伴隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的企穩(wěn)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)近期也開(kāi)始逐漸回暖。3月份，全國(guó)房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)環(huán)比開(kāi)始止跌回升。進(jìn)入二季度以后，部分大城市的商品房成交價(jià)格和成交數(shù)量開(kāi)始急劇上漲，北京、深圳、廣州等城市的房地產(chǎn)價(jià)格迅速達(dá)到或接近了2007年房?jī)r(jià)最高時(shí)的水平。
一、近期部分城市房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲的主要原因
1.市場(chǎng)資金充裕
今年以來(lái)，我國(guó)貨幣政策寬松，銀行信貸出現(xiàn)超常規(guī)增長(zhǎng)，市場(chǎng)流動(dòng)性充足。1—6月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款同比增長(zhǎng)32.6%，困擾房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金鏈緊張問(wèn)題迅速緩解，企業(yè)為回籠資金而降價(jià)的情況減少。同時(shí)，寬松的貨幣政策也保障了購(gòu)房者的資金需求，上半年全國(guó)個(gè)人住房按揭貸款同比增長(zhǎng)63.1%。
2.宏觀政策放松
去年以來(lái)，為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，有關(guān)部門(mén)先后出臺(tái)了一系列優(yōu)惠政策，包括降低住房貸款最低首付比例，免征個(gè)人購(gòu)房印花稅、土地增值稅，降低契稅稅率等，降低了購(gòu)房成本，近期政策效果開(kāi)始逐步顯現(xiàn)。
3.剛性需求釋放
近10年來(lái)，我國(guó)城鎮(zhèn)人口年均增加近2000萬(wàn)，折合約每年增加600多萬(wàn)個(gè)城鎮(zhèn)居民家庭，自住型、改善型購(gòu)房需求很大。在經(jīng)過(guò)一年多的觀望和等待后，剛性需求在近期集中釋放。
4.通脹預(yù)期增加
出于對(duì)寬松貨幣政策的負(fù)面效應(yīng)以及未來(lái)經(jīng)濟(jì)回暖后可能出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)過(guò)熱的擔(dān)憂(yōu)，市場(chǎng)上出現(xiàn)了一定的通貨膨脹預(yù)期。而在通脹環(huán)境中，購(gòu)買(mǎi)房屋顯然是最佳的保值手段之一。
5.市場(chǎng)信息不對(duì)稱(chēng)
住房是一種高度差異化的商品，在銷(xiāo)售者和購(gòu)買(mǎi)者之間極易形成嚴(yán)重的信息不對(duì)稱(chēng)，消費(fèi)者對(duì)住房的周邊環(huán)境、建筑質(zhì)量、銷(xiāo)售進(jìn)展等都難以準(zhǔn)確掌握，而這一特點(diǎn)又往往被銷(xiāo)售者充分利用，人為制造熱銷(xiāo)假象來(lái)抬高銷(xiāo)售價(jià)格。
6.地方政府支持
當(dāng)前，土地已經(jīng)成為城市管理者最為重要的基礎(chǔ)性資源，土地收益在地方財(cái)政中占有舉足輕重的地位，很多地方政府在推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖、防止商品房?jī)r(jià)格下跌方面具有強(qiáng)烈的意愿，并采取了種種措施，其中部分措施也因此受到了一定的爭(zhēng)議。
二、近期房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲的可能性仍然較大
目前，房地產(chǎn)價(jià)格仍然存在較強(qiáng)的進(jìn)一步上漲趨勢(shì)，除了上述情況近期難以逆轉(zhuǎn)之外，還有以下原因可能會(huì)全面推高房?jī)r(jià)。
1.商品房供求的不平衡態(tài)勢(shì)
住房作為商品盡管具有特殊屬性，但其價(jià)格形成還是遵循著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的一般規(guī)律，供求狀況仍然是房地產(chǎn)價(jià)格最基本的決定因素。2004—2007年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積連續(xù)三年超過(guò)竣工面積導(dǎo)致的供需不平衡直接造成了同期全國(guó)房?jī)r(jià)的大幅上漲，其中銷(xiāo)售面積超過(guò)竣工面積幅度最大的2007年恰恰也是房?jī)r(jià)上漲幅度最大的一年。
目前，商品房供需不平衡的態(tài)勢(shì)已經(jīng)再度顯現(xiàn)。今年上半年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積同比下降26.5%，房屋新開(kāi)工面積同比下降10.4%，而商品房住宅銷(xiāo)售面積卻增長(zhǎng)了33.4%。月度住房竣工面積與銷(xiāo)售面積之差5月份已經(jīng)擴(kuò)大到4037萬(wàn)平方米，超過(guò)了歷史最高值2007年8月的3568萬(wàn)平方米。
2.特大城市的示范效應(yīng)
北京、深圳等一線(xiàn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)外界變化的反應(yīng)更為敏感，對(duì)全國(guó)市場(chǎng)有很強(qiáng)的示范效應(yīng)，這些城市房?jī)r(jià)的漲落往往會(huì)很快傳導(dǎo)到其他大城市和眾多中小城市。
3.價(jià)格上漲的慣性
物價(jià)的上漲具有一定的慣性，一旦價(jià)格開(kāi)始上行，地價(jià)與房?jī)r(jià)便開(kāi)始了相互推動(dòng)的循環(huán)上升，人們通常具有的“買(mǎi)漲不買(mǎi)落”的購(gòu)房心理也會(huì)在房?jī)r(jià)上漲時(shí)進(jìn)一步加大購(gòu)房需求，進(jìn)而把房?jī)r(jià)推向更高。
三、防止房?jī)r(jià)全面快速上漲的政策思考
伴隨著我國(guó)城市化水平的不斷提高和居民收入的不斷增長(zhǎng)，城市房地產(chǎn)價(jià)格的上漲具有一定的合理性，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然結(jié)果，但其上漲速度應(yīng)該是循序漸進(jìn)的。房地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲是形成資產(chǎn)泡沫的重要因素，由于其上漲難以持續(xù)，必然會(huì)帶來(lái)房地產(chǎn)業(yè)的巨大波動(dòng)，而房地產(chǎn)投資近年來(lái)占我國(guó)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資規(guī)模的比例約在五分之一到四分之一之間，比重很高，又與眾多相關(guān)行業(yè)密切相關(guān)，房地產(chǎn)業(yè)的波動(dòng)必然會(huì)加大宏觀經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)幅度。同時(shí)，由于住房對(duì)居民生活的重要性，房地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲將嚴(yán)重透支居民的收入，引發(fā)一系列民生和社會(huì)問(wèn)題。此外，房地產(chǎn)業(yè)的特殊性還使其價(jià)格具有易漲難跌、甚至是只漲不跌的特點(diǎn)，一旦上漲后，使價(jià)格回調(diào)將付出巨大的政策成本，近兩年國(guó)內(nèi)外的案例已經(jīng)表明，房地產(chǎn)價(jià)格下跌后，可能產(chǎn)生比上漲更為嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)問(wèn)題。
為此，應(yīng)充分總結(jié)上一輪經(jīng)濟(jì)周期中房地產(chǎn)調(diào)控的得失經(jīng)驗(yàn)，盡早采取措施防止房地產(chǎn)再次出現(xiàn)價(jià)格過(guò)快上漲的局面。
1.合理調(diào)控土地供應(yīng)節(jié)奏
土地的國(guó)家壟斷供給和商品房的市場(chǎng)化運(yùn)行是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的鮮明特征，土地供給數(shù)量直接決定了房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)總量，因此，調(diào)節(jié)好土地供應(yīng)速度對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格具有極其重要的意義。當(dāng)前，很多城市的土地供應(yīng)計(jì)劃缺乏充分調(diào)研，執(zhí)行進(jìn)度不力和靈活程度不足現(xiàn)象并存，非常容易引發(fā)房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)。進(jìn)入2009年以后，全國(guó)房地產(chǎn)土地待開(kāi)發(fā)面積每月以超過(guò)20%的速度迅速減少，如不及時(shí)調(diào)整，勢(shì)必會(huì)影響到商品房的供給總量。
從土地供應(yīng)到住房建成周期較長(zhǎng)，因此，調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需平衡對(duì)土地供應(yīng)調(diào)整的及時(shí)性要求很高。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，各地應(yīng)建立一套科學(xué)合理的土地供應(yīng)決策系統(tǒng)，根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)鍵數(shù)據(jù)建立量化的指標(biāo)體系，并根據(jù)這些指標(biāo)動(dòng)態(tài)調(diào)整土地供應(yīng)數(shù)量，做到快速反應(yīng)，實(shí)時(shí)決策，防止由于個(gè)人的判斷失誤延誤供地計(jì)劃的調(diào)整。
2.改進(jìn)土地價(jià)格形成機(jī)制
目前，我國(guó)各地商品住宅項(xiàng)目土地的出讓方式普遍采用拍賣(mài)的方法。拍賣(mài)中的價(jià)格形成機(jī)制完全不同于普通商品，拍賣(mài)的商品往往具有獨(dú)一無(wú)二的特性，其形成的最終價(jià)格只有單一需求者能夠或愿意支付，而對(duì)普通商品來(lái)說(shuō)，其價(jià)格需要較多的消費(fèi)者認(rèn)可并接受，所以拍賣(mài)這一成交方式往往被運(yùn)用于藝術(shù)品、奢侈品等極度稀缺、主要被高收入群體消費(fèi)的商品定價(jià)中。單幅土地具有獨(dú)一無(wú)二的特性，但從功能來(lái)看，土地之間還是具有可替代性的。土地以拍賣(mài)成交固然有助于實(shí)現(xiàn)國(guó)有土地收益的最大化，但如果同時(shí)考慮居民的承受能力，則拍賣(mài)并不是權(quán)衡國(guó)有資產(chǎn)增值和改善居民住房條件的最佳結(jié)合點(diǎn)。既然保障性住宅短期內(nèi)覆蓋面難以大幅提高、商品住宅仍然要面向大量普通消費(fèi)者，那么構(gòu)成住宅主要成本的土地價(jià)格就不應(yīng)該以絕大多數(shù)需求方都難以承擔(dān)的最高價(jià)格成交。
當(dāng)前，新的土地成交價(jià)格對(duì)該區(qū)域在售住房和二手房的價(jià)格拉動(dòng)效應(yīng)已經(jīng)非常明顯，附近房屋價(jià)格往往隨著新地塊的成交聞風(fēng)而漲，由此，在價(jià)格上升周期中，伴隨著“地王”的不斷出現(xiàn)，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價(jià)格就會(huì)一波接著一波地被不斷推高。
為此，可考慮對(duì)土地出讓方式進(jìn)行適當(dāng)改進(jìn)，在保留商業(yè)用地拍賣(mài)出讓外，對(duì)住宅用地改為招標(biāo)方式出讓?zhuān)源诉m度減緩城市住宅地價(jià)的上漲速度。
3.規(guī)范銷(xiāo)售市場(chǎng)秩序
我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)一輪下跌的洗禮，運(yùn)作正趨于成熟，但市場(chǎng)銷(xiāo)售中原有的許多不規(guī)范之處仍然未能得到根治，這些不規(guī)范甚至是欺詐性質(zhì)的銷(xiāo)售行為對(duì)房?jī)r(jià)上漲也起到了推波助瀾的作用。對(duì)此，有關(guān)部門(mén)應(yīng)擺脫利益牽扯、排除負(fù)面壓力，盡快制定詳細(xì)的法律法規(guī)，對(duì)虛假?gòu)V告宣傳、雇人虛假購(gòu)買(mǎi)等破壞市場(chǎng)秩序、欺騙消費(fèi)者的行為加大處罰力度，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)便嚴(yán)懲不貸。
4.靈活運(yùn)用稅收和信貸政策
抑制投機(jī)是調(diào)控房?jī)r(jià)的重要內(nèi)容，房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅種(包括通常所說(shuō)的物業(yè)稅)是抑制投機(jī)的最有效手段。鑒于短期內(nèi)我國(guó)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅負(fù)難以大幅提高，目前針對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的稅收政策手段還僅限于交易環(huán)節(jié)。由于交易環(huán)節(jié)稅種難以有效區(qū)分改善型和投資型購(gòu)房，因此增加該環(huán)節(jié)稅收容易抑制正常的購(gòu)房需求，同時(shí)，還容易引發(fā)稅收成本向購(gòu)房者的轉(zhuǎn)移，難以實(shí)現(xiàn)政策初衷，所以不宜再作為常規(guī)的調(diào)控手段。
從以往的效果來(lái)看，提高對(duì)家庭第二套住房的貸款首付比例是抑制投機(jī)的很好手段，這也是我國(guó)目前唯一能較好地區(qū)分改善型購(gòu)房需求和投資型購(gòu)房需求的渠道。為此，銀行業(yè)應(yīng)長(zhǎng)期嚴(yán)格執(zhí)行“二套房”信貸政策，始終如一地控制投資型購(gòu)房需求，避免在房地產(chǎn)不景氣時(shí)放松標(biāo)準(zhǔn)造成投資型購(gòu)房比例的波動(dòng)進(jìn)而引發(fā)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)。
5.加強(qiáng)保障性住房建設(shè)
保障性住房對(duì)穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格的重要作用已成為各方共識(shí)。今年以來(lái)，在擴(kuò)大內(nèi)需政策的拉動(dòng)下，經(jīng)濟(jì)適用房投資增長(zhǎng)較快，1—5月份全國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)投資完成額同比增長(zhǎng)15.1%，高于全部住宅投資完成額增長(zhǎng)率10.7個(gè)百分點(diǎn)，但也存在著各地區(qū)之間差異極大的現(xiàn)象。當(dāng)前，擴(kuò)大保障性住房建設(shè)面積的最主要障礙是資金問(wèn)題。可根據(jù)各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的不同，確定中央財(cái)政和各級(jí)地方財(cái)政的負(fù)擔(dān)比例，做到差別對(duì)待，責(zé)任明確，通過(guò)立法把保障性住房建設(shè)經(jīng)費(fèi)作為各級(jí)財(cái)政預(yù)算的優(yōu)先保證項(xiàng)目，使目前的良好勢(shì)頭得以保持，確保各地保障性住房建設(shè)達(dá)到合理規(guī)模。
限價(jià)房是地方政府為解決低收入群體住房問(wèn)題進(jìn)行的一項(xiàng)政策探索，但在現(xiàn)實(shí)運(yùn)行中也產(chǎn)生了許多問(wèn)題，完全產(chǎn)權(quán)使其在房?jī)r(jià)高漲時(shí)更加難以實(shí)現(xiàn)公平分配，而在房?jī)r(jià)低迷時(shí)，由于與市場(chǎng)價(jià)差異較小，限價(jià)房又會(huì)陷入無(wú)人問(wèn)津的地步。因此，在限價(jià)房制度設(shè)計(jì)得到優(yōu)化和完善之前，可暫緩?fù)菩?，宜把精力集中用于?jīng)濟(jì)適用房建設(shè)。