樓市的持續(xù)火爆催生地王，也讓各家房地產(chǎn)企業(yè)融資熱情高漲。而從各家房地產(chǎn)公司公告來(lái)看，融資目的，恐怕還是為了進(jìn)一步進(jìn)行土地或項(xiàng)目?jī)?chǔ)備。
最新數(shù)據(jù)顯示，今年前7個(gè)月，地產(chǎn)類上市公司擬融資總和超過(guò)440億元，僅7月份地產(chǎn)類上市公司計(jì)劃通過(guò)增發(fā)募集資金就達(dá)257.38億元，而2008年全年，成功增發(fā)的15家地產(chǎn)公司總?cè)谫Y額為463.19億元。
今年2月，地產(chǎn)龍頭之一保利地產(chǎn)宣布擬定向增發(fā)募資不超過(guò)80億元的計(jì)劃，或可看作是2009年房地產(chǎn)上市公司融資熱潮的開(kāi)始。
保利地產(chǎn)稱，由于土地儲(chǔ)備的增加，公司資產(chǎn)負(fù)債率為70.78%，資金比較緊張。對(duì)此，保利地產(chǎn)發(fā)布公告，擬向包括公司實(shí)際控制人保利集團(tuán)在內(nèi)的不超過(guò)10家特定對(duì)象發(fā)股，募資不超過(guò)80億元，發(fā)行價(jià)不低于15.89元/股。7月31日，保利地產(chǎn)公告稱，扣除發(fā)行費(fèi)用1.85億元后，公司增發(fā)融資80億元的目標(biāo)與實(shí)際募資額78.15億元不符。公司擬調(diào)整天津保利上河雅頌項(xiàng)目的投資額。將原計(jì)劃投入募集資金15億元調(diào)整為13.15億元。但其余地產(chǎn)項(xiàng)目的投資額不變。保利地產(chǎn)此前表示，如所募資金不能滿足項(xiàng)目資金需要，公司將利用自籌資金解決，保利募資擬投入的8個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目總投資達(dá)212.39億元。
5月20日，東華實(shí)業(yè)公告稱，公司發(fā)行不超過(guò)3億元公司債券的申請(qǐng)經(jīng)證監(jiān)會(huì)發(fā)行審核委員會(huì)會(huì)議審核，獲得有條件通過(guò)。隨著土地價(jià)格的走低，2009年將是公司買地增加儲(chǔ)備的絕佳機(jī)會(huì)，公司將借助收購(gòu)、兼并、合作等資本運(yùn)作等手段獲得新的房地產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目。
6月3日，合生創(chuàng)展宣布了最新的融資計(jì)劃，表示擬按照每股13.3元，配售1.2億股新股，集資15.96億元。
7月，新湖中寶、世榮兆業(yè)、海泰發(fā)展、招商地產(chǎn)、世茂股份等數(shù)十家房地產(chǎn)公司相繼發(fā)布再融資計(jì)劃。
7月23日，金地集團(tuán)非公開(kāi)發(fā)行不超過(guò)4億股新股的申請(qǐng)獲得中國(guó)證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)。根據(jù)金地集團(tuán)此前的公告，本次非公開(kāi)增發(fā)擬募集資金不超過(guò)41億元，發(fā)行價(jià)格不低于9.22元/股。此次增發(fā)募資將全部投向公司主營(yíng)業(yè)務(wù)，用于上海格林世界四期、西安南湖、西安曲江池、天津格林世界三期、沈陽(yáng)長(zhǎng)青、武漢金銀湖等6個(gè)項(xiàng)目。
2007年7月30日，招商地產(chǎn)發(fā)布公告,稱公司向大股東蛇口工業(yè)區(qū)非公開(kāi)發(fā)行a股 股票，融資23億元，已于7月27日獲得中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)行審核委員會(huì)審核通過(guò)。與此同時(shí)，招商地產(chǎn)公告在蘇州購(gòu)入兩塊土地，總用地面積達(dá)到27.75萬(wàn)平方米，總價(jià)格13.28億元。自此，招商地產(chǎn)躋身為蘇州土地儲(chǔ)備第二大深圳開(kāi)發(fā)商。
老地王昔日風(fēng)光
- 本報(bào)記者 張競(jìng)怡
發(fā)自上海
2006年和2007年是“土地為王”的黃金時(shí)代，各地開(kāi)發(fā)商掀起一輪又一輪的“造王”運(yùn)動(dòng)。
2006年，中國(guó)各主要城市地王頻出，不少二線城市地價(jià)也不甘落后，昆明創(chuàng)造了以個(gè)人名義高價(jià)購(gòu)地的歷史，廣州的地價(jià)與北京、上海平起平坐，上海土地競(jìng)價(jià)結(jié)果公布甚至曾經(jīng)因?yàn)楦?jìng)爭(zhēng)過(guò)于激烈而無(wú)限期延后。
2006年1月26日，金光紙業(yè)與香港建設(shè)聯(lián)合公司摘牌上海虹口區(qū)國(guó)際客運(yùn)中心北側(cè)地塊，成交價(jià)格35.2888億元，樓面地價(jià)約1.4萬(wàn)元/平方米。上海地王的出現(xiàn)為2006年全年土地市場(chǎng)定了高調(diào)。
更為稀奇的是，2006年，上海土地市場(chǎng)還一度出現(xiàn)紛爭(zhēng)。這個(gè)引起紛爭(zhēng)的地塊是上?；镜貕K，出讓面積達(dá)37.34公頃，底價(jià)為27億元。原定符合要求的共有13家開(kāi)發(fā)商，到場(chǎng)8家，其中，金地集團(tuán)報(bào)價(jià)高達(dá)59.89億元，高出底價(jià)122%，差點(diǎn)成為新地王。不過(guò)，花木地塊拍賣結(jié)果被無(wú)限期延遲公布，出讓方陸家嘴集團(tuán)和地方政府部門(mén)提供的解釋是因“技術(shù)原因”而暫停。2007年9月底，花木地塊才公布中標(biāo)結(jié)果，中標(biāo)企業(yè)為最初報(bào)價(jià)名列第四的廣東宏宇集團(tuán)。
2006年12月20日，香港老牌地產(chǎn)商南豐集團(tuán)旗下的南港投資有限公司以7.4億元拍得廣州琶洲會(huì)展中心南側(cè)的pzb1301地塊，折合樓面地價(jià)10037元/平方米，該紀(jì)錄連北京、上海等地的土地拍賣也不能比擬。
2007年，地王風(fēng)暴愈刮愈烈。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2007年在全國(guó)一二線城市誕生了大大小小20余個(gè)知名地王，甚至造出中國(guó)地王之最和內(nèi)地單價(jià)地王。
2007年7月24日，國(guó)內(nèi)最大金額單宗土地——湖南省長(zhǎng)沙市新河三角洲地塊被北京北辰實(shí)業(yè)股份有限公司和北京城市開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限責(zé)任公司以92億元聯(lián)合拍得。
2007年8月24日，南京蘇寧房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以44.04億元競(jìng)得上海南京路步行街商辦寶地——黃浦區(qū)163號(hào)街坊地塊，折合樓板地價(jià)66930元/平方米，成為了內(nèi)地單價(jià)地王。
2007年的囤地明星恒大地產(chǎn)在8月3日摘得重慶地王桂冠，經(jīng)過(guò)近700輪競(jìng)價(jià)，以25.3億元天價(jià)分別摘得位于渝中區(qū)和九坡區(qū)黃金區(qū)域的兩幅地塊。2007年末，恒大的土地儲(chǔ)備達(dá)到了驚人的4580萬(wàn)平方米。而在2006年末，這個(gè)數(shù)字尚不足600萬(wàn)平方米。也就是說(shuō)，2007年一年，恒大土地儲(chǔ)備膨脹近7倍。
新地王爭(zhēng)先恐后
- 本報(bào)記者 張競(jìng)怡
發(fā)自上海
7月最后一天，上海土地市場(chǎng)連推五幅地塊，市場(chǎng)人士預(yù)測(cè)，這些地塊很可能醞釀出上海地區(qū)的新地王。
被看好為地王苗子的長(zhǎng)風(fēng)6b、7c地塊是今年來(lái)上海地區(qū)地理位置最優(yōu)越，掛牌起始價(jià)格最高的一幅住宅土地，起始價(jià)高達(dá)30.58億元，超過(guò)趙巷10號(hào)地王的30.48億元。地塊一經(jīng)推出，就吸引近20家房企領(lǐng)取書(shū)面競(jìng)買申請(qǐng)，華潤(rùn)、中海、龍湖、仁恒在內(nèi)的近10家地產(chǎn)巨頭都對(duì)其頗感興趣，紛紛摩拳擦掌。
2009年7月，國(guó)內(nèi)土地市場(chǎng)熱鬧非凡，甚至出現(xiàn)地產(chǎn)公司二度擒王的現(xiàn)象。
6月25日和7月26日，保利地產(chǎn)先后以38.1億元和12.2億元拍下重慶鴻恩寺地塊和成都領(lǐng)事館附近約65.5畝土地，兩度成為地區(qū)地王。
7月23日，上海土地市場(chǎng)拍出30.48億元的高價(jià)，杭州也同時(shí)出現(xiàn)20650元/平方米的地區(qū)最高單價(jià)，創(chuàng)出滬杭“一日兩地王”的高潮。成為7月23日上海地王的金地集團(tuán)年內(nèi)已經(jīng)4次出手買地。
7月的地王熱潮延續(xù)自6月，整個(gè)6月份，土地市場(chǎng)遍地開(kāi)花、迭創(chuàng)新高，儼然成為2009年上半年的地王月。
6月11日，上海朗華置業(yè)有限公司用近2.2萬(wàn)元/平方米的樓面地價(jià)拿下上海長(zhǎng)寧區(qū)周家橋街道91街坊地塊，單樓面地價(jià)就高出周邊房?jī)r(jià)2000元，創(chuàng)出當(dāng)時(shí)2009年單價(jià)最高。
除了上海，北京地王出現(xiàn)尤為集中，6月最后一周，北京連續(xù)高價(jià)成交三處地塊。6月25日，北京祈連房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司經(jīng)過(guò)125輪的激烈競(jìng)價(jià)，以17.4億元競(jìng)得通州九棵樹(shù)大街居住項(xiàng)目，高出起始價(jià)近10億元。僅相隔一天，這個(gè)數(shù)字就被超越。成都中澤置業(yè)有限公司經(jīng)過(guò)46輪激烈競(jìng)價(jià)以19.6億元拿下北京奧運(yùn)村鄉(xiāng)地塊，樓面地價(jià)達(dá)1.3萬(wàn)元/平方米。6月30日，中化方興又以40.6億元拍得廣渠路15號(hào)地，折算樓面地價(jià)高達(dá)1.62萬(wàn)元/平方米，一舉成為全國(guó)總價(jià)地王和北京樓面價(jià)地王。
6月，深圳、廈門(mén)、廣州也紛紛出現(xiàn)地區(qū)地王。
2009年2月至5月，土地拍賣價(jià)格一步步走高，顯現(xiàn)出回暖跡象，為6月的井噴行情作鋪墊。2月26日，北京市土地整理儲(chǔ)備中心的交易大廳首次出現(xiàn)火爆場(chǎng)面，經(jīng)過(guò)26輪報(bào)價(jià)，北京華融基礎(chǔ)設(shè)施投資有限責(zé)任公司最終以2.12億元拍下西城區(qū)德外關(guān)廂的一處居住用地。4至5月，二線城市地價(jià)開(kāi)始活躍。溫州出現(xiàn)兩起高溢價(jià)土地拍賣。4月7日，經(jīng)過(guò)9家企業(yè)14輪競(jìng)價(jià)，溫州城市建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司拍得溫州一塊總用地面積18359.87平方米的住宅用地，樓面價(jià)達(dá)19607元/平方米，成為溫州地王。5月15日，溫州鹿城誠(chéng)信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以4.931億元拍得鹿城區(qū)南郊鄉(xiāng)龍方村三產(chǎn)安置地塊，樓面價(jià)達(dá)15213元/平方米。
“面粉”能比“面包”貴多久
- 歐文
盛夏火熱，而比上海的夏天更熱的是房地產(chǎn)市場(chǎng)，一把火從春天燒到夏天，從樓市燒到土地市場(chǎng)。
小陽(yáng)春變成了大陽(yáng)春，不漲房?jī)r(jià)的開(kāi)發(fā)商竟然被罵傻。房地產(chǎn)市場(chǎng)冷清相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間后，新建商品房供不應(yīng)求的說(shuō)法再次席卷而來(lái)，整個(gè)樓市看上去略帶瘋狂，讓人摸不著頭腦。然而，這并非結(jié)束，樓價(jià)回暖之后，土地市場(chǎng)隨之火熱。
記得年初之時(shí)，金融危機(jī)牽連樓市的聲響此起彼伏，從購(gòu)房退稅到買房入戶，各種政策層面的救市猜想層出不窮，不過(guò)，一切還沒(méi)來(lái)得及塵埃落定，樓市已然絕地反擊。于是，這一波市場(chǎng)行情，既帶著抄底金融危機(jī)的豪情，又挾著拯救中國(guó)經(jīng)濟(jì)的尚方寶劍，政府如果不打壓，那么市場(chǎng)就會(huì)越發(fā)欣欣向榮。房地產(chǎn)投機(jī)者，借著這輪樓市高燒，前期囤房，現(xiàn)在出手的已經(jīng)賺到，手中還有“貨”的，則一個(gè)勁尋思還要提價(jià)多少。
半年過(guò)去，國(guó)際上依然不見(jiàn)金融風(fēng)暴掉頭的情形，中國(guó)的樓市熱卻已蔓延到了土地市場(chǎng)，以“抄底”為借口，抄出了各地的地王。
兩年前的土地儲(chǔ)備競(jìng)賽至今令人記憶猶新。各大房企出于自身企業(yè)發(fā)展考量，紛紛以天量土地儲(chǔ)備為榮，不少儲(chǔ)備土地成為拖挎企業(yè)的最后一根稻草。然而，曾經(jīng)備受詬病、人人喊打的地王，今年卻以“王者歸來(lái)”的方式再次雄起，不斷刺激著公眾眼球和心理。
《2009年上半年全國(guó)十大城市地王排行榜》上，地王們“毫無(wú)意外”地分布在北京、上海、杭州、南京、廣州、大連、溫州、深圳、寧波、佛山等傳統(tǒng)的樓市熱點(diǎn)城市。這仿佛和2007年夏天如出一轍。同樣的樓市火爆，同樣的地王頻出。不同的是，當(dāng)年是諸多民營(yíng)開(kāi)發(fā)商大肆下血本拿地以求上市；這次，具有國(guó)資背景的企業(yè)加入搶地的行列，面對(duì)超過(guò)100%的拿地高溢價(jià)，毫不手軟。面粉貴過(guò)面包的一幕持續(xù)上演。
2007年那一輪土地高潮的續(xù)集是，上海的地王最終落得退地收?qǐng)觯陆瓰车牡赝跬瑯討K淡收?qǐng)?。在廣州，一邊是新地王頻出，一邊是老地王曬著太陽(yáng)，長(zhǎng)滿雜草，形成一個(gè)極具中國(guó)特色的地王現(xiàn)象。如果歷史總是出奇地相似，那么，上述的這些畫(huà)面是否會(huì)在未來(lái)的某個(gè)時(shí)間在某個(gè)城市重演？中國(guó)的樓市和經(jīng)濟(jì)經(jīng)得起幾次這般折騰？
脫掉地王外衣 高價(jià)苦果難咽
- 本報(bào)記者 張競(jìng)怡
發(fā)自上海
如果2007年土地市場(chǎng)用春暖花開(kāi)來(lái)形容，那么2008年，千里冰封成為土地市場(chǎng)的真實(shí)寫(xiě)照。2008年，土地市場(chǎng)流拍替代了溢價(jià)，底價(jià)成交替代了地王，而曾經(jīng)的地王在寶座上如坐針氈，“土地儲(chǔ)備”成為一個(gè)個(gè)“燙手山芋”。
在國(guó)際金融危機(jī)的影響下，房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨低迷，下游銷售不暢阻礙資金回籠，無(wú)力追加資金“供養(yǎng)”地王，開(kāi)發(fā)商不得不出招擺脫地王這團(tuán)濕手面粉。
退地風(fēng)潮
2007年8月，上海南京東路163號(hào)地塊以66930元/平方米的樓面地價(jià)站上內(nèi)地單價(jià)地王的寶座。拍賣結(jié)果公布后，引起市場(chǎng)嘩然。在拍賣價(jià)上加上開(kāi)發(fā)成本和30%的毛利率，該項(xiàng)目必須以10萬(wàn)元/平方米出售才能獲利。即使選擇出租，租金也要達(dá)到3美元/平方米/日以上才可能實(shí)現(xiàn)8%的投資回報(bào)率，該定價(jià)超過(guò)同地段的寫(xiě)字樓租金一倍有余。
2008年8月，蘇寧集團(tuán)經(jīng)協(xié)商，與黃浦區(qū)房地局簽署協(xié)議解除土地出讓合同，退掉了總價(jià)達(dá)44.04億元的上海南京路163號(hào)地塊。
此前，2008年6月，上海樓市剛傳出“普陀地王”退地的消息。2007年9月，上海志成企業(yè)發(fā)展有限公司以超出底價(jià)3.14億元的高價(jià)拍得普陀長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)4號(hào)東南地塊，一舉成為當(dāng)時(shí)的“普陀地王”。按照規(guī)定，志成公司應(yīng)在2007年年底前交清所有地款。但到2008年6月，志成公司才交了總價(jià)款的10%左右，由于地款并未及時(shí)交清，最終，該土地被政府收回。
退地現(xiàn)象不僅出現(xiàn)在上海， 2008年3月，福州融信地產(chǎn)以損失7000多萬(wàn)元保證金的代價(jià)，“吐出”福州地王。5月，南寧地王廣西恒楷置業(yè)投資有限公司因未支付1億元項(xiàng)目履約保證金，被收回南寧標(biāo)號(hào)gc2007-15地塊的使用權(quán)，500萬(wàn)元保證金予以沒(méi)收。
業(yè)內(nèi)人士指出，能夠退地還是件幸福的事，開(kāi)發(fā)商至多就是損失幾千萬(wàn)元的競(jìng)買資金和地價(jià)首付款的利息
跳樓甩賣
難以退地的開(kāi)發(fā)商只有將項(xiàng)目進(jìn)行到底，再以低價(jià)賤賣，損失更是慘不忍睹。
2008年6月，中海地產(chǎn)在深圳市就打出“4988元/平方米起”的廣告，低價(jià)大甩賣。5000元/平方米的房?jī)r(jià)對(duì)深圳而言是2006年前的歷史，此后房?jī)r(jià)再也沒(méi)有如此低過(guò)。業(yè)內(nèi)人士為中海地產(chǎn)算了筆賬，以此價(jià)格甩賣，中海地產(chǎn)每平方米至少蝕本3253元，收不回建筑成本、營(yíng)銷成本、利息等。
2008年9月，中海地產(chǎn)以樓面地價(jià)3247元／平方米的高價(jià)拍得該項(xiàng)目地塊，當(dāng)時(shí)被業(yè)內(nèi)稱為龍崗地王。
2008年10月，中海·九龍倉(cāng)重慶地王項(xiàng)目一期產(chǎn)品公布開(kāi)盤(pán)價(jià)，以4398元/平方米的超低價(jià)格殺入市場(chǎng)。該地塊在拍地時(shí)曾創(chuàng)下總價(jià)75億元、樓面地價(jià)3260元/平方米的重慶地王紀(jì)錄，該樓盤(pán)每平方米至少蝕本1500元。
退求其次
相比于低價(jià)甩賣，還未開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商則抓緊尋找合作伙伴分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。
萬(wàn)科、碧桂園、新鴻基紛紛股權(quán)轉(zhuǎn)讓。2008年5月14日，萬(wàn)科將旗下東莞地王50%的股權(quán)低價(jià)轉(zhuǎn)讓給粵宏遠(yuǎn)，此后，新鴻基向九龍倉(cāng)和恒基地產(chǎn)原價(jià)轉(zhuǎn)讓旗下成都地王40%的股權(quán)。碧桂園則引進(jìn)恒基地產(chǎn)。
拼命死扛
不過(guò)，在市場(chǎng)低谷時(shí)期尋找合作伙伴的成功率并不高。不少有實(shí)力的地產(chǎn)商選擇了拖延戰(zhàn)術(shù)，以期扛過(guò)市場(chǎng)最壞時(shí)期。
合富輝煌一份報(bào)告顯示，廣州2007年拍出高于當(dāng)年平均樓面地價(jià)的地王共有27塊，但到目前為止，未售或未動(dòng)工的地王還有24個(gè)。其中，2007年9月11日保利地產(chǎn)以21.2億元和20.8億元奪得位于廣州市白云區(qū)金沙洲的兩塊土地，樓面地價(jià)分別高達(dá)8769元/平方米和8112元/平方米，這兩塊土地也成為金沙洲的地王。今天，這兩塊地王已然風(fēng)光不在，地上荒草叢生，保利地產(chǎn)正分期交納價(jià)款。
拖延戰(zhàn)術(shù)也面臨風(fēng)險(xiǎn)。近日，國(guó)土資源部國(guó)家土地總督察辦公室已經(jīng)發(fā)出一份通知，要求各國(guó)土督察局就土地“批而未用”問(wèn)題展開(kāi)一次專項(xiàng)快速督察。據(jù)了解，廣州市國(guó)土房管局目前正在對(duì)已經(jīng)構(gòu)成違約的8塊地塊進(jìn)行清算，涉及公司有保利、富力、中萊投資、恒大地產(chǎn)等。
【專家視點(diǎn)】
央企奪地王 只因不差錢
- 本報(bào)記者 李媛
發(fā)自上海
央企何以頻繁出巨資攬地？北京大軍經(jīng)濟(jì)觀察研究中心主任仲大軍表示，擁有國(guó)企背景的公司加入房地產(chǎn)市場(chǎng)，并表現(xiàn)得“財(cái)大氣粗”，是因?yàn)橛心腹镜膲艛嗬麧?rùn)撐腰，所以在市場(chǎng)上更有力量。
但易居中國(guó)分析師薛建雄告訴記者，央企地王的出現(xiàn)，整體大背景是國(guó)家支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資。
“今年上半年，房地產(chǎn)投資總額下降，這是國(guó)家不愿意看到的。”薛建雄表示。同時(shí)，2009年上半年的房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)似乎面臨著前所未有的寬松政策環(huán)境。
薛建雄認(rèn)為，2009年地王之爭(zhēng)中民營(yíng)企業(yè)的缺席，是因?yàn)?ldquo;民企還沒(méi)活過(guò)來(lái)”。“在上一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中，民營(yíng)企業(yè)發(fā)展很快，但去年全球金融危機(jī)爆發(fā)后，民營(yíng)企業(yè)由于土地儲(chǔ)備過(guò)大，資金鏈緊張，到現(xiàn)在還處于消化存量的階段，所以拿地并不積極。”
2008年下半年，在不少民營(yíng)企業(yè)降低開(kāi)工量、部分企業(yè)退地的同時(shí)，國(guó)企仍保持了既定的開(kāi)工水平，并獲得了資金支持。因此，今年上半年，在國(guó)企開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目售出、資金基本回籠，因而在資金充足的情況下，由于此前土地儲(chǔ)備不夠，可供開(kāi)發(fā)的存量土地有所縮減，近期央企頻頻積極拿地也就順理成章。
此外，薛建雄還認(rèn)為，上市融資是一些國(guó)企或擁有國(guó)企背景的企業(yè)獲得資金的重要方式。除了借助銀行授信，通過(guò)內(nèi)部“輸血”，分拆上市或增發(fā)，也使不少非主營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的央企獲得充足資金。