根據(jù)國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查顯示，6月份，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲0.2%，漲幅比上月擴(kuò)大0.8個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.8%，漲幅比上月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)?？梢哉f，房地產(chǎn)市場已經(jīng)基本扭轉(zhuǎn)了2008年的局面。開始進(jìn)入回暖的趨勢。
至于房價(jià)為什么會(huì)突然上漲原因有很多，主要還是由于金融危機(jī)的影響太深，為應(yīng)對金融危機(jī)釋放了很多的流動(dòng)性，再就是在房地產(chǎn)市場剛出現(xiàn)好轉(zhuǎn)時(shí)，開發(fā)商大規(guī)模反彈式的報(bào)復(fù)直接給房價(jià)上漲提供了可能。特別是前段時(shí)間任志強(qiáng)(任志強(qiáng)博客,任志強(qiáng)新聞,任志強(qiáng)說吧)揚(yáng)言要將旗下樓盤從4萬每平米漲到10萬，可見，房價(jià)漲跌的市場行為已然變成某些勢力的個(gè)人瘋狂游戲或賭局。那你說房價(jià)上漲就沒人買了嗎？我相信也會(huì)有人買，近日中國最貴 豪宅湯臣一品被富豪少年買走就是最好例證。
所以在經(jīng)過一個(gè)寒冬的樓市出現(xiàn)復(fù)蘇本不奇怪，房價(jià)上漲不可怕，可怕的是房價(jià)究竟有沒有具備上漲的條件，房價(jià)上漲的行為究竟能持續(xù)多久才是最關(guān)鍵的。我堅(jiān)信房價(jià)短期內(nèi)還會(huì)將持續(xù)漲下去，但是能持續(xù)多久就很難說了。房價(jià)上漲越快，離房價(jià)下跌的距離就越近。粗略看來，房價(jià)或許很難持續(xù)到2010年。
實(shí)際上，2009年房價(jià)政策還沒有調(diào)整到位，就被一些勢力利用了經(jīng)濟(jì)危機(jī)。他們短時(shí)間內(nèi)保護(hù)了自己，但是恐怕難捱到明年。在樓市火線上漲的時(shí)候，我不得不給樓市潑點(diǎn)冷水。
一、價(jià)格由價(jià)值決定，同時(shí)受供求關(guān)系影響。
按照經(jīng)濟(jì)規(guī)律，房價(jià)由房地產(chǎn)價(jià)值決定，同時(shí)受供求關(guān)系影響。但在中國許多大城市中這種供求關(guān)系表現(xiàn)得非常扭曲。衡量一個(gè)地區(qū)的房價(jià)是否真實(shí)合理，需要和該地區(qū)的居民收入進(jìn)行比較。在國外，房價(jià)與收入的正常比例在3到5倍。但在今年發(fā)布的《北京藍(lán)皮書》中，房價(jià)與收入之比為23∶1。盡管遭到任志強(qiáng)的反對，但是即便按任先生(查看地圖)的說法，房價(jià)收入比由此從23∶1降到18.5∶1，離“人人買得起住房”也是相差甚遠(yuǎn)。
隨著中國經(jīng)濟(jì)和各大城市的不斷發(fā)展，房價(jià)有一定漲幅是無可非議的，但問題的關(guān)鍵是房價(jià)的漲幅已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了人們的承受范圍，其價(jià)格與價(jià)值嚴(yán)重背離。所以在房價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)背離價(jià)值后是不可能走遠(yuǎn)的。
二、房價(jià)不僅是經(jīng)濟(jì)問題，而且上升到政治高度。
現(xiàn)在房價(jià)已經(jīng)不單單是經(jīng)濟(jì)問題，它關(guān)系到整個(gè)社會(huì)廣大人民的切身利益。穩(wěn)定房價(jià)已經(jīng)是中央堅(jiān)定不移的政策。從2005年許多地方政府逆向調(diào)節(jié)已經(jīng)讓中央感到惱怒了，以致讓房價(jià)問題曾一度成為溫總理最痛心的三件事之一。
不管是窮人還是富人，政府還是百姓，房價(jià)問題都與其利益相關(guān)，這種事關(guān)眾人利益的經(jīng)濟(jì)問題也因此具有了政治性。只不過是開發(fā)商只看到了經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，或者不愿承認(rèn)政治性。但奇怪的是為什么在房價(jià)高漲的時(shí)候不允許政府伸手干預(yù)，而房價(jià)剛剛要低頭時(shí)又聲嘶力竭的呼喊救市呢？
三、政府將干預(yù)房價(jià)使其降到合理。
前有國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》，鼓勵(lì)開發(fā)商以合理價(jià)格促銷。后有地方政府干預(yù)房價(jià)著力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。
以北京為例，北京社科院3月31日發(fā)布的《北京藍(lán)皮書》披露，在今年經(jīng)濟(jì)發(fā)展遭遇困難的大背景下，政府將加大干預(yù)房價(jià)力度，促進(jìn)市場消費(fèi)。過去傳言地方政府出于自身利益不敢降價(jià)，相信隨著北京政府干預(yù)房價(jià)，相繼會(huì)有不少城市效仿?，F(xiàn)在一些地方政府開始收起與開發(fā)商之間的曖昧也恰恰說明了這一點(diǎn)。
特別是幾年房價(jià)還沒有調(diào)整到位時(shí)，房價(jià)又被抬高。實(shí)際上這是政府抵御經(jīng)濟(jì)危機(jī)的副作用，也恰恰被開發(fā)商等相關(guān)利益體所利用。
今年下半年開發(fā)商的一些逆勢行為將有可能逼迫中央政府使出最后殺手锏，出臺(tái)直接干預(yù)高房價(jià)的政策。當(dāng)然干預(yù)房價(jià)不僅僅是針對房價(jià)，而要將樓市腐敗的混亂打破。政府必須按照法律制定一系列的規(guī)則，規(guī)范房產(chǎn)市場，引導(dǎo)房產(chǎn)市場朝著市場經(jīng)濟(jì)的方向健康發(fā)展。規(guī)范房產(chǎn)市場，直接干預(yù)房價(jià)也不是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，而恰恰是為了還房地產(chǎn)以真正的市場化。而一些政策出臺(tái)或許將在2010年后顯現(xiàn)效果。
四、樂極生悲、得意忘形會(huì)將樓市更快拉低。
樂極生悲是千古哲理，并且萬事萬物都有一個(gè)度。我相信，樓市回暖任何人都希望看到，本來回暖就是一個(gè)褒義詞，但是如何看待回暖才是最重要的，也是最難得的。而恰恰一些開發(fā)商看到點(diǎn)陽光就燦爛，幾乎忘了自己是誰。因此也有許多開發(fā)商盲目跟風(fēng)，你漲我也漲，不漲就是丟面子。
可以說，目前房價(jià)上漲的事實(shí)是客觀的，但是原因卻是主觀的。由于開發(fā)商沒有認(rèn)識到成交量的回升是源于前期房價(jià)的變相回落換來的，結(jié)果被他們當(dāng)成是房價(jià)借勢上漲的理由。錯(cuò)誤的意識形態(tài)必然導(dǎo)致錯(cuò)的行為，事實(shí)也是如此，開發(fā)商一個(gè)賽一個(gè)，不分青紅皂白，也不顧自身能力，比著漲價(jià)。而這種漲價(jià)在不久的將來必將會(huì)讓他們自食其果。
房價(jià)真的能漲起來嗎？能！因?yàn)闈q價(jià)是開發(fā)商一方面就可以操縱的。他說漲就可以漲，但是漲完之后又能怎樣？如果還會(huì)有真正的購房需求者買房，那才是市場行為的漲價(jià)規(guī)律。我們不否認(rèn)當(dāng)前的確有許多人在買房，但是其中不乏炒房者，剛性需求者才是讓房價(jià)持續(xù)上漲的源動(dòng)力，炒房者是斷送樓市的推手。
五、購房者將不只是買漲不買跌。
過去一致認(rèn)為買漲不買跌，實(shí)際上這是一個(gè)錯(cuò)誤的引導(dǎo)。因?yàn)檫^去過多的強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)投資功能，而忽略了自住的本能。作為投資對象，房地產(chǎn)市場確實(shí)會(huì)存在“買漲不買跌”的現(xiàn)象。但是，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)面臨很大不確定性的背景下，剩下的絕大部分屬于自住需求者，也就是剛性需求者。房地產(chǎn)市場已由以前具有投資性質(zhì)和生活消費(fèi)品性質(zhì)的雙重市場轉(zhuǎn)變?yōu)楫?dāng)前僅剩下的生活消費(fèi)品性質(zhì)的單一市場。
當(dāng)投資功能不再顯現(xiàn)時(shí)，樓市就更遵循價(jià)值規(guī)律的導(dǎo)向，如果需求下降了，就得下調(diào)房價(jià)來刺激需求，這才是真理。所以購房者買漲也買跌的理性會(huì)帶動(dòng)進(jìn)一步觀望，而觀望也會(huì)督促開發(fā)商降價(jià)銷售。
六、樓市就是漲跌之間的交替。
任何市場不可能光有漲或跌，樓市經(jīng)過一輪上漲高潮后，各種問題的出現(xiàn)導(dǎo)致泡沫越吹越大，房價(jià)高漲換來的結(jié)果是購房者觀望持續(xù)，成交量日益萎縮；而當(dāng)樓市冷到一定程度必然有多種因素回拉，成也購房者，敗也購房者，各種綜合力量必然促使房價(jià)下跌，這就是房地產(chǎn)自身的調(diào)整。在房價(jià)本該要下跌時(shí)卻因?yàn)槟撤N原因政府出面救市，才讓開發(fā)商幸免于難，所以經(jīng)濟(jì)回暖后房價(jià)還得繼續(xù)調(diào)整。
七、今年一線城市居住地價(jià)不上漲。
針對一些開發(fā)商地價(jià)不斷上漲給了房價(jià)上漲的理由的言論，國土資源部給予了有力回?fù)簟?/p>
自2001年開始的一輪土地價(jià)格持續(xù)上漲局面或?qū)⒔K結(jié)。在國土資源部監(jiān)測的105個(gè)城市之中，已經(jīng)有四成城市去年土地價(jià)格出現(xiàn)下降。國土資源部最新發(fā)布的“2008年全國主要城市地價(jià)狀況分析報(bào)告”預(yù)計(jì)，房價(jià)下行及未來走勢的不確定將直接影響開發(fā)商拿地的欲望，今年北京、上海、廣州等一線城市居住用地價(jià)格，將與2008年持平或低于2008年水平。
今年全國兩會(huì)上，全國工商聯(lián)曾調(diào)查，地價(jià)占房地產(chǎn)直接成本最高達(dá)58.2%。對于備受爭議的“地價(jià)房價(jià)之間的關(guān)系”，國土資源部首次以數(shù)據(jù)給出回應(yīng)。據(jù)該部調(diào)查：地價(jià)只占了房價(jià)的一小部分，全國平均比例約為23%。看來過去數(shù)年的高地(查看地圖)價(jià)時(shí)代已經(jīng)暫告段落，國土資源部迫于壓力降低地價(jià)，房價(jià)還有理由上漲嗎？
八、樓市回暖大考開發(fā)商降價(jià)信心。
即使姑且認(rèn)為當(dāng)下開發(fā)商熱炒的樓市回暖是真實(shí)而沒有虛假，但是聰明的開發(fā)商應(yīng)該明白樓市上驚現(xiàn)的回暖與連日來國家及地方政府的鼓勵(lì)房價(jià)降價(jià)政策不無關(guān)系，更跟一些開發(fā)商大膽打折促銷行為分不開。如果當(dāng)初開發(fā)商硬撐不采取降價(jià)，今天所謂的小陽春也是鏡中花水中月。
所以樓市回暖正是對開發(fā)商未來房價(jià)是漲還是跌的大考，既是對房價(jià)下跌換取成交量的成功肯定，更是給開發(fā)商對降價(jià)促銷以信心。誰不希望中國經(jīng)濟(jì)好？誰不希望中國樓市好？可房價(jià)上漲才能安撫樓市嗎？可誰來安撫望房興嘆的百姓呢？房地產(chǎn)市場將是一個(gè)充滿希望的市場?；嘏窍Ｍ彩菣C(jī)會(huì)，更是考驗(yàn)。
九、普通百姓住房觀念的改變有助于房價(jià)回歸。
最近茅于軾提出了購房者自身抬高了房價(jià)，雖然不能忽略這不是房價(jià)上漲的最重要原因，但也道出了購房者自身是如何影響房價(jià)的。
隨著普通百姓這么多年在高房價(jià)面前的冷思考，或許現(xiàn)在越來越多的人迫于壓力和無奈，以及媒體的宣傳，專家的建議等，特別是百姓的消費(fèi)觀念越來越成熟，人們開始學(xué)習(xí)國外租房模式的行為，摒棄居者有其屋的傳統(tǒng)觀念，把“真正的生活不是看你擁有多少房子，而是看你一套房子里擁有多少生活”作為自己的生活境界，如果成為一種時(shí)尚和潮流，那將是對將來房價(jià)的一個(gè)嚴(yán)厲的沖擊。其實(shí)購房和安居不能劃等號。
隨著明年大量保障性住房的推出，也會(huì)抑制商品房價(jià)格的上漲。
十、降價(jià)是開發(fā)商唯一出路。
如果說國務(wù)院的鼓勵(lì)開發(fā)商降價(jià)和地方政府的干預(yù)房價(jià)屬于外在因素，如果說開發(fā)商對他們的話充耳不聞，那么2009年各種困難的壓力對開發(fā)商而言也只有降價(jià)才是最后出路也是唯一出出路。一年多來，開發(fā)商可以說幾乎想盡了一切誘惑購房者的絕招，可偏偏購房者不吃這一套。實(shí)際上開發(fā)商也明白而且也從來沒有公開做過，那就是要想換取來年的成交量惟有將房價(jià)降到百姓比較能接受的合理位置。
可以說開發(fā)商不到迫不得已是不走這一步的，但是他們也知道一年的促銷都幾乎是徒勞無功。誰最早了解市場行情，最先以價(jià)格優(yōu)勢打破低迷的市場堅(jiān)冰，誰就可以獲得更多的收益。
雖然現(xiàn)在開發(fā)商資金鏈緊張的現(xiàn)實(shí)已經(jīng)有所緩解，但是單純靠炒房來抬高房價(jià)恐怕是不會(huì)長久的。房價(jià)漲得越瘋，房價(jià)就會(huì)降得越快。