先生告到蘇州市金閶區(qū)法院，要求解除與方先生之間的借款合同，確認(rèn)銀行對(duì)抵押物享有優(yōu)先受償權(quán)，方先生支付貸款本金、利息及逾期利息、訴訟費(fèi)用。
法庭上，被告方先生表示，自己所在單位經(jīng)濟(jì)情況不景氣，經(jīng)濟(jì)困難，無(wú)力償還貸款，希望向開(kāi)發(fā)商退還所購(gòu)房屋，以降低自己的損失。法院經(jīng)審理后認(rèn)為，方先生與銀行間簽訂了購(gòu)房借款、擔(dān)保合同。方先生沒(méi)有按照約定還款，已經(jīng)構(gòu)成了違約。原告銀行有權(quán)要求解除合同，并立即要求被告支付全部貸款本息。方先生應(yīng)當(dāng)立即歸還原告借款本金及相關(guān)利息、罰息等。且根據(jù)擔(dān)保合同的內(nèi)容，原告銀行就上述房產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)。據(jù)此，法院判決方先生敗訴。
法官解析——
為何“斷供”頻發(fā)
盡管官司打贏了，但銀行方代理律師表示，對(duì)銀行而言，如果借款人不按合同約定還款，那么銀行必須通過(guò)拍賣房屋或要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)保證責(zé)任，在當(dāng)前樓市現(xiàn)狀下，就有可能造成無(wú)法全額執(zhí)行到借款人所欠貸款的結(jié)果，增加了銀行壞賬風(fēng)險(xiǎn)。
據(jù)記者了解，方先生這樣的情況并非個(gè)例，根據(jù)金閶區(qū)法院提供的信息顯示，在該法院受理的銀行借款案件中，涉及房貸“斷供”的占三成以上。金閶法院一位資深法官介紹說(shuō)，從她審理的“斷供”案件看，導(dǎo)致斷供問(wèn)題的產(chǎn)生主要是以下情況：一是借款人還貸能力不穩(wěn)定，銀行審查不力。二是國(guó)家金融政策調(diào)整，借款方還貸壓力增大。三是房產(chǎn)商低首付促銷，借款方惡意逃避還貸。四是宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境惡化，借款方還貸能力下降。
談到如何減少此類糾紛，法官認(rèn)為需要從幾個(gè)途徑著手：從貸款銀行方面來(lái)說(shuō)，應(yīng)加強(qiáng)房貸核查。加大房貸審核力度，包括借款人及配偶工作及收入的真實(shí)性，避免還貸能力不穩(wěn)定的購(gòu)房者盲目入市后缺乏還款能力，導(dǎo)致銀行面臨壞賬風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，借款人所在單位的收入證明必須客觀公正，避免夸大，以免給銀行審核帶來(lái)困難。從開(kāi)發(fā)商方面來(lái)說(shuō)，應(yīng)理性促銷房產(chǎn)。一些城市出現(xiàn)低首付的促銷手段，雖然可從一定程度上推動(dòng)樓盤的熱銷，但也隱藏了資金隱患。部分買房人一旦感受到還貸壓力，就選擇不還貸的“斷供”方式。從主管部門方面來(lái)說(shuō)，應(yīng)加強(qiáng)綜合監(jiān)管。銀監(jiān)局等部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)各銀行出臺(tái)的貸款細(xì)則的監(jiān)管，對(duì)可能出現(xiàn)的漏洞要及時(shí)提出修改建議，責(zé)令修改。
律師提醒——
“斷供”逃不掉還款
從法律角度分析，“斷供”對(duì)借款人是非常不利的，因?yàn)樗⒉荒苊獬齻鶆?wù)人的還款責(zé)任。 據(jù)江蘇圣典律師事務(wù)所周勤律師介紹，如果債務(wù)人不按期還款，無(wú)論是出于哪一種原因的“斷供”，銀行都可以要求債務(wù)人償還全部貸款。如果是在房屋的產(chǎn)權(quán)證辦下來(lái)之前就發(fā)生“斷供”，銀行雖無(wú)法對(duì)房產(chǎn)申請(qǐng)拍賣，但可以對(duì)債務(wù)人和保證人同時(shí)要求償還債務(wù)，而開(kāi)發(fā)商一旦作為保證人為債務(wù)人向銀行償還債務(wù)之后，可能選擇向購(gòu)房者直接要求追償。
周律師認(rèn)為，業(yè)主以“斷供”應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)下跌，認(rèn)識(shí)上存在嚴(yán)重誤區(qū)。須知個(gè)人買房時(shí)和銀行簽署的合同，首先是借款合同，同時(shí)還會(huì)與銀行簽署房產(chǎn)抵押合同，不能看自己房子已經(jīng)資不抵債就選擇斷供。不論房?jī)r(jià)如何變化，個(gè)人對(duì)銀行的借款合同總是存在的。銀行拍賣抵押的房產(chǎn)，一般拍賣價(jià)會(huì)比市場(chǎng)價(jià)格低10%以上。相關(guān)的違約金、罰息、訴訟費(fèi)、律師費(fèi)、拍賣費(fèi)等，全都由業(yè)主支付，拍賣完后，房子價(jià)值可能會(huì)減少一半。銀行收不回應(yīng)有的貸款，還會(huì)拿著法院的判決，四處尋找業(yè)主的其他財(cái)產(chǎn)，甚至業(yè)主的工資、存款及其他財(cái)產(chǎn)都可能會(huì)被銀行劃走。此外，法院判決進(jìn)入執(zhí)行程序后會(huì)終身有效，也就是說(shuō)業(yè)主得一輩子擔(dān)心銀行來(lái)追債。