王石(王石博客)又在想第10次
理財(cái)周報(bào)記者 黃瑩穎/文
萬科又要融資了。
本周,萬科相關(guān)高管多次釋放欲融資信息,“年初公司曾表示考慮在時(shí)機(jī)成熟時(shí)進(jìn)行一次股權(quán)融資,目前萬科的這一思路并未發(fā)生變化。再融資方案仍在積極探討中。”萬科副總裁肖莉(肖莉博客)在8月5日的網(wǎng)上投資者交流會(huì)上說。
高調(diào)釋放融資背后是,自2008年來,萬科業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)相對(duì)乏力,同期,保利、金地、招商、中海均實(shí)現(xiàn)了不同程度的大幅度增長(zhǎng)。
“根據(jù)我這么多年的跟蹤,說白了萬科最重要的秘密就是融資,在最合適的時(shí)間融最合適的資。”一位曾長(zhǎng)期跟蹤萬科的知名券商分析師說。
21年來,萬科累計(jì)融資9次,達(dá)到250億,而分紅僅僅29.9789億元,因此,萬科融資在業(yè)內(nèi),尤其是基金界早有“圈錢專業(yè)戶”的噱稱。
試圖再融資
本周,萬科相關(guān)高管再次釋放欲圖融資的信息,但從2009年半年報(bào)上看,萬科似乎并不缺錢,截止至6月30日,萬科貨幣資金一項(xiàng)數(shù)據(jù)達(dá)到268.8億元。
從萬科半年報(bào)和七月簡(jiǎn)報(bào)看,萬科似乎在圖謀新一輪擴(kuò)張。萬科半年報(bào)提到,其新開工計(jì)劃將調(diào)高45.2%,全年新開工面積由年初計(jì)劃的403萬平方米增加到585萬平方米,提高45.2%。背后的故事是,一家獨(dú)大多年的萬科,被保利地產(chǎn)(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)追趕的情形已越來越明顯。
實(shí)際上,今年5月至7月,萬科以迅雷不及掩耳的速度增加土地儲(chǔ)備,三個(gè)月的時(shí)間新增項(xiàng)目19塊,總建筑面積達(dá)到450.6萬平方米,合計(jì)需支付土地款項(xiàng)約69億元。
萬科圈錢史
對(duì)地產(chǎn)公司圈錢的反感由來已久,近期市場(chǎng)保利地產(chǎn)高價(jià)增發(fā)一事,即已引起部分基金的“不買賬”。而在這個(gè)問題上,萬科更為顯著。
從萬科21年來的歷次融資看,萬科的擴(kuò)張、度過危機(jī)無不仰賴于融資之上。18年來萬科通過配股、發(fā)行可轉(zhuǎn)債及增發(fā)九次融資總共獲得約250億元,目前萬科總資產(chǎn)為1245億元。按照(當(dāng)年融資額/當(dāng)年資產(chǎn))計(jì)算,2008-2004五年比值分別為0.1520、0.2948、0.2406、0、0.3014。18年來的比值總和達(dá)到1.09,這即意味著萬科的擴(kuò)張對(duì)于融資依賴性非常強(qiáng)。
萬科21年來,分紅派現(xiàn)17次,總派現(xiàn)29.9789億元,僅從投資本源看,萬科并不是一筆劃得來的買賣,其總派現(xiàn)額與總?cè)谫Y額之比為0.12。這個(gè)數(shù)值在上市公司排名居1000名之后。
萬科成長(zhǎng)性何來?
萬科成長(zhǎng)性有目共睹,但如果抽掉融資這一條,反思萬科自1984年來的發(fā)展,不難看出,萬科每一次的大擴(kuò)張和度過危機(jī)幾乎都仰賴于融資。
1988年所獲的2800萬元促成萬科前身第一次試水房地產(chǎn)。
1991年和1993年所獲的1.3億元和4.5億港元,則促成了萬科最終轉(zhuǎn)身為房地產(chǎn)企業(yè)。1997年的融資則扭轉(zhuǎn)了萬科在1996年主業(yè)增長(zhǎng)乏力的困境,1997年其營(yíng)業(yè)收入由上年的負(fù)增長(zhǎng)21.68%猛然提升至65.37%。
1999年、2002年所獲的共18億元,為萬科實(shí)施擴(kuò)大市場(chǎng)占有率和規(guī)模的戰(zhàn)略提供了資金支持。1999年、2000年?duì)I業(yè)收入增長(zhǎng)分別為27.9%、31.71%。2003年?duì)I業(yè)收入由上年的微幅增長(zhǎng)2.68提升至39.47%。2004年的19億元,實(shí)為其前幾年高速的圈地速度所買單。2004年、2005年?duì)I業(yè)收入分別增長(zhǎng)20.17%、37.17%。
2006年的融資則最得天時(shí)地利,期間樓市迎來有史以來最好的時(shí)期,至2007年底,其兩年?duì)I業(yè)收入復(fù)合增長(zhǎng)近3倍。2007年公開增發(fā)和2008年的公司債,大大減輕了萬科因2007年所犯錯(cuò)誤,及陡然轉(zhuǎn)向的樓市帶來的壓力。
萬科融資的故事 兩次融資促成涉足房地產(chǎn)
1988年,萬科完成了股份制改造,并由此獲得了2800萬元資本金。彼時(shí)的萬科所有資產(chǎn)不過為三個(gè)來料加工廠,據(jù)萬科1988年的招股說明書,其時(shí)融資的募投方向在擴(kuò)大其原有的加工能力上。不過,也正是在這一年的11月18日,萬科2000萬元購(gòu)得一塊土地使用權(quán)為50年住宅用地,并在隨后的12月,再次中標(biāo)拿下另外一塊地。
1991年萬科在深交所上市融資所獲1.3億元人民幣,借該次新股發(fā)行所獲資金,萬科開始在上海等東南海沿海不斷圈地。
1993年,萬科在爭(zhēng)取發(fā)行可轉(zhuǎn)債未果之后,借道發(fā)行4500萬b股融資4.5億港元。實(shí)際上,正是這筆資金使得彼時(shí)的萬科在國(guó)家宏觀調(diào)控的大背景下,其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)仍然獲得長(zhǎng)足的發(fā)展。此后的三年,萬科逐次退出其他業(yè)務(wù),確立房地產(chǎn)為主業(yè)。1993-1995年三年間,其主營(yíng)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)率分別為63.91%、13.24%、22.50%。
兩次配股和兩次增發(fā)
時(shí)隔四年,萬科采取配股融資近3億元,從1997年的公告看,萬科其時(shí)資金投向主要為深圳的兩個(gè)項(xiàng)目及增加土地儲(chǔ)備上。在配股前一年1996年,萬科整個(gè)經(jīng)營(yíng)已經(jīng)遇到了較大的困難,當(dāng)年?duì)I業(yè)收入增長(zhǎng)率同比猛降21.68%。不過借助配股募集的3億資金,之后的1997年、1998年、1999年,其營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)率分別為65.37%、15.33%、27.90%。
兩年過后,萬科再次實(shí)施配股方案,募集資金達(dá)到近6億元。所擬投方向主要為位于深圳、北京、上海等三個(gè)居民住宅項(xiàng)目。其時(shí)房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)形勢(shì)并不樂觀,一邊是國(guó)內(nèi)商品房高庫存,另一邊是持續(xù)下降的房地產(chǎn)價(jià)格。盡管如此,萬科借助募集所得資金的支持,得以進(jìn)一步擴(kuò)大市場(chǎng)占有率。
2006年初,萬科在其2005年年度報(bào)告中提出,年內(nèi)新增1000萬平方米的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備。萬科2006年三季報(bào)已將其當(dāng)時(shí)資金所承受的壓力表露無遺,其資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)72.1%,比2005年度末提高了11.1個(gè)百分點(diǎn)。
2007年底的融資規(guī)模在2006年的基礎(chǔ)上再次加碼,從募集資金投向看,其轉(zhuǎn)戰(zhàn)二線城市的跡象更為明顯,投向的十一項(xiàng)目,其中七個(gè)位于二線城市。正是依賴于本次高價(jià)增發(fā)所獲近百億資金,萬科2008年在已深陷調(diào)整的房市氛圍中,仍然大舉拿地,全年新增項(xiàng)目17個(gè),總規(guī)劃建筑面積422.8萬平方米,其中絕大部分為前三季度所得。
如果說2006年的增發(fā)給萬科帶來了實(shí)質(zhì)增長(zhǎng)外,2007年底和2008年8月實(shí)施的融資則更多是為其2007年所犯錯(cuò)誤買單。在地王頻出的2007年,萬科亦多次高價(jià)地,這直接導(dǎo)致其2008年年報(bào),不得不計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備十三個(gè)項(xiàng)目,跌價(jià)準(zhǔn)備總金額達(dá)到12.41億元,其中十一項(xiàng)目為2007年購(gòu)入的高價(jià)地項(xiàng)目。