種種跡象表明，在銀監(jiān)會(huì)收緊二套房貸的政策出臺(tái)以后，商辦類物業(yè)市場正發(fā)生變化。
易居克而瑞昨日向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者提供的上海部分商辦類物業(yè)的成交均價(jià)數(shù)據(jù)顯示，上海在售的214個(gè)商辦項(xiàng)目中，有125個(gè)商辦項(xiàng)目的銷售均價(jià)較去年同期低，其中商鋪有81個(gè)，寫字樓有44個(gè)。
不過，銀監(jiān)會(huì)收緊二套房貸的政策，給一線城市的商辦類物業(yè)帶來了新的機(jī)會(huì)，部分投資者已經(jīng)開始乘機(jī)逢低吸納，大量購買商辦樓。僅中原地產(chǎn)各城市門店7月份新接到的投資委托數(shù)，就環(huán)比增加20%。
租金連跌拖累商辦物業(yè)銷售
根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，自去年底被全球金融危機(jī)重創(chuàng)，四個(gè)一線城市的商辦租賃市場一直沒能恢復(fù)元?dú)狻＝刂两衲?月，一線城市甲級(jí)寫字樓租金價(jià)格仍然處于下跌。其中，上海的甲級(jí)寫字樓租金指數(shù)，已經(jīng)比去年同期下跌21.1%。而除了北京和深圳的甲級(jí)寫樓空置率出現(xiàn)一定幅度的下滑，其他城市的空置率仍然保持較高水平。其中，廣州的甲級(jí)寫字樓空置率水平達(dá)到26.79%。
和寫字樓的情況相同，易居克而瑞的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，四個(gè)主要一線城市的商鋪空置率全部超過8%。
出租率和租金的下降，連累這些城市商辦樓的銷售面積和銷售價(jià)格下滑。據(jù)易居克而瑞提供的數(shù)據(jù)，雖然今年上半年一線城市住宅市場直線回暖，與之相比，四個(gè)一線城市除深圳外，商辦類項(xiàng)目的成交量，都沒有出現(xiàn)相應(yīng)的大幅增長。
上海寫字樓的成交總量，由去年上半年的78.8萬平方米，下調(diào)至今年的70.42萬平方米。北京的寫字樓上半年的成交量雖然較去年同期增長了40%，但是與同期住宅成交量增長92%以上的幅度相比，仍然相對(duì)較低。
二套房貸收緊后投資者進(jìn)場
不過，根據(jù)中原地產(chǎn)中國研究院分析師季峰觀察，目前四個(gè)一線城市的商辦類物業(yè)的租賃市場已有觸底回升之勢。其中，深圳甲級(jí)寫字樓的租金和出租率率先回調(diào)，目前的空置率僅為8.69%，租金價(jià)格也出現(xiàn)了回調(diào)，租金指數(shù)環(huán)比今年5月增長3.07%。
但上述城市的寫字樓銷售均價(jià)卻沒有大幅度增長。易居克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，北京今年第二季度的成交均價(jià)是15508元/平方米，較今年第一季度下跌了10.69%。深圳二季度寫字樓成交均價(jià)是21983元/平方米，較今年第一季度下跌了4.55%。
租金價(jià)格和出租率開始出現(xiàn)反彈，另一方面商辦類物業(yè)銷售價(jià)格卻持續(xù)走低。季峰認(rèn)為，目前一線城市的商辦樓市場正是投資者抄底的好時(shí)機(jī)。據(jù)他介紹，自今年6月份以來，個(gè)人投資者和部分國資背景的企業(yè)就開始重新回到商辦物業(yè)的投資市場。
他表示，在住宅的二套房貸收緊后，投資者投資住宅和商鋪、寫字樓，所需支付的首付比例已經(jīng)一致。而在銀行貸款利息方面，商鋪和寫字樓的貸款利息，要比二套房貸的利息更低。而與住宅相比，商鋪和寫字樓目前的價(jià)格仍然處于“谷底”，有更大的投資空間。在這樣的情況下，投資者很有可能轉(zhuǎn)而選擇購買商辦類物業(yè)。
事實(shí)上，自7月份以來，僅中原地產(chǎn)旗下各門店接到的商辦類物業(yè)投資委托數(shù)量已經(jīng)環(huán)比增加20%，而國有企業(yè)收購商辦物業(yè)的數(shù)量也在上升。