土地拍賣過(guò)程中，灰色交易普遍存在。業(yè)內(nèi)人士稱，企業(yè)為了拿地，“沒有一個(gè)不行賄”。地王現(xiàn)象背后存在弄虛作假、地方政府與開發(fā)商利益分成的真相。(華夏時(shí)報(bào)8月16日)
“地王現(xiàn)象背后存在弄虛作假、地方政府與開發(fā)商利益分成的真相”，這句話若不是出自開發(fā)商之口，讓人難以置信。萬(wàn)科集團(tuán)董事長(zhǎng)王石認(rèn)為：“現(xiàn)在不行賄成了過(guò)街的老鼠，行賄反而成了英雄了。”過(guò)去善良的民眾只隱約感到地產(chǎn)商瘋狂囤地、爭(zhēng)當(dāng)?shù)赝?，是在玩一?chǎng)資本游戲，現(xiàn)在看來(lái)，這背后隱藏更多的貓膩。
和這個(gè)炎熱夏天同樣火爆的，是發(fā)燒的土地市場(chǎng)。地產(chǎn)商開始紅了眼睛在大江南北、 長(zhǎng)城內(nèi)外爭(zhēng)搶土地，叫板之激烈、競(jìng)爭(zhēng)之慘烈，幾乎到了白熱化地步。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止6月底，恒大、碧桂園、綠地等10大地產(chǎn)寡頭囤積土地超過(guò)3萬(wàn)平方米，相當(dāng)于全國(guó)每年開發(fā)規(guī)模的一半。
別以為地產(chǎn)商不顧一切高價(jià)拿地是大腦沖動(dòng)的結(jié)果，有人還以廣州為例，說(shuō)是2007年產(chǎn)生的27塊區(qū)域性“地王”，到現(xiàn)在還有20塊閑置，開發(fā)商如此做派是失去理性的行為。其實(shí)，商人無(wú)利不起早，他們不會(huì)賠本賺吆喝。透視和解析地產(chǎn)商“拿地戰(zhàn)略”的背后，不難發(fā)現(xiàn)他們操縱市場(chǎng)的手段玩得多么高明和精巧。
其一，他們囤“地”居奇，以時(shí)間換價(jià)格，營(yíng)造 房?jī)r(jià)高升預(yù)期。其二，低廉的競(jìng)得成本讓開發(fā)商能夠更加自如的選擇開發(fā)與不開發(fā)。以廣州市2007年未開發(fā)土地中總價(jià)最高的中萊投資有限公司的土地為例，這塊地盡管拍出了44億多元的天價(jià)，但是最初的定金卻只有8000萬(wàn)，占整個(gè)地價(jià)的不到2%。所謂的競(jìng)標(biāo)價(jià)格，幾乎就是數(shù)字游戲。其三，以“地王”帶動(dòng)周邊地區(qū)自己開發(fā)的其他樓盤升值。以廣州“城建地產(chǎn)”為例，2009年6月，該公司以1.5萬(wàn)的均價(jià)拿下了cbd珠江新城的一塊土地，成為新地王。隨后周邊樓盤應(yīng)聲而漲，這其中也包括城建地產(chǎn)的項(xiàng)目星匯云錦，僅此項(xiàng)目，城建地產(chǎn)就憑空多賺了2個(gè)億，而它拿下的地王總價(jià)也不過(guò)3.45億。其四，是擴(kuò)大公司市值最捷徑的渠道。對(duì)那些準(zhǔn)備上市或者已經(jīng)上市的開發(fā)商而言，高價(jià)屯地是其擴(kuò)大市值和影響力最簡(jiǎn)單最直接的方式，迅疾達(dá)到資產(chǎn)高估、市值膨脹的目的。其五，對(duì)于開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，必須手里有地、有項(xiàng)目，才能維持運(yùn)行成本、才能繼續(xù)融資。今年極其寬松的信貸環(huán)境，給他們大開融資方便之門，地產(chǎn)商“不差錢”的結(jié)果，必然是到處“圈地”。
最核心和本質(zhì)的問(wèn)題，是地產(chǎn)商違法違規(guī)的風(fēng)險(xiǎn)幾乎等于零，可以忽略不計(jì)，導(dǎo)致地產(chǎn)商搶地有恃無(wú)恐，膽大包天?！锻恋毓芾矸ā?、《城市房地產(chǎn)管理法》、《閑置土地處置辦法》等法律和規(guī)章都明確規(guī)定，滿2年未動(dòng)工開發(fā)的土地，政府可以無(wú)償收回土地使用權(quán)。然而，廣州只收回了中萊公司的處理，對(duì)其他的企業(yè)都“網(wǎng)開一面”。其實(shí)，中萊公司早就“人去樓空”、“名存實(shí)亡”，有關(guān)部門只是在打一只“死老虎”。
更為嚴(yán)重的是，一些地方政府和地產(chǎn)商進(jìn)行合謀，千方百計(jì)推動(dòng)土地“發(fā)燒”。目前地產(chǎn)商拿地主要是通過(guò)三種方式，第一是招拍掛，第二是收購(gòu)項(xiàng)目，第三種是在一級(jí)市場(chǎng)跟政府合作開發(fā)。第三種是貓膩?zhàn)疃嗟?而不了解內(nèi)幕的人根本想象不出應(yīng)該如何操作。這種方式是源于很多地方政府沒錢搞建設(shè)，以招商引資的名義，讓企業(yè)先出資搞市政工程配套設(shè)施建設(shè),或是吸引大的開發(fā)商進(jìn)駐,政府再拿地給開發(fā)商作為回報(bào)。政府和地產(chǎn)商雙方會(huì)提前簽好協(xié)議，約定一個(gè)土地保底價(jià)，假如拍賣的保底價(jià)是4000元/平米，但最后實(shí)際拍賣價(jià)格是7000元的話，如果仍是該開發(fā)商拍得土地，政府便將3000元差價(jià)歸還；若由其他開發(fā)商拍得,這3000元的差價(jià)，便按比例分成，多數(shù)情況是政府與開發(fā)商四六或三七，甚至五五分的。你看你看，政府就是這樣豐富了“土地財(cái)政”，地產(chǎn)商則是這樣賺得盆滿缽滿。而房?jī)r(jià)，則是節(jié)節(jié)攀升，青云直上，直至斷
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