新聞事件
隨著近期樓市回暖，捂盤惜售現(xiàn)象又開始抬頭，這引起了中央和地方政府的高度關(guān)注。
為打擊捂盤惜售，熱點城市已經(jīng)開始采取措施：日前，北京市啟動房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ棛z查，重點調(diào)查開發(fā)商捂盤惜售行為，一經(jīng)查實，將公示開發(fā)商和項目名單，并嚴厲查處。上海市也于近期實行商品房銷售備案制度，規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)應將銷售方案的相關(guān)信息在各售樓場所張貼公示，以杜絕捂盤行為。
什么叫捂盤惜售？通俗地說，就是開發(fā)商捂住樓盤不賣，或者分批賣、少量賣，延長銷售時間，制造熱銷景象，為的是實現(xiàn)短期內(nèi)頻繁漲價。
其實，捂盤惜售并不是一個新問題，打擊捂盤惜售也不是一天兩天了。
早在2006年，《國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》中明確提出，對捂盤惜售、囤積房源、惡意炒作、哄抬房價的房地產(chǎn)企業(yè)，要加大整治查處力度，情節(jié)惡劣、性質(zhì)嚴重的，依法依規(guī)給予經(jīng)濟處罰，直至吊銷營業(yè)執(zhí)照。2007年4月，建設(shè)部等八部門曾聯(lián)合在全國范圍內(nèi)集中開展為期一年的房地產(chǎn)交易秩序?qū)ｍ椪涡袆印Ｆ渲?，囤房惜售、哄抬房價、合同欺詐等行為就是這次整治行動的重點打擊對象。
那么，它為什么屢禁不止呢？
對話人
編輯 李智勇
記者 王煒
一問：開發(fā)商到底有沒有捂盤惜售的權(quán)利？
編輯：捂盤惜售，說起來很熟悉，但實際上似乎又很模糊。什么行為算，什么不算？有關(guān)政策法規(guī)是如何界定的？此外，開發(fā)商或許會問：我們?yōu)槭裁礇]有捂盤惜售的權(quán)利？
記者：事實上，至今沒有任何政策、文件界定哪些銷售行為該被視作“捂盤惜售”。所以，許多房地產(chǎn)商認為，只要在預售許可證規(guī)定時間內(nèi)開盤，都不能算作捂盤。減少推盤量、調(diào)節(jié)銷售進度都是根據(jù)市場形勢采取的營銷手段。
我覺得，這事應該這么看：
首先，正常范圍內(nèi)調(diào)整銷售進度，應該允許。北京師范大學房地產(chǎn)研究中心主任董藩認為，如果企業(yè)在正常范圍內(nèi)調(diào)整銷售進度，追求利潤的最大化，既符合企業(yè)的利益，也符合商業(yè)規(guī)則，無可厚非。但是如果利用虛假交易信息誤導購房者，比如謊稱項目售罄等，制造恐慌氣氛以哄抬價格，就構(gòu)成了商業(yè)欺詐，有關(guān)部門應該予以打擊。董藩提到的這些手段，在當下的捂盤惜售中比較常見。但是，如果大量項目采取這種銷售方式，可能會使正常的市場發(fā)生扭曲，導致投機行為增加，不利于房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展。
其次，捂盤惜售很多時候會搬起石頭砸自己的腳。中國房地產(chǎn)協(xié)會秘書長朱中一在接受我采訪時表示，上半年房地產(chǎn)市場雖然量價齊漲、明顯回升，但房地產(chǎn)投資的相關(guān)數(shù)據(jù)仍不樂觀，人們對房地產(chǎn)市場的信心還在恢復過程中，市場回暖的基礎(chǔ)還不夠牢固。在這種情況下，如果開發(fā)商對未來預期盲目樂觀，希望通過捂盤惜售的行為獲得巨大利潤，風險很大。一旦房價在短期內(nèi)上漲過快，必然導致購房者新一輪觀望，成交量出現(xiàn)調(diào)整，最終受損失的還是開發(fā)商自己。
二問：多年打擊，捂盤惜售為何屢禁不止？
編輯：捂盤惜售的危害都很清楚，可從2006年就開始打擊，為什么到現(xiàn)在還是房市一回暖就冒頭，老是“春風吹又生”呢？
記者：每一次捂盤惜售成風，都發(fā)生在房地產(chǎn)市場銷售火爆甚至出現(xiàn)過熱現(xiàn)象的時期。因此，從根本上講，開發(fā)商之所以能通過捂盤獲利，還是因為有大量的需求在支撐。當然，其中有些需求是因為恐慌心理造成的。
除了剛才說的法規(guī)上的界定困難之外，開發(fā)商的具體操作手段很“靈活”，也是重要原因。
我聽業(yè)內(nèi)人士的介紹，最近開發(fā)商常用的捂盤惜售手段主要有以下幾種。
最常見的就是“晚領(lǐng)、分批領(lǐng)預售許可證”。各地主管部門一直在打擊捂盤惜售的行為，許多城市都規(guī)定，開發(fā)商在獲得預售許可證以后，必須在規(guī)定的時間內(nèi)開盤銷售，否則視為違規(guī)。有的開發(fā)商為了應付這一規(guī)定，在項目封頂后，盡可能地拖延拿預售許可證的時間，或是分次分批拿證。這種方法不僅可以應付規(guī)定，還可以將一個項目中品質(zhì)較差的房源先變現(xiàn)，實現(xiàn)分批快速漲價。
第二種手段是大幅提高開盤售價。一些開發(fā)商拿了預售許可證以后，為了拉長銷售周期，故意大幅提高開盤價格，導致無人問津，變相實現(xiàn)捂盤。
第三種手段，一些開發(fā)商私下以略低于開盤價的折扣價銷售給一些炒房者或者中介公司。在期房交房后，他們再以高于開盤價賣出，與開發(fā)商分攤“炒新”收益。今年我國實行了一系列二手房交易稅費減免政策，也為這種變相捂盤行為創(chuàng)造了更大的利益空間。
此外，還有許多樓盤對外宣稱售罄，欺騙購房者等常見的捂盤手段。
三問：監(jiān)管措施不少，怎樣才能有效？
編輯：按你這么一說，難道各地的政策、措施，在這些“靈活”手段面前就形同虛設(shè)了？
記者：當然不是。近期，北京、上海、廣州、深圳、杭州等城市紛紛采取措施，打擊包括捂房惜售在內(nèi)的擾亂市場秩序的行為。這些措施能取得兩方面的效果，一方面是監(jiān)管措施本身對增加市場供應起到明顯效果。開發(fā)商迫于嚴厲的監(jiān)管措施會逐漸恢復理性，用合理的價格、正常的銷售手段增加供應、加快銷售。另一方面，穩(wěn)定了市場預期。許多購房者從此前頻繁漲價的恐慌中走出來，逐漸恢復理性。當市場恐慌情緒逐漸減弱的時候，開發(fā)商各種捂盤惜售、哄抬房價的行為也會逐漸失去作用。
但是，這些政策要真正起到上述效果，地方政府必須“動真格”的。其實，北京、上海等地打擊捂盤惜售等行為，近幾年不止一次出臺過政策，近期出臺的措施大部分也是對原有措施的重申和強調(diào)。類似現(xiàn)象之所以反復出現(xiàn)，說明監(jiān)管方式還不夠具體，處罰措施也不夠嚴厲。
另一方面，除了監(jiān)管手段以外，應該通過法律法規(guī)的形式，盡快界定具體的違規(guī)行為和處罰行為。比如明確界定哪些行為可以構(gòu)成“捂盤惜售”。這些最基本的工作，恰恰是最重要的。如果連什么是捂盤惜售都不能明確，監(jiān)管的效果自然會大打折扣。
我從住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部了解到，《城市房地產(chǎn)管理法》的修訂工作已經(jīng)啟動，此次修訂的側(cè)重點將放在市場監(jiān)管上，明確界定住宅消費者、房地產(chǎn)開發(fā)商的權(quán)利、義務和責任，并注重對住宅消費者的保護。當政府監(jiān)管有明確的法律作為依據(jù)后，市場秩序?qū)M一步規(guī)范。