“房?jī)r(jià)的這種快速上漲不可能持續(xù)下去,再等等、再看看”,持幣觀望的人都有這樣的期待。
上海房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)印堃華認(rèn)為,目前房?jī)r(jià)高的根本原因在于供給不足。國(guó)家應(yīng)該通過(guò)擴(kuò)大土地供應(yīng)、提供保障住房有效供給等方式來(lái)進(jìn)行調(diào)控。
綜合業(yè)內(nèi)專家觀點(diǎn), 房?jī)r(jià)看跌八大理由如下:
1.持續(xù)的高通脹率必將導(dǎo)致貨幣貶值,從而引起資本外逃,最終帶來(lái)資產(chǎn)市場(chǎng)的崩潰,因此,靠通脹預(yù)期推高的房?jī)r(jià)難以持久。
2.下半年多個(gè)城市將有保障型住房大量入市,對(duì)房?jī)r(jià)將起到一定的調(diào)節(jié)作用。4萬(wàn)億元的經(jīng)濟(jì)刺激方案中,安居工程占據(jù)了重要地位,國(guó)家切實(shí)加大了對(duì)保障型住房的資金、土地、政策的支持力度,隨著保障型住房的大量入市,房?jī)r(jià)也將出現(xiàn)一定的調(diào)整。
3.二套房貸收緊,市場(chǎng)反應(yīng)敏感,成交量減少。銀監(jiān)會(huì)近日重申嚴(yán)格執(zhí)行在實(shí)際操作中已有松動(dòng)的“二套房貸”標(biāo)準(zhǔn),此舉被市場(chǎng)解讀為房屋個(gè)貸的收緊。7月份以來(lái)一些銀行對(duì)房貸明顯開(kāi)始收緊,投資性需求對(duì)政策變化比較敏感,出手更加謹(jǐn)慎。中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示,7月份房市成交套數(shù),深圳環(huán)比下降18.47%,廣州環(huán)比下降33.81%,“二套房貸”政策收緊是其下降的部分原因。
4.房?jī)r(jià)上漲過(guò)快,市場(chǎng)回歸觀望。這一輪房市回暖主要緣于積壓一年的剛性需求大舉釋放,剛性需求意味著剛性的承受力,面對(duì)近日房?jī)r(jià)暴漲,這部分需求無(wú)力跟漲,購(gòu)房者觀望情緒加重。而購(gòu)房者的這種觀望情緒就像一種可怕的傳染性菌類,蔓延迅速,房?jī)r(jià)的持續(xù)高漲有可能導(dǎo)致市場(chǎng)再次低迷,第二輪的持幣觀望可能更加持久。
5.無(wú)堅(jiān)實(shí)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)做基礎(chǔ),高房?jī)r(jià)難持久。房?jī)r(jià)上漲需要實(shí)體經(jīng)濟(jì)作支撐,只有實(shí)體經(jīng)濟(jì)真正好轉(zhuǎn),人們收入增加,房地產(chǎn)市場(chǎng)才能穩(wěn)定。而上半年,在房市火爆的同時(shí),中國(guó)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)并未真正好轉(zhuǎn),寬松的貨幣政策和積極的財(cái)政政策給房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆添了一把虛火,沒(méi)有實(shí)體經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)這把實(shí)火,房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)走得很遠(yuǎn)。
6.銀行信貸下半年將會(huì)收緊。與國(guó)外相比,我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金過(guò)分依賴銀行貸款,目前全國(guó)房地產(chǎn)銀行貸款依賴水平在50%左右,而部分大型城市開(kāi)發(fā)商對(duì)銀行信貸資金的依賴程度已高于80%。按歷年銀行放貸規(guī)律,上半年70%,下半年30%,下半年銀行信貸不僅規(guī)模會(huì)大幅縮小,而且將更加注重風(fēng)險(xiǎn)控制和結(jié)構(gòu)調(diào)整,對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金流也必然會(huì)產(chǎn)生一定的沖擊。
7.集中推地,遏制房?jī)r(jià)快速上漲。土地資源的稀缺性為房?jī)r(jià)瘋漲提供了最佳理由,面對(duì)這輪房?jī)r(jià)上漲,各地方政府選擇了增加供給,而非抑制成交。據(jù)了解,2009年上海全年計(jì)劃土地出讓總量超過(guò)1200萬(wàn)平方米,其中900多萬(wàn)平方米將在下半年集中推出。北京市國(guó)土局相關(guān)負(fù)責(zé)人也公開(kāi)表示,將加快土地市場(chǎng)供應(yīng)。集中推地有助于改變土地市場(chǎng)“資源稀缺”的預(yù)期,進(jìn)而可以遏制由此產(chǎn)生的惜售與漲價(jià)行為。
8.政策微調(diào),炒房行為減少。無(wú)論是重申嚴(yán)格執(zhí)行“二套房貸”標(biāo)準(zhǔn),還是整治捂盤、囤地等違規(guī)違法行為,都表明,國(guó)家房產(chǎn)政策已經(jīng)開(kāi)始微調(diào)。受此影響部分炒房客開(kāi)始出貨,外資也開(kāi)始撤離房市,中原地產(chǎn)研究中心最新報(bào)告顯示,上海地區(qū)上半年全部 二手房成交中,賣方為外資的比例占7.8%,而買方為外資的占比僅2.1%,不到賣方的1/3。