本報(bào)記者許峰實(shí)習(xí)生張引引
從年初的“小陽春”進(jìn)入盛夏，樓市和股市的走勢幾乎一脈相承，保持在一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的上升通道里。房市回暖、二手房火爆、地王頻現(xiàn)……尤其在“通脹預(yù)期”的語境下，以基金和私募為首的投資性資本在樓市若隱若現(xiàn)中都給了樓市諸多樂觀的理由，認(rèn)為下半年樓市銷售前景看好，房地產(chǎn)業(yè)將保持持續(xù)火爆的人不在少數(shù)。但是，從大的宏觀面分析，無論政策面還是市場都悄然傳遞出調(diào)控的信息，在銀行收緊二套房貸、土地放量、新盤魚貫入市的背景下，樓市下半年的銷售還有一場硬仗要打，在即將到來的傳統(tǒng)銷售淡季里，8月該是下半年?duì)I銷未雨綢繆的好時(shí)機(jī)。
樓市壓力不可忽視
目前擺在開發(fā)商面前的首要難題，是銷售量和供應(yīng)量之間的明顯不對稱。根據(jù)市統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)，今年上半年蘇州全市銷售面積達(dá)766.23萬平方米，其中住宅銷售668.11萬平方米，同比增長63.3%和68%，創(chuàng)下歷史同期最高水平。 二手房市場也隨一級市場的逐漸回暖，上半年市區(qū)二手房成交面積161.57萬平方米，同比增長54.8%，6月份更是刷新了2007年下半年最火爆時(shí)的成交量。但作為商品房開發(fā)先行指標(biāo)的新開工面積，今年以來一直保持 低迷的狀態(tài)，上半 年 蘇 州新開工面積576.46萬平方米 ，其中住宅463.35萬平方米，分別下降54.5%和54%。同期商品房竣工速度也保持低速運(yùn)行。上半年蘇州竣工面積為607.11萬平方米，僅增長3.4%，其中住宅竣工453.32萬平方米，增長2.5%。“考慮到上半年銷售的良好走勢，預(yù)計(jì)2009年下半年的市場供應(yīng)量肯定會明顯高于上半年的供應(yīng)量，整體水平介于2007年下半年和2008年下半年之間。”有關(guān)業(yè)內(nèi)人士如此預(yù)測道，近兩周來樓市新增供應(yīng)量已開始呈現(xiàn)增長趨勢，但目前尚未趕上銷售的速度，下半年供應(yīng)與銷售之間如何消長確實(shí)尚不確定。“壓力對于不同的開發(fā)商有不同的體現(xiàn)。一些在上半年銷售旺盛的公司，經(jīng)過半年的市場消化，資金回籠后他們考慮的是發(fā)展的問題，如回籠資金后籌劃拿地，規(guī)劃下一輪競爭。而對于另一些開發(fā)商則擔(dān)憂的依舊是生存問題，如果不在七、八月份進(jìn)行消化而堆積到九、十月份，連續(xù)的房交會期間各樓盤的營銷攻勢以及新盤的涌入，會分食其原有相對松散的戰(zhàn)場。”一名本土開發(fā)商表示出自己不太樂觀的觀點(diǎn)。
政策調(diào)控壓力漸增
“從大的市場環(huán)境來看，市場對通脹的預(yù)期很強(qiáng)烈。從房地產(chǎn)市場、股市就可窺見一些端倪。
年初國家制定的‘保八’政策，同時(shí)四萬億資金的投放，使得國家經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)起色。而這四萬億救市資金中很大一部分是涌入了樓市和股市，近段時(shí)間這兩個(gè)市場上的表現(xiàn)就是一個(gè)證明。”有關(guān)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在國家經(jīng)濟(jì)政策和地方救市政策的雙重刺激下，改善性需求隨之被刺激。但是，對于“一方面保增長，一方面防通脹”的央行來說，顯然不希望房價(jià)過快上漲或下跌，更不希望出現(xiàn)樓市泡沫。
日前，國家明確收緊二套房貸款政策，就是針對近段時(shí)間市場表現(xiàn)的一個(gè)提醒。“大量投資性需求涌入市場，讓市場有了不好的苗頭，剛剛過去的六月中，除了占主流的自主性需求外，還有就是投資行為，這是導(dǎo)致房價(jià)走高的主要原因。從政府層面講，肯定不希望通貨膨脹出現(xiàn)，加大二套房貸款成本，抑制投資需求以求樓市平穩(wěn)，是抑制投資客的策略。”園區(qū)一家開發(fā)商表示，國家控制地產(chǎn)行業(yè)的信貸主要是消費(fèi)端和開發(fā)端，既然很多開發(fā)端的資金現(xiàn)在來自其他行 業(yè)，所以控制消費(fèi)端的貸款更具針對性。
顯然，如果市場不發(fā)生改觀，繼續(xù)打壓投資需求以及抑制通貨膨脹苗頭的行為還將繼續(xù)下去。盡管有開發(fā)商認(rèn)為改善性需求人群關(guān)注的是品質(zhì)，并非價(jià)格。然而，不少業(yè)內(nèi)人士依然認(rèn)為，這將直接導(dǎo)致高 端物業(yè)放緩入市。“9.27”政策對二套房貸的調(diào)控，導(dǎo)致約30%的人群出現(xiàn)退房，下半年如果政策層面不斷堆積調(diào)控壓力，肯定將對沖高的市場產(chǎn)生一定程度的震蕩。
八月布局將很關(guān)鍵
記者采訪中發(fā)現(xiàn)，不少開發(fā)商都將8月份看做下半年樓市爆發(fā)力的前奏，希望這個(gè)月能為下半年的銷售開一個(gè)好頭。本市一家代理公司負(fù)責(zé)人表示，可以肯定7、 8、 9月份不是樓市的空當(dāng)期，目前的市場跡象是非常明顯的，大量流動(dòng)性資金在市場上非?；钴S， 7月份已經(jīng)基本上結(jié)束，即將開始的8月肯定還會有好的表現(xiàn)。“不同的開發(fā)商會有不同的對策，有些會提價(jià)項(xiàng)目升值，有些會維持銷售現(xiàn)狀，有些則會出現(xiàn)促銷狀態(tài)。至于具體策略，每個(gè)項(xiàng)目不一樣，但都是適時(shí)而為。”不少開發(fā)商在談到下半年的具體計(jì)劃時(shí)表示了類似的觀點(diǎn)。在記者采訪過程中，不少開發(fā)商甚至表示已開始考慮下半年房交會期間的促銷方案，尤其是近期新上市的樓盤更是緊鑼密鼓開始策劃參展方案。在“金九銀十”的傳統(tǒng)旺季，以購房節(jié)、房交會、住博會等一系列房展為支點(diǎn)的新一輪樓市熱潮正在醞釀，它將會祭出怎樣的策略？又將給蘇州樓市帶來哪些影響？
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前蘇州樓市已有至少10余個(gè)樓盤未雨綢繆在8月有所動(dòng)作。根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)， 8月蘇州樓市各區(qū)域放量相對均衡，除了老盤加推更有不少新盤首次公開，同時(shí)物業(yè)類型也相對齊全，不僅有實(shí)用的單身精裝公寓，也有高檔的純別墅社區(qū)；不僅有適合首次置業(yè)的婚房，也有改善性住房可供選擇，適合投資的房產(chǎn)也不少?；蛟S，我們能從即將來臨的八月樓市表現(xiàn)，將能夠窺見一些下半年蘇州樓市的端倪。
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