截至7月底，上海的二手房?jī)r(jià)已經(jīng)上漲兩成，根據(jù)去年10月上海出臺(tái)的樓市救市14條政策，只有普通住房才能享受契稅優(yōu)惠，房?jī)r(jià)漲了，就有人會(huì)故意做低房?jī)r(jià)來(lái)“符合”普通住房的標(biāo)準(zhǔn)。目前，上海市已嚴(yán)格收緊二手房交易環(huán)節(jié)中的評(píng)估程序，以杜絕這種避稅現(xiàn)象的滋生。
但在指定評(píng)估機(jī)構(gòu)“說(shuō)了算”的情況下，不少市民包括房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)對(duì)評(píng)估價(jià)的公正合理產(chǎn)生了質(zhì)疑，甚至催生出變相收費(fèi)的不正?，F(xiàn)象。就各區(qū)指定評(píng)估公司對(duì)二手房交易估價(jià)的一系列爭(zhēng)議問(wèn)題，記者展開(kāi)了調(diào)查。早報(bào)記者朱楠實(shí)習(xí)生 王昭
虹口：
上海房產(chǎn)估價(jià)最嚴(yán)的區(qū)
7月31日，虹口區(qū)房地產(chǎn)交易中心大廳入口處右側(cè)的108室，早上8點(diǎn)45分就已經(jīng)有人來(lái)此排隊(duì)。這里是虹口區(qū)指定的上海八達(dá)國(guó)瑞房地產(chǎn)估價(jià)有限公司(下稱八達(dá)公司)現(xiàn)場(chǎng)核價(jià)處，也是所有虹口區(qū)已簽訂買賣合同的二手房進(jìn)行交易過(guò)戶的第一站。
很多房產(chǎn)中介將虹口區(qū)視作上海二手房交易評(píng)估最為嚴(yán)格的區(qū)縣之一。
記者看到，108室內(nèi)兩名八達(dá)公司的工作人員正在對(duì)每一套交易房源進(jìn)行核價(jià)，工作人員將二手房交易合同價(jià)輸入電腦，打印機(jī)就會(huì)打出一份《房地產(chǎn)市場(chǎng)詢價(jià)意見(jiàn)單》，上面詳細(xì)載有該套交易房源的產(chǎn)權(quán)證記載情況，以及八達(dá)公司的詢價(jià)意見(jiàn)，詢價(jià)意見(jiàn)包括“合同總價(jià)”、“合同折合單價(jià)”、“詢價(jià)總價(jià)”、“詢價(jià)折合單價(jià)”這幾項(xiàng)信息。
如果合同價(jià)被認(rèn)可，詢價(jià)意見(jiàn)中的合同價(jià)與詢價(jià)一致，那么買賣雙方即可拿著蓋有“上海八達(dá)國(guó)瑞房地產(chǎn)估價(jià)有限公司核價(jià)專用章”的意見(jiàn)單前往繳稅窗口繳納相關(guān)稅費(fèi)。而一旦詢價(jià)未通過(guò)，則會(huì)顯示詢價(jià)高于合同價(jià)的情況，那么買賣雙方則須根據(jù)八達(dá)公司出具的這份意見(jiàn)單上“詢價(jià)總價(jià)”所顯示的價(jià)格繳納稅費(fèi)。
詢價(jià)意見(jiàn)單后面的“告知”顯示：如對(duì)本詢價(jià)有異議，可委托有資質(zhì)的房地產(chǎn)估價(jià)公司評(píng)估。若該評(píng)估價(jià)和本詢價(jià)有較大差異時(shí)，異議人可向市房產(chǎn)估價(jià)專家委員會(huì)申請(qǐng)裁定。
記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，一中介公司交易員正在為該公司成交的三套房源進(jìn)行核價(jià)，其中一套房源的交易價(jià)格未被評(píng)估公司認(rèn)可。八達(dá)公司出具的詢價(jià)意見(jiàn)表顯示：“合同總價(jià)”為235萬(wàn)元，“合同折合單價(jià)”為24451元，“詢價(jià)總價(jià)”為240萬(wàn)元，“詢價(jià)折合單價(jià)”為24971元。
對(duì)于這單未獲通過(guò)的交易，中介人員顯得很無(wú)奈：“八達(dá)公司核價(jià)多少就是多少，只能按核價(jià)結(jié)果來(lái)繳稅。”核價(jià)完成后，中介人員馬上與這單交易的買賣雙方溝通，并勸服雙方按核價(jià)結(jié)果繳稅。由于這套二手房為普通住宅，且賣方持有已滿2年(非唯一住房)，當(dāng)詢價(jià)比合同價(jià)高5萬(wàn)元，意味著買方要多繳750元的契稅，而賣方要多繳了500元的個(gè)人所得稅。在中介的解釋勸說(shuō)下，買賣雙方同意按照詢價(jià)結(jié)果繳稅。
今年來(lái)兩次更新核價(jià)標(biāo)準(zhǔn)
“我們今天這三單交易真沒(méi)做低房?jī)r(jià)，總價(jià)就差5萬(wàn)元、每平方米單價(jià)差距不到500元，居然也被攔下來(lái)了。”中介人員向記者埋怨，“如果買賣雙方有一方不同意按核價(jià)繳稅，最后生意只能"黃"掉。”
這名交易員每天泡在交易中心，專職負(fù)責(zé)公司所有二手房成交繳稅過(guò)戶程序，對(duì)虹口區(qū)二手房核價(jià)情況了如指掌。“說(shuō)句老實(shí)話，二手房中介幫買賣雙方做低房?jī)r(jià)逃稅的現(xiàn)象非常普遍，可以算是行業(yè)內(nèi)的潛規(guī)則了。”這位交易員告訴記者，正因?yàn)槿绱耍懿荒苷莆赵u(píng)估公司對(duì)房源核價(jià)的尺度尤為重要，“跟評(píng)估公司工作人員的關(guān)系好不好、能不能了解到每個(gè)樓盤大概多少價(jià)格能過(guò)，都是我們工作能否順利進(jìn)行的關(guān)鍵。”
據(jù)記者了解，評(píng)估公司的核價(jià)系統(tǒng)將滬上各小區(qū)房源的最新成交價(jià)格都記錄在內(nèi)，這也是評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)二手房成交價(jià)核價(jià)的數(shù)據(jù)來(lái)源。“八達(dá)公司評(píng)估虹口區(qū)樓盤的核價(jià)數(shù)據(jù)今年來(lái)更新過(guò)兩次，前不久剛更新過(guò)一次，樓盤成交價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)上漲了1000—2000元/平方米不等。”交易員告訴記者，正是由于數(shù)據(jù)剛更新不久，中介公司尚未完全掌握評(píng)估尺度，所以這兩天核價(jià)未獲通過(guò)的房源特別多。
楊浦：
評(píng)估并非交易必要環(huán)節(jié)
為了對(duì)比虹口區(qū)的二手房交易評(píng)估是否真的嚴(yán)格，記者又前往楊浦區(qū)房地產(chǎn)交易中心。
7月31日下午2點(diǎn)，記者來(lái)到長(zhǎng)嶺路111號(hào)的楊浦區(qū)房地產(chǎn)交易中心。交易大廳的28號(hào)窗口專門辦理二手房成交價(jià)格的評(píng)估，指定上海申楊房地產(chǎn)估價(jià)有限責(zé)任公司駐場(chǎng)。相對(duì)其他窗口前絡(luò)繹不絕的業(yè)務(wù)辦理者，28號(hào)窗口顯得十分冷清。
當(dāng)記者以手頭一套黃興花園單價(jià)18800/平方米的房源為例進(jìn)行詢問(wèn)時(shí)，申楊估價(jià)公司的工作人員略顯驚訝地說(shuō)：“這套房子有什么好估的，明顯就是市場(chǎng)價(jià)嘛。”至于此房最終成交價(jià)格的浮動(dòng)會(huì)否導(dǎo)致無(wú)法通過(guò)評(píng)估，工作人員則表示：“要是低于市場(chǎng)價(jià)幾千塊，那肯定是無(wú)法通過(guò)的。但在市場(chǎng)價(jià)上下浮動(dòng)幾百元，一般沒(méi)什么問(wèn)題。”
申楊估價(jià)公司工作人員告訴記者，二手房成交價(jià)的評(píng)估并不是在楊浦區(qū)交易二手房的必要環(huán)節(jié)。“并不是所有二手房交易都需要評(píng)估，只有當(dāng)稅務(wù)部門認(rèn)為成交價(jià)格明顯存在問(wèn)題時(shí)，才會(huì)要求交易雙方進(jìn)行價(jià)格評(píng)估。”
現(xiàn)狀：
9區(qū)指定公司強(qiáng)制評(píng)估
目前，上海共有9個(gè)行政區(qū)房地產(chǎn)交易中心在二手房繳稅過(guò)戶前要求房?jī)r(jià)評(píng)估，但各區(qū)指定的評(píng)估公司并非同一家，評(píng)估方式和松緊程度也各不相同。
最早在交易中心進(jìn)駐評(píng)估公司的是徐匯區(qū)，早在近4年前，徐匯區(qū)就指定“上海瑞匯房地產(chǎn)估價(jià)有限公司”，駐場(chǎng)在徐匯區(qū)房地產(chǎn)交易中心203室。2007年，黃浦區(qū)成為第二家在房地產(chǎn)交易中心進(jìn)駐指定評(píng)估公司的區(qū)，所指定的評(píng)估公司就是八達(dá)公司。隨后，八達(dá)公司陸續(xù)進(jìn)駐普陀區(qū)、虹口區(qū)和長(zhǎng)寧區(qū)，在目前已執(zhí)行強(qiáng)制評(píng)估的9個(gè)行政區(qū)中，指定八達(dá)公司進(jìn)行二手房交易價(jià)格評(píng)估的區(qū)就有4個(gè)。去年6月間，上海申楊房地產(chǎn)估價(jià)有限責(zé)任公司進(jìn)駐楊浦區(qū)交易中心。之后，閔行、浦東、南匯(今年5月并入浦東新區(qū))三區(qū)也陸續(xù)對(duì)二手房交易采取評(píng)估的方式。
這9個(gè)行政區(qū)中，浦東新區(qū)的評(píng)估方式比較特別。記者了解到，浦東的房?jī)r(jià)評(píng)估是由評(píng)估公司向交易中心稅務(wù)窗口提供一套價(jià)格評(píng)估軟件，工作人員在二手房繳稅前將交易價(jià)格輸入，該軟件即可自動(dòng)給出是否符合市場(chǎng)價(jià)格區(qū)間的核價(jià)結(jié)果。而且據(jù)中介機(jī)構(gòu)反映，浦東一般只對(duì)非普通住宅和商業(yè)房產(chǎn)進(jìn)行核價(jià)。
記者采訪的多家大型中介公司交易按揭部負(fù)責(zé)人普遍反映，這9個(gè)區(qū)的房產(chǎn)交易中心松緊度各不相同，而八達(dá)公司進(jìn)駐的虹口區(qū)和普陀區(qū)最為嚴(yán)格。
值得注意的是，不少人誤認(rèn)為核價(jià)不通過(guò)合同被“發(fā)回重審”，就不能繼續(xù)交易了。財(cái)稅部門工作人員表示，只要按照評(píng)估價(jià)繳稅房屋仍可繼續(xù)交易，但稅務(wù)部門最后是按照合同價(jià)格開(kāi)具購(gòu)房發(fā)票的。
爭(zhēng)議：
憑啥一家公司說(shuō)了算？
2008年11月1日，上海市住房保障和房屋管理局、市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局、市財(cái)政局、市稅務(wù)局四部門聯(lián)合發(fā)文，明確自2008年11月1日起，享受優(yōu)惠政策的普通住房標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為：?jiǎn)翁捉ㄖ娣e140平方米以下，內(nèi)環(huán)線以內(nèi)套總價(jià)245萬(wàn)元/套、內(nèi)環(huán)線和外環(huán)線之間140萬(wàn)元/套、外環(huán)線以外98萬(wàn)元/套以下，五層以上(含五層)的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等。
根據(jù)規(guī)定，普通住房可以享受買方繳納契稅減半，即只征收房?jī)r(jià)的1.5%的優(yōu)惠；賣方可以享受繳納所得稅減半，即只征收房?jī)r(jià)1%的優(yōu)惠。優(yōu)惠政策到今年年底截止。
由于普通住房的優(yōu)惠政策改為根據(jù)總價(jià)來(lái)判定，在記者采訪過(guò)程中，不少房產(chǎn)中介人員向記者坦承，做低房?jī)r(jià)這一現(xiàn)象在二手房交易中十分普遍。所謂做低房?jī)r(jià)，就是因?yàn)橘I家須繳納的契稅和賣家須繳納的個(gè)人所得稅和營(yíng)業(yè)稅，都是按照總價(jià)或差額的一定稅率來(lái)繳稅，為了能少繳稅，中介公司往往會(huì)幫助買賣雙方先簽訂一份正式的買賣合同，合同上的成交價(jià)比真實(shí)的成交價(jià)低；真實(shí)成交價(jià)與合同價(jià)的差額部分以裝修款等名義被做成另一份單獨(dú)的“補(bǔ)充協(xié)議”，并且約定付款方式和時(shí)間。如此一來(lái)，買賣雙方只需按照合同價(jià)繳稅，做低房?jī)r(jià)越多，逃稅越多。
“上海算是好的，據(jù)我們同行反映，在北京、深圳等地，二手房交易中做低房?jī)r(jià)的現(xiàn)象更泛濫，甚至能把總價(jià)千萬(wàn)元的房子做低到一、兩百萬(wàn)。”有業(yè)務(wù)員告訴記者，在上海，一般頂多只能做低到市場(chǎng)價(jià)的7折，再低就肯定蒙混不過(guò)去了。
“其實(shí)財(cái)稅部門為了防止二手房做低房?jī)r(jià)逃稅的現(xiàn)象而采取房?jī)r(jià)評(píng)估是對(duì)的。但我們最不能理解的是，憑什么成交價(jià)是否符合市場(chǎng)價(jià)只有八達(dá)評(píng)估公司一家說(shuō)了算？”據(jù)多家中介公司相關(guān)負(fù)責(zé)人反映，在指定八達(dá)公司為評(píng)估機(jī)構(gòu)的區(qū)域，只要被八達(dá)公司認(rèn)定為不符合市場(chǎng)價(jià)的二手房交易，即便買賣雙方自費(fèi)聘請(qǐng)其他有資質(zhì)的評(píng)估公司出具評(píng)估報(bào)告，八達(dá)公司也從來(lái)不認(rèn)可，照樣通不過(guò)。“憑什么八達(dá)的評(píng)估就是唯一標(biāo)準(zhǔn)，其他評(píng)估公司哪怕有一級(jí)資質(zhì)出具的報(bào)告也不被采納。這不是壟斷是什么？”
“現(xiàn)在有的區(qū)甚至出現(xiàn)了半公開(kāi)化的亂收費(fèi)現(xiàn)象。”這位負(fù)責(zé)人還向記者透露。例如在浦東新區(qū)和虹口區(qū)，該中介公司成交的房源中就有在繳稅時(shí)被認(rèn)定為低于市場(chǎng)價(jià)的，但只要到“指定的評(píng)估公司”，并繳納為數(shù)不少的手續(xù)費(fèi)，就可以放行的情況。例如在浦東，在合同價(jià)不低于市場(chǎng)價(jià)70%的情況下，按照可省下費(fèi)用的30%～50%給予相關(guān)人員“好處費(fèi)”，即可通過(guò)核價(jià)，且“好處費(fèi)”無(wú)法出具發(fā)票。而在正常情況下，評(píng)估費(fèi)只有房源評(píng)估價(jià)格的千分之一。