寬松貨幣政策及其帶來的充裕流動性是今年以來房地產(chǎn)市場投資與交易火熱的重要推手。日前央行“動態(tài)微調(diào)”及“關(guān)注資產(chǎn)價格的變化”的表態(tài)引發(fā)了對房地產(chǎn)市場是否已迎來拐點(diǎn)的討論。對此，分析人士認(rèn)為，在適度寬松貨幣政策基調(diào)不變的情況下，流動性供給仍未轉(zhuǎn)向，同時房地產(chǎn)企業(yè)繼續(xù)“不差錢”，結(jié)合巨大的供需缺口，市場拐點(diǎn)尚未到來。
流動性供給未轉(zhuǎn)向
寬松貨幣政策及其帶來的充裕流動性是今年以來房地產(chǎn)市場投資與交易火熱的重要推手。去年四季度以來，適度寬松貨幣政策的執(zhí)行，從根本上緩解了房地產(chǎn)開發(fā)商的流動性瓶頸。同時，充裕的流動性也阻止了房地產(chǎn)價格的進(jìn)一步下滑，帶動了投資性需求。
央行數(shù)據(jù)顯示，上半年房地產(chǎn)企業(yè)的國內(nèi)貸款增長32.6%,投放的個人按揭貸款增長63.1%。此外，房地產(chǎn)交易稅收優(yōu)惠等措施刺激了部分需求。上半年房地產(chǎn)市場價量齊升，資產(chǎn)價格泡沫日漸醞釀。
8月5日，央行發(fā)布二季度貨幣政策執(zhí)行報告指出，央行在繼續(xù)落實(shí)適度寬松貨幣政策的同時，將根據(jù)國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)和價格走勢，注重運(yùn)用市場化手段進(jìn)行微調(diào)。房地產(chǎn)市場是否會因此轉(zhuǎn)向？
分析人士認(rèn)為，如果寬松政策保持不變，仍有可能繼續(xù)強(qiáng)力拉升房地產(chǎn)價格。興業(yè)銀行資金運(yùn)營中心首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家魯政委表示，央行“動態(tài)微調(diào)”主要體現(xiàn)在公開市場上，并未提及利率與存款準(zhǔn)備金率。結(jié)合央行副行長“貨幣政策沒有微調(diào)，而是操作、重點(diǎn)、力度、節(jié)奏的微調(diào)”、“不使用規(guī)模控制”的表態(tài)，央行主要通過公開市場操作進(jìn)行流動性管理。短期內(nèi)流動性供給并未轉(zhuǎn)向。
而今年以來房地產(chǎn)市場的價格也受到了境外熱錢涌入的推動，未來人民幣預(yù)期升值的走勢不變，境外熱錢追逐我國資產(chǎn)市場的動力仍有增無減。
調(diào)控的難度
房地產(chǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)地位，特別是現(xiàn)有投資拉動的增長模式對房地產(chǎn)投資的依賴，決定了對房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控的難度。11日國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)投資加速，7月開發(fā)投資增速創(chuàng)下19.6%的今年新高，顯示房地產(chǎn)投資已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)增長的主要動力。
國泰君安報告認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)投資復(fù)蘇集中體現(xiàn)在拿地上，項(xiàng)目開復(fù)工投資正在復(fù)蘇，但相對緩慢，而后者對國民經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇更為關(guān)鍵，這意味著政策緊縮風(fēng)險小。
“要十分珍惜和維護(hù)當(dāng)前房地產(chǎn)市場的回暖態(tài)勢，一定要保持房地產(chǎn)政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。”中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長朱中一10日表示，目前樓市回暖的基礎(chǔ)并不穩(wěn)固。
首先，國際金融危機(jī)還未見底，房地產(chǎn)市場外部環(huán)境還有很多不確定因素。
其次，除銷售量和銷售額外，其他指標(biāo)有的雖有回升跡象，但不明顯，有的還在同比下降，如上半年住宅開發(fā)投資同比僅增長7.3%。在一些房屋銷售量較大的省市，上半年住宅開發(fā)投資仍同比下降，上海市上半年住宅投資開發(fā)同比下降11.8%，北京同比下降15.4%，江蘇同比下降2.1%，福建同比下降28.1%，廣東同比下降40.3%。土地的購置面積，完成的土地開發(fā)面積和房屋的新開工面積等指標(biāo)也都同比下降。
再次，行業(yè)回暖存在地區(qū)性差異和業(yè)態(tài)差異，特別是一些地區(qū)辦公樓、商業(yè)營運(yùn)住房的銷售仍不理想。1-6月份，全國31個省(自治區(qū)、直轄市)辦公用房的銷售同比下降16%，其中內(nèi)蒙古、新疆、陜西、天津、江西等8個省(自治區(qū)、直轄市)同比下降幅度均超過30%。
朱中一認(rèn)為，應(yīng)繼續(xù)鼓勵自住型消費(fèi)和改善型消費(fèi)，繼續(xù)鼓勵企業(yè)的投融資，盡快出臺房地產(chǎn)信托基金方案，組織試點(diǎn)。其次，要穩(wěn)定土地供應(yīng)，完善土地的招拍掛，土地的開發(fā)企業(yè)要增加有效供應(yīng)。另外，還要加強(qiáng)保障型住房的建設(shè)與管理，處理好保障型住房與市場的關(guān)系，繼續(xù)支持地方政府購買一些適合的房源，用于經(jīng)濟(jì)適用房。
一邊是房地產(chǎn)投資增速對經(jīng)濟(jì)增長舉足輕重，另一邊是防止資產(chǎn)價格泡沫帶來的金融風(fēng)險，央行的調(diào)控智慧和藝術(shù)受到考驗(yàn)。
日前央行貨幣政策司司長張曉慧撰文指出，將資產(chǎn)價格更多地納入貨幣政策的視野，有順應(yīng)全球經(jīng)濟(jì)周期和通貨膨脹機(jī)理變化、促進(jìn)金融經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的積極一面，但實(shí)踐中如何妥善考慮資產(chǎn)價格因素，仍然是貨幣政策面臨的一個復(fù)雜問題。此外，資產(chǎn)及初級產(chǎn)品價格敏感性強(qiáng)、金融投機(jī)因素較多、波動大，僅僅依靠貨幣政策來維護(hù)金融市場的穩(wěn)定運(yùn)行難度很大。
不過,業(yè)內(nèi)專家指出，中國過去宏觀調(diào)控的經(jīng)驗(yàn)表明,政策轉(zhuǎn)向是資產(chǎn)市場逆轉(zhuǎn)的最根本原因,房市概莫能外。當(dāng)適度寬松貨幣政策選擇推出、流動性無限供給的預(yù)期改變之時，房市泡沫將被擠壓甚至破滅。
此外專家認(rèn)為，宏觀調(diào)控關(guān)注資產(chǎn)價格泡沫，不僅僅依靠信貸和貨幣政策的微調(diào)，還可能采取一些結(jié)構(gòu)性的改革措施，如通過放松管制來把充足的流動性引入實(shí)體經(jīng)濟(jì)；面對迅速增長的國際收支盈余，加大放松對外投資管制的力度，并進(jìn)行適度的匯率調(diào)整；加快企業(yè)的上市步伐以及房地產(chǎn)市場的土地供應(yīng)；加大金融創(chuàng)新力度等。政策的累積效應(yīng)也將給房地產(chǎn)市場帶來調(diào)整的壓力。
企業(yè)繼續(xù)不差錢
分析人士指出，房地產(chǎn)企業(yè)“不差錢”的局面仍將持續(xù)，市場的拐點(diǎn)還未到來。
短期來看，由于上半年的銷售回款，已公布的大部分房地產(chǎn)上市公司中報顯示企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)金流都為凈流入。開發(fā)商目前的貨幣資金不成問題。進(jìn)入2009年以來銀行貸款占開放商資金來源的比例有所上升，此外，今年以來不少公司已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了股權(quán)融資與債權(quán)融資。
從長期來看，隨著房地產(chǎn)信托基金的推出以及未來可能的外資回流都可能為房地產(chǎn)企業(yè)帶來更多的資金來源。
“最快在今年年末或明年年初，我們就可能看到reits在交易所或銀行間市場推出。”一位資深市場人士在接受中國證券報記者采訪時表示。
長江證券研究員蘇雪晶表示， 我國房地產(chǎn)市場正處于由土地運(yùn)作邁向資本運(yùn)作的轉(zhuǎn)型時期，隨著房地產(chǎn)市場集中度的提高，行業(yè)整合的加劇，擁有多元化融資手段和爭取機(jī)構(gòu)投資者的參與將會成為今后行業(yè)發(fā)展的方向，地產(chǎn)企業(yè)流動性無近憂，長期資金來源將更多元化。
此外，除了信貸貨幣因素，供需缺口也決定了房市拐點(diǎn)遠(yuǎn)未到來。專家指出，需求的相對剛性和前期累積需求的釋放將導(dǎo)致主要城市2009年需求大幅上升。2008年開發(fā)商過度收縮開工，和2009年上半年相對謹(jǐn)慎的策略，將導(dǎo)致2009年下半年新增供給下滑，全年新增供給小于2008年。今年供需缺口更大，將導(dǎo)致 房價高位平衡。(任曉)