□商報(bào)記者 曉牧 陸嶸 實(shí)習(xí)生 顧慧妍 攝影記者 蔣世穎
賣房時(shí)才發(fā)現(xiàn)婚姻狀況申報(bào)不實(shí)是賣不成房的，買到房子結(jié)果發(fā)現(xiàn)里面的裝飾大變樣了，這些二手房交易尷尬的細(xì)節(jié)問(wèn)題，你遇到過(guò)嗎？你留心過(guò)嗎？自年初以來(lái)，蘇州的二手房交易保持著迅猛的勢(shì)頭，“好房不愁賣”讓買賣雙方一片歡騰，但也總有些小問(wèn)題讓買賣雙方的交易有那么點(diǎn)磕磕碰碰。日前，記者就此采訪了一些蘇州的二手房中介人士，請(qǐng)他們來(lái)給大家提個(gè)醒，二手房交易中哪些細(xì)節(jié)我們要特別留心。
這些情況房東要留心
案例一：情況提供不實(shí)房子難出手
岑先生是臺(tái)灣人，3年前在蘇州高新區(qū)某樓盤購(gòu)置了一套房子，如今他要回臺(tái)灣，于是決定將自己的二手房委托中介掛牌出售。因?yàn)榉吭春茫芸炀蛠?lái)了買家，岑先生和買家順利談成了價(jià)格，但沒(méi)想到，到了辦理過(guò)戶手續(xù)的時(shí)候，岑先生的已婚身份卻成了個(gè)大障礙。原來(lái)，按照有關(guān)要求，港澳臺(tái)人士在蘇州購(gòu)房同樣要提交婚姻情況、戶籍認(rèn)證。但這樣一來(lái)，辦理的手續(xù)就比較復(fù)雜，所需要的時(shí)間也比較長(zhǎng)，因此當(dāng)初買房時(shí)，岑先生為了貪圖手續(xù)簡(jiǎn)便，節(jié)省辦理時(shí)間，就根本沒(méi)有申報(bào)自己的已婚身份，而提交了一張單身證明。但沒(méi)想到如今賣房時(shí)，他就面對(duì)著情況提供不實(shí)的尷尬境地，由于申報(bào)不實(shí)，他就不能委托認(rèn)證賣不成房了。眼看看好好的一筆生意，就這樣黃了，岑先生真是懊悔不已。
專家診斷：據(jù)信義房屋的有關(guān)人士介紹，實(shí)際上，對(duì)于自己婚姻狀況申報(bào)與實(shí)際不符這一情況在二手房買賣中并不少見(jiàn)，尤其是在外籍人士和港澳臺(tái)人士之中，這樣的情況更多。由于他們需要出示婚姻情況證明的時(shí)間比較長(zhǎng)，不少人都會(huì)圖省事，按照單身先申報(bào)購(gòu)房。而到了房東需要出售自己的房子的時(shí)候，因婚姻情況申報(bào)不實(shí)，就必須經(jīng)過(guò)兩個(gè)程序才能順利賣掉房子：換新產(chǎn)權(quán)證和登報(bào)申明。辦理這兩項(xiàng)手續(xù)的時(shí)間大約前后需3個(gè)月左右，一旦外籍房東已經(jīng)離開(kāi)蘇州的話，那么這個(gè)程序?qū)?huì)更加復(fù)雜。另外，在這長(zhǎng)達(dá)3個(gè)月的時(shí)間中，稅率、貸款利率、評(píng)估價(jià)等因素都可能會(huì)產(chǎn)生變化，給二手房交易增添了未知的風(fēng)險(xiǎn)因素，讓這些房東手上的“香餑餑”變成負(fù)擔(dān)了。
應(yīng)對(duì)建議：房東在購(gòu)買房子的時(shí)，要按照要求如實(shí)申報(bào)自己的情況，千萬(wàn)別為了省事而隨意申報(bào)，這樣也可以為今后的房屋買賣提供便利。
案例二：房貸選擇不慎 抵押成難題
如今，銀行的各類特色貸款產(chǎn)品層出不窮，但在為市民提供個(gè)性化選擇的時(shí)候，卻也給二手房交易帶來(lái)了小小的麻煩。
張先生當(dāng)初買房時(shí)，聽(tīng)從了自己在銀行工作朋友的建議，辦理了個(gè)人住房最高額抵押的循環(huán)貸款，也就是說(shuō)通過(guò)一次住房抵押授信，張先生今后貸款就可直接在此額度內(nèi)再次申請(qǐng)，無(wú)需另外辦理。原本張先生想著這樣一來(lái)，自己做生意需要資金的時(shí)候也能及時(shí)從銀行獲得資金支持，不用再找朋友幫忙了。不過(guò)，今年張先生想要把這套房子賣掉了，卻卡在了過(guò)戶辦理抵押登記這一關(guān)。由于張先生的土地使用權(quán)證還沒(méi)辦理好，而他采用的這種貸款方式，與二手房辦理抵押登記的要求不太吻合，因此，張先生必須等自己的土地使用權(quán)證到手后，才能辦理抵押登記，張先生算了算，至少還要拖上半個(gè)月時(shí)間才能把賣方手續(xù)辦好。 “買家天天催，那個(gè)煩哦，早知道，當(dāng)初就辦個(gè)普通的房貸按揭了。 ”他說(shuō)。
專家診斷：如果采取一般按揭貸款的方式，賣家就可以在過(guò)戶時(shí)直接辦理抵押登記；但如果賣家采用了張先生這樣的循環(huán)授信的貸款方式，則根據(jù)要求，賣家必須要房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證齊全，才能辦理抵押登記，如果賣家手里兩證不全的話，那就會(huì)將交易時(shí)間拖長(zhǎng)，自然也存在不小的變數(shù)。
應(yīng)對(duì)建議：在辦理住房貸款時(shí)，還是多采用普通的房貸產(chǎn)品，對(duì)于一些個(gè)性化的房貸新品，不妨多問(wèn)問(wèn)，了解清楚這種貸款方式對(duì)將來(lái)的住房買賣可能會(huì)有什么影響，選對(duì)、選好房貸才能讓自己的理財(cái)生活更輕松。
這些問(wèn)題買家要多長(zhǎng)個(gè)心眼
案例一：看房時(shí)不細(xì) 事后麻煩大
楊小姐4月份看中了一套二手房，她覺(jué)得價(jià)格還不錯(cuò)，擔(dān)心買家變卦，于是心急火燎地辦完了所有手續(xù)，搬進(jìn)了新家?？蓻](méi)想到前一陣連場(chǎng)陰雨后，楊小姐發(fā)現(xiàn)屋子滲水了。她告訴記者，從上月月底開(kāi)始，房子客廳的墻壁上就開(kāi)始滲水，好好的一堵白墻，如今成了張“大花臉”，“在里面住著，天天看見(jiàn)，難受極了，可找到原來(lái)的房東，房東說(shuō)，房子都是我的了，那自然不是他的責(zé)任了，找當(dāng)初介紹買房的中介，中介也沒(méi)辦法，說(shuō)都是經(jīng)過(guò)我認(rèn)可的，買賣的時(shí)候我沒(méi)提出來(lái)，現(xiàn)在就沒(méi)辦法了。我真是欲哭無(wú)淚。 ”楊小姐說(shuō)。
專家診斷：通常，在二手房交易之前，不少房產(chǎn)中介都會(huì)派工作人員對(duì)房屋進(jìn)行檢驗(yàn)，而買家看房時(shí)也會(huì)提醒買家留意房屋質(zhì)量。但需要注意的是一旦買賣手續(xù)辦完，房屋交接了，再出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，就只能買家自己買單了。因?yàn)樵诙址抠I賣合同中明確寫明 “以房屋交接日為準(zhǔn)”，也就是說(shuō)賣方只對(duì)“房屋交接日”之前的房屋質(zhì)量問(wèn)題負(fù)責(zé)。如果沒(méi)有事先發(fā)現(xiàn)，那么在交房后，遇到二手房房屋質(zhì)量問(wèn)題，多數(shù)購(gòu)房者只能自己找物業(yè)公司或裝修隊(duì)維修解決了。畢竟二手房交易屬于現(xiàn)房交易，買房者一旦下單，等于認(rèn)同了該套房子具備正常的居住功能。
應(yīng)對(duì)建議：由于房屋的不少問(wèn)題不是簡(jiǎn)單的一次看房就能發(fā)現(xiàn)的，買方不妨在購(gòu)買二手房之前邀請(qǐng)專業(yè)的驗(yàn)房機(jī)構(gòu)對(duì)所要購(gòu)買的房屋進(jìn)行驗(yàn)房，或者自己留個(gè)心眼，在不同的天氣條件下多去幾次，了解下房屋在惡劣天氣狀況下的實(shí)際情況。也有法律界人士建議，買家也可以在征得賣家同意的基礎(chǔ)上，簽訂房屋買賣合同的同時(shí)多簽一份有關(guān)房屋質(zhì)量的協(xié)議，約定在一段時(shí)間內(nèi)，如半年或一年，若房屋發(fā)生影響居住的質(zhì)量問(wèn)題，賣家就承擔(dān)一定的維修責(zé)任。
案例二：軟裝偷梁換柱 責(zé)任追究難
陸先生6月份通過(guò)中介介紹，買了套房子。“房子的裝修不錯(cuò)，十分豪華，尤其是墻上掛的幾幅畫，有意境，估計(jì)也有點(diǎn)價(jià)格。雖然我開(kāi)始覺(jué)得賣家價(jià)格有點(diǎn)高了，但是看了這樣的裝修，我認(rèn)為也值得了。就二話沒(méi)說(shuō)，買了這套房子。”可等到交房后，陸先生發(fā)現(xiàn)屋里的裝修和當(dāng)初看到的不一樣了。“窗簾什么的換了就換了，花瓶、小裝飾少了也沒(méi)什么關(guān)系，但是連那幾幅畫都換了，實(shí)在有點(diǎn)過(guò)分了。”陸先生當(dāng)初看到的山水畫變成了裝飾畫，讓陸先生感覺(jué)上了當(dāng)，他趕忙找來(lái)中介，去找原房東“倒扳帳”。原房東大大方方翻出合同來(lái)給陸先生看，上面只寫了有多少幅畫，而根本沒(méi)寫是什么畫，“懊悔當(dāng)初沒(méi)把畫的情況仔細(xì)寫在合同上，如今只好打落牙齒往肚里吞了。 ”陸先生說(shuō)。
專家診斷：據(jù)信義房屋有關(guān)人士介紹，如今這類軟裝修上偷梁換柱的在一些裝修房的交易中時(shí)有發(fā)生。在交易前，房產(chǎn)中介通常都會(huì)對(duì)裝修房?jī)?nèi)的電器、家具等大件類的物品進(jìn)行編號(hào)登記，一些電器等也會(huì)注明品牌等要素。但是類似于窗簾、字畫、燈具等軟性裝潢裝飾品，如果賣家沒(méi)有特別要求，中介是不會(huì)進(jìn)行編號(hào)登記的，即使登記也往往比較籠統(tǒng)。一些心存不良的賣方就有可能會(huì)抓住這個(gè)漏洞，在交房之前更換掉軟裝飾。由于缺乏對(duì)物件的足夠證明，買家只好自認(rèn)倒霉了。
應(yīng)對(duì)措施：專家建議，買家在看房時(shí)就要自己留心，一些比較看中的軟裝修也可以提要求在合同中登記清楚，如果實(shí)在不放心，不妨自帶個(gè)照相機(jī)拍照留底，或者帶上攝影機(jī)留存影像資料。不過(guò)這都要事先和賣家說(shuō)清楚，征得對(duì)方同意，并確認(rèn)這些軟裝物品也是隨房屋一起出售的。
買房前后不少問(wèn)題都要明了
今年以來(lái)，二手房交易活躍，而隨之而來(lái)的各類交易糾紛也有上升趨勢(shì)，不少中介都表示，近來(lái)交易過(guò)程中面臨的問(wèn)題比往年的確是多了不少，因此對(duì)于交易中常見(jiàn)的一些問(wèn)題，業(yè)界人士和律師均提醒買賣雙方都要明了，購(gòu)房合同也要詳細(xì)清晰。
產(chǎn)權(quán) 產(chǎn)權(quán)問(wèn)題在二手房交易糾紛中最為常見(jiàn)。買賣雙方都要明確，此房產(chǎn)必須產(chǎn)權(quán)清晰，不存在抵押、債務(wù)糾紛等影響過(guò)戶的問(wèn)題才能進(jìn)行交易。若賣家出售的房屋屬于共有產(chǎn)權(quán)，則需要所有房屋共有產(chǎn)權(quán)人同意出售房屋，在簽訂房屋買賣合同時(shí)，共有人如不能親自到場(chǎng)，需出具經(jīng)過(guò)公證的委托書及代理人身份證件，由代理人代為簽合同，這樣買方才能安心購(gòu)房。
鄰里關(guān)系 看房過(guò)程中，如可能，不妨與欲購(gòu)房產(chǎn)的鄰居適當(dāng)交流，了解鄰里情況。若該套二手房在交易前有人租住，則也要向租客問(wèn)明，是否已經(jīng)知道房東要出售房屋的訊息，以免屆時(shí)產(chǎn)生租房糾紛，若有可能，還可以向租客詢問(wèn)房產(chǎn)的優(yōu)劣情況。
而在簽訂房屋買賣合同的過(guò)程中，除了房屋總價(jià)、何時(shí)付款、何時(shí)交付等格式條款外，合同條款中也有不少細(xì)節(jié)需要購(gòu)房者留心。
各類費(fèi)用的結(jié)算問(wèn)題 因?yàn)橘I的是二手房，尤其是已經(jīng)有人居住過(guò)的房屋，那么就會(huì)涉及到水電煤、有線電視、網(wǎng)絡(luò)、物業(yè)管理費(fèi)、裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)等費(fèi)用的問(wèn)題，這些費(fèi)用都要在簽訂合同時(shí)，明確約定由誰(shuí)結(jié)算以及結(jié)清時(shí)間，并寫入合同中。
戶口問(wèn)題 曾有買房者入住所購(gòu)房產(chǎn)多年，才發(fā)現(xiàn)原先的賣家還沒(méi)有遷出戶口，但因當(dāng)時(shí)沒(méi)有簽定相關(guān)的協(xié)議，買房者也無(wú)可奈何。因此，如果買方的戶口還在所出售房屋處的，最好在合同約定時(shí)，也對(duì)房東戶口的遷出時(shí)間作明確的規(guī)定。
房款支付問(wèn)題 在簽訂合同后，賣家最好也與買房者就房款的支付時(shí)間做出約定，并要求買家提供相關(guān)材料、配合辦理相關(guān)的過(guò)戶手續(xù)，以免影響后期辦理相關(guān)權(quán)證的速度，造成不按時(shí)履約的糾紛。