上半年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)令人驚異。3月份以前依然延續(xù)著2008年年末的疲弱，之后出現(xiàn)了戲劇性的變化：房屋銷(xiāo)售面積迅速增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)快速飆升，尤其是北京、上海、深圳、廣州等主要城市房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升，引起業(yè)內(nèi)業(yè)外一片驚呼。
國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，6月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲0.2%，結(jié)束了自2008年12月以來(lái)的連續(xù)6個(gè)月負(fù)增長(zhǎng)；環(huán)比上漲0.8%，漲幅比上月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。這是2009年房屋銷(xiāo)售價(jià)格連續(xù)第四個(gè)月出現(xiàn)環(huán)比上漲，從3月至6月，環(huán)比分別上漲0.2%、0.4%、0.6%和0.8%。全國(guó)各地區(qū)房?jī)r(jià)出現(xiàn)“普漲”格局，差別只是漲幅不同。6月份，銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲的城市從3月份的39個(gè)上升到67個(gè)。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況數(shù)據(jù)顯示，1-6月全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積34109萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)31.7%。商品房銷(xiāo)售額15800億元，同比增長(zhǎng)53.0%。
與銷(xiāo)售面積增加、房?jī)r(jià)大幅上漲對(duì)應(yīng)的是，國(guó)內(nèi)一線城市的地價(jià)不斷刷新。特別是6月份以來(lái)，各地連續(xù)出現(xiàn)了一批天價(jià)地王，房地產(chǎn)企業(yè)正在上演一場(chǎng)“土地爭(zhēng)奪戰(zhàn)”。
樓市“擠泡沫”還不到一年半，2008年年末房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷還歷歷在目，在國(guó)際金融危機(jī)沖擊波尚未平息，世界經(jīng)濟(jì)依然嚴(yán)峻，我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)回升基礎(chǔ)尚不穩(wěn)固，回升態(tài)勢(shì)還不穩(wěn)定的情況下，房?jī)r(jià)如此高漲，讓人擔(dān)憂，必須有所警惕。
一憂民生：高房?jī)r(jià)影響居民生活，內(nèi)需如何擴(kuò)大
房?jī)r(jià)的高漲，一方面帶來(lái)了土地開(kāi)發(fā)的熱情，帶來(lái)投資的上升，拉動(dòng)了經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)；另一方面卻如一把雙刃劍，成為制約城市居民消費(fèi)的障礙，給我國(guó)當(dāng)前最為急迫的啟動(dòng)內(nèi)需帶來(lái)負(fù)面影響。因?yàn)楦叻績(jī)r(jià)使大多數(shù)購(gòu)房者背上了沉重的債務(wù)負(fù)擔(dān)，只能省吃?xún)€用，壓縮消費(fèi)，從而造成嚴(yán)重的內(nèi)需不足。中國(guó)社會(huì)科學(xué)院出版的《2008年社會(huì)藍(lán)皮書(shū)》認(rèn)為，房?jī)r(jià)持續(xù)增高壓抑了其他方面的消費(fèi)。
5月底央行在全國(guó)50個(gè)大、中、小城市進(jìn)行了城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶(hù)問(wèn)卷調(diào)查，6月12日公布的調(diào)查結(jié)果顯示，居民購(gòu)房意愿低位徘徊，超過(guò)6成居民認(rèn)為當(dāng)前房?jī)r(jià)“高，難以接受”。47%的城鎮(zhèn)居民在安排支出時(shí)選擇“更多地儲(chǔ)蓄”，此比例比上季提高9.5個(gè)百分點(diǎn)，升至歷史最高；僅有15.1%的城鎮(zhèn)居民選擇“更多地消費(fèi)”，比上季下降14.6個(gè)百分點(diǎn)，降至歷史最低。
國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，靠的是投資、消費(fèi)和出口三駕馬車(chē)?yán)瓌?dòng)。在國(guó)際金融危機(jī)的背景下，我國(guó)經(jīng)濟(jì)暴露出來(lái)的突出問(wèn)題是gdp結(jié)構(gòu)不均衡，外貿(mào)依存度過(guò)高。7月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人李曉超在國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上稱(chēng)，2009年上半年，投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率為87.6%，拉動(dòng)gdp增長(zhǎng)6.2個(gè)百分點(diǎn)；最終消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率為53.4%，拉動(dòng)gdp增長(zhǎng)3.8個(gè)百分點(diǎn)；凈出口對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率為-41%，下拉gdp增長(zhǎng)2.9個(gè)百分點(diǎn)。在當(dāng)前外需減弱的情況下，迫切需要通過(guò)擴(kuò)大內(nèi)需來(lái)彌補(bǔ)外需對(duì)經(jīng)濟(jì)的拖累，而擴(kuò)大內(nèi)需的關(guān)鍵是刺激消費(fèi)增長(zhǎng)。從樓市消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用來(lái)看，高房?jī)r(jià)的擠出效應(yīng)，影響到了居民的日常生活和消費(fèi)行為，已經(jīng)成為制約消費(fèi)啟動(dòng)的最大阻力。
二憂發(fā)展：高房?jī)r(jià)導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)發(fā)展失衡，可持續(xù)發(fā)展之本堪憂
房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度反映在土地市場(chǎng)上，是房地產(chǎn)企業(yè)拿地的熱情不斷高漲，各地“地王”頻現(xiàn)，在今年5-6月，全國(guó)接連誕生將近10個(gè)新“地王”。據(jù)最新公布的土地交易信息顯示，5月份，全國(guó)60個(gè)重點(diǎn)城市共成交土地553宗，同比增長(zhǎng)73%；成交土地面積2686萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)89%。
對(duì)此，不少業(yè)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)為，目前土地市場(chǎng)的瘋狂，缺乏宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的支持，顯得有點(diǎn)基礎(chǔ)不牢，可能助長(zhǎng)新一輪樓市泡沫。北京廣渠路地王拍出之后，業(yè)內(nèi)大腕潘石屹反復(fù)向媒體申訴：“地價(jià)太不理性了，實(shí)在是看不懂。”
更讓人擔(dān)憂的問(wèn)題是土地拍賣(mài)中的舉牌者。北京、上海、廣州、深圳等城市誕生的8塊“地王”，幾乎都是上市公司或其控股公司。北京備受矚目的廣渠路15號(hào)地由中化集團(tuán)下屬中化方興投資管理有限公司獲得，奧運(yùn)村鄉(xiāng)地塊由中電旗下的成都中澤置業(yè)獲得。對(duì)于中化和中電這兩家國(guó)資委下屬的央企航母很多人并不陌生，但是它們旗下出面競(jìng)價(jià)的兩家下屬公司雖然都號(hào)稱(chēng)房地產(chǎn)業(yè)是其公司主業(yè)，但在地產(chǎn)圈內(nèi)卻遠(yuǎn)非主流公司。
當(dāng)更多的紡織企業(yè)、制藥企業(yè)等非房地產(chǎn)企業(yè)高價(jià)舉牌土地市場(chǎng)，殺入房地產(chǎn)行業(yè)的時(shí)候，我國(guó)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展令人擔(dān)憂。經(jīng)濟(jì)學(xué)家李開(kāi)發(fā)表示：“近年來(lái)，我國(guó)民營(yíng)企業(yè)普遍出現(xiàn)利潤(rùn)低、投資回報(bào)率差的現(xiàn)象，多個(gè)行業(yè)投資回報(bào)率低于3%。這樣低的投資回報(bào)率，帶來(lái)兩個(gè)問(wèn)題，一是企業(yè)效益不佳，銀行不愿向其提供貸款；二是企業(yè)投資人因?yàn)榛貓?bào)率低，抽調(diào)其中的資金參與房地產(chǎn)的投資與炒作。最突出的是海爾電器、海信電器、大中電器等都大舉進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。海爾重金進(jìn)入房地產(chǎn)的事實(shí)說(shuō)明，我國(guó)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)企業(yè)為尋求利潤(rùn)開(kāi)始進(jìn)入房地產(chǎn)的投資與投機(jī)市場(chǎng)。”今年以來(lái)，尤其是5月份以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)接連火暴，房?jī)r(jià)躥升，在李開(kāi)發(fā)看來(lái)，歸根結(jié)底就是因?yàn)閷?shí)體經(jīng)濟(jì)、社會(huì)資金在其他領(lǐng)域找不著保值增值的項(xiàng)目。高額的房?jī)r(jià)使產(chǎn)業(yè)資本投資其他產(chǎn)業(yè)收益率下降，風(fēng)險(xiǎn)加大，迫使產(chǎn)業(yè)資本投向利潤(rùn)高、技術(shù)門(mén)檻低的房地產(chǎn)業(yè)，或者直接將資本投入樓市，而這將會(huì)造成更大的泡沫。
保增長(zhǎng)，與多個(gè)重點(diǎn)行業(yè)關(guān)聯(lián)緊密的房地產(chǎn)市場(chǎng)很重要，然而過(guò)度依賴(lài)房地產(chǎn)投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)卻是無(wú)法持續(xù)的。要鞏固經(jīng)濟(jì)回升的基礎(chǔ)，增強(qiáng)發(fā)展的可持續(xù)性，必須加大經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度。只有引導(dǎo)固定資產(chǎn)投資方向，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)平衡，我國(guó)經(jīng)濟(jì)才能健康穩(wěn)定地發(fā)展。眾多實(shí)體企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)不是一件好事。
三憂風(fēng)險(xiǎn)：高房?jī)r(jià)使銀行金融風(fēng)險(xiǎn)陡然加大
近年來(lái)，房貸一直被我國(guó)銀行界視為優(yōu)質(zhì)貸款項(xiàng)目，各大銀行為了爭(zhēng)奪此項(xiàng)業(yè)務(wù)惡性競(jìng)爭(zhēng)，不斷降低門(mén)檻，導(dǎo)致房貸規(guī)模成倍擴(kuò)大。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-6月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源23703億元，同比增長(zhǎng)23.6%。其中，國(guó)內(nèi)貸款5381億元，增長(zhǎng)32.6%；利用外資243億元，下降29.7%；企業(yè)自籌資金8241億元，增長(zhǎng)10.4%；其他資金9837億元，增長(zhǎng)34.7%。在其他資金中，定金及預(yù)收款5758億元，增長(zhǎng)27.7%；個(gè)人按揭貸款2829億元，增長(zhǎng)63.1%。央行數(shù)據(jù)顯示，在上半年7.37萬(wàn)億元新增信貸中，有5381億元的信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域。
房貸業(yè)務(wù)“一枝獨(dú)秀”的繁榮背后，隱藏著巨大風(fēng)險(xiǎn)。
我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金構(gòu)成與國(guó)外相比，存在企業(yè)自有資金不足、過(guò)分依靠銀行貸款的問(wèn)題，房地產(chǎn)市場(chǎng)的絕大部分風(fēng)險(xiǎn)系在金融機(jī)構(gòu)身上。目前全國(guó)房地產(chǎn)銀行貸款依賴(lài)水平在50%左右，而部分大型城市開(kāi)發(fā)商對(duì)銀行信貸資金的依賴(lài)程度已高于80%。銀行風(fēng)險(xiǎn)同房?jī)r(jià)上漲成正比例增加，一旦房?jī)r(jià)較大幅度下降，地產(chǎn)金融危機(jī)不可避免。
美國(guó)金融危機(jī)源于房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的破滅。這告誡市場(chǎng)，房貸風(fēng)險(xiǎn)需要時(shí)刻警惕。信貸寬松政策之下各商業(yè)銀行更需把握房貸原則，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)擁有清醒的認(rèn)識(shí)，認(rèn)真評(píng)估各種房貸，嚴(yán)格控制房貸質(zhì)量。在房?jī)r(jià)上漲過(guò)程中，銀行扮演的角色不應(yīng)是樓市泡沫的推手而應(yīng)是穩(wěn)定器。
近期銀監(jiān)會(huì)頒發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》指出，最近部分地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)較大波動(dòng)，要嚴(yán)格遵守第二套房貸的有關(guān)政策不動(dòng)搖。7月17日在中國(guó)銀監(jiān)會(huì)舉行的“2009年第三次經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)通報(bào)會(huì)”，銀監(jiān)會(huì)主席劉明康將房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)列為銀行業(yè)新的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，要求各銀行金融機(jī)構(gòu)要切實(shí)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理，嚴(yán)守?fù)軅涓采w率底線，在年內(nèi)必須將撥備覆蓋率提高到150%以上。
房?jī)r(jià)的快速上漲使得社會(huì)各界關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)泡沫的爭(zhēng)論日益激烈，保持房?jī)r(jià)穩(wěn)定又提到議事日程上來(lái)。如何讓房?jī)r(jià)與自住購(gòu)買(mǎi)力保持均衡，如何讓房地產(chǎn)健康發(fā)展成為支撐經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的重要力量，如何加快保障房建設(shè)讓低收入人群安居，對(duì)剛剛企穩(wěn)回升的中國(guó)經(jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō)，這是下半年迫切需要解決的現(xiàn)實(shí)課題。目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)正處在企穩(wěn)向好的關(guān)鍵階段，樓市的走向需要密切關(guān)注。