“正因?yàn)橛幸粋€(gè)適度寬松的貨幣政策，才使今天中國(guó)的股市、房市能夠高歌猛進(jìn)。 ”
年初時(shí)，如果有人預(yù)測(cè)上海中高端的房?jī)r(jià)三年內(nèi)可以漲一倍，一定會(huì)被一笑而過(guò)，但現(xiàn)在，到了6月底，房?jī)r(jià)已經(jīng)上漲超過(guò)30%，接下來(lái)兩年半要漲到50%還是無(wú)稽之談嗎？當(dāng)然，如果沒(méi)有寬松的貨幣政策，上述預(yù)測(cè)是不可能發(fā)生的。
存量消化周期縮短一半
今年上半年，中國(guó)的房產(chǎn)市場(chǎng)不是一邊好，而是全都好，各個(gè)城市的成交量都創(chuàng)造了一年半以來(lái)的新高，特別是 3-6月份的成交量都超過(guò)了2008年最高月份的成交量，同時(shí)，也超過(guò)了2007年平均月份的成交量。也就是說(shuō)，今年上半年整個(gè)中國(guó)主要城市的成交量已經(jīng)超過(guò)了2007年的水平，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了2008年最高峰的時(shí)候。與去年相比，今年的增幅最少已達(dá)100%，最多已接近200-300%。目前，整個(gè)存量經(jīng)歷了半年，已快速下降。
中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的消化周期受到很多海外投資人的關(guān)心，在上海，二季度末可售面積只有555萬(wàn)平方米，半年來(lái)平均每月的銷售量是150萬(wàn)平方米，那么按照現(xiàn)在可售量來(lái)看差不多三個(gè)月就消化完了，加上未來(lái)一年的供應(yīng)量1100萬(wàn)平方米，11個(gè)月就能消化完。
價(jià)格上升仍然健康
截至6月底，很多企業(yè)半年的成交量已經(jīng)超過(guò)去年整年的成交量，更有甚者遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了原定的今年整年的銷售目標(biāo)。上海去年一年賣了150億元的房子，而今年上半年就賣了164億元，6月最后兩周還成交了30多億元，市場(chǎng)火爆可見(jiàn)一斑。專做中低價(jià)房的世紀(jì)金源集團(tuán)，旗下一個(gè)南寧的項(xiàng)目在今年上半年賣掉了118萬(wàn)平方米，相當(dāng)于一萬(wàn)兩三千套房子，創(chuàng)造了中國(guó)房產(chǎn)銷售紀(jì)錄。
從 房?jī)r(jià)上看，6月份全國(guó)市場(chǎng)量?jī)r(jià)還在提高，當(dāng)然部分的成交量也開(kāi)始有所回落，但房?jī)r(jià)已到了歷史高點(diǎn)。盡管如此，目前房?jī)r(jià)還是健康的，因?yàn)?007年是在2006年基礎(chǔ)上穩(wěn)固上漲，雖然2008年有些下跌，但房?jī)r(jià)仍在2007年基礎(chǔ)上再漲了10-16%，今天的房?jī)r(jià)只是在去年的房?jī)r(jià)上又漲了10-16%，大多數(shù)業(yè)內(nèi)的專家都認(rèn)為房?jī)r(jià)是合理的。
土地成交趨于集中
今年上半年上海一手房的成交量總共是1200個(gè)億，對(duì)上海的直接稅收超過(guò)了100個(gè)億，也帶動(dòng)了上海上半年土地市場(chǎng)的活躍。青浦趙巷10號(hào)地塊以30.48億元被金地集團(tuán)拿下，成為2009年新地王，比2007年的地王龍湖拿下的8號(hào)地塊樓板價(jià)漲了40.5%。也就是說(shuō)，今天上海的土地價(jià)格已經(jīng)超過(guò)了2007年上海土地最高價(jià)。
不管是土地市場(chǎng)還是住宅市場(chǎng)，永遠(yuǎn)遵循著強(qiáng)者恒強(qiáng)的道理。今年的土地市場(chǎng)沒(méi)幾周就迅速回暖，但說(shuō)面粉接近面包價(jià)格顯然是在炒作。據(jù)易居統(tǒng)計(jì)，全國(guó)95%的土地還是底價(jià)或接近底價(jià)交易，只有5%的土地是溢價(jià)交易，這5%當(dāng)中超過(guò)50%溢價(jià)的土地還不到10%，也就是說(shuō)，今年上半年真正火爆的土地非常少。南寧的一塊土地最高的溢價(jià)率達(dá)到300%，但它漲了 3倍之后其樓板價(jià)也僅1700元/平方米左右。
但在全國(guó)排名前十位的土地中，廣州、北京、上海、寧波占到了9塊土地，一線城市如北京、上海、廣州等，加上部分二線城市如杭州、寧波、南京等是目前土地需求最火爆的城市，大多數(shù)二線城市只是比去年好一點(diǎn)，但也有流拍的，只是可能去年10塊地拿出來(lái)有5塊地流拍，而今年10塊地拿出來(lái)最多一兩塊地流拍。
三四季度仍有上升空間
政策方面，除了二套房貸之外，暫時(shí)不會(huì)有抑制或刺激房地產(chǎn)的其他政策出臺(tái)。前不久，建設(shè)部專門對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)做了一個(gè)調(diào)研并提出，一方面要保持市場(chǎng)的回暖局面，另一方面要防止房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)。
市場(chǎng)方面，下半年會(huì)越走越穩(wěn)是根本的基調(diào)。在這過(guò)程當(dāng)中，強(qiáng)者還會(huì)繼續(xù)逞強(qiáng)，包括上海、廣州、深圳和少量二線城市，像杭州、南京。價(jià)格方面，二季度的價(jià)格上漲過(guò)快，之后會(huì)相應(yīng)地作一個(gè)價(jià)格盤整，三四季度價(jià)格會(huì)趨穩(wěn)但還有上升空間。土地方面，三四線市場(chǎng)是不太可能迅速上升。在調(diào)研了一千家房地產(chǎn)企業(yè)后發(fā)現(xiàn)，一季度的時(shí)候開(kāi)發(fā)商基本上都比較悲觀，但如今開(kāi)發(fā)商對(duì)三季度市場(chǎng)相對(duì)持樂(lè)觀態(tài)度。(上海易居研究院副院長(zhǎng) 丁祖昱)