上半年各地火爆的樓市背后少不了二套房貸的“推波助瀾”，但從目前來(lái)看，收緊二套房貸之勢(shì)已經(jīng)“山雨欲來(lái)”。先是中國(guó)銀監(jiān)會(huì)6月底下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》，銀監(jiān)會(huì)主席劉明康也在日前召開(kāi)的2009年第三次經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)通報(bào)會(huì)上強(qiáng)調(diào)，要控制房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)格執(zhí)行“二套房”標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格按規(guī)定執(zhí)行住房按揭貸款首付款比例和貸款利率，對(duì)投資性住房要堅(jiān)持首付高成數(shù)、利率嚴(yán)格風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)和資信嚴(yán)格審查的原則。
據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》近日對(duì)北京、上海、深圳、廣州四地二套房貸的實(shí)地調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，盡管來(lái)自監(jiān)管層面的壓力未能立即發(fā)揮出效果，但二套房貸的收緊之勢(shì)已經(jīng)箭在弦上。
北京：“誰(shuí)也不敢頂風(fēng)作案”
據(jù)悉，二套房貸政策一度外緊內(nèi)松，銀行信貸機(jī)構(gòu)和開(kāi)發(fā)商在暗中實(shí)行自己私下制定的“優(yōu)惠政策”，辦理第二套乃至第三套房貸仍可以打7折已成銀行房貸的“潛規(guī)則”。
記者以貸款購(gòu)房者的身份，咨詢北京多家商業(yè)銀行后發(fā)現(xiàn)，雖然二套房貸執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)為首付4成、利率打折仍有彈性，但二套房貸政策的收緊正在蔓延。
“目前我行二套房貸執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)按照首付4成、利率為基準(zhǔn)利率的0.71倍進(jìn)行操作，目前還沒(méi)有收到相關(guān)變更標(biāo)準(zhǔn)的通知，但這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)隨時(shí)有可能變動(dòng)。”民生銀行(8.19,-0.02,-0.24%)客戶服務(wù)工作人員向記者表示。
農(nóng)業(yè)銀行朝陽(yáng)支行的某客戶經(jīng)理向記者介紹，目前該行對(duì)于二套房貸首付要求在4成以上，并且以目前市場(chǎng)的情況看，執(zhí)行利率肯定要高于7折。
記者向光大銀行客服中心咨詢時(shí)，被告知關(guān)于二套房貸事宜需要向當(dāng)?shù)刭J款支行進(jìn)行申請(qǐng)批準(zhǔn)，貸款支行會(huì)根據(jù)首套房貸還款情況評(píng)估客戶的資質(zhì)程度，以此參考二套房貸的利率優(yōu)惠率。
一位不愿透露姓名的新盤(pán)銷售人員介紹，在他們所負(fù)責(zé)的樓盤(pán)貸款購(gòu)房時(shí)，依然可以享受到二套房貸優(yōu)惠，根據(jù)他們與合作銀行的約定，二套房貸的購(gòu)房者仍可享受首付4成、利率7折的優(yōu)惠。但該銷售人員同時(shí)表示，北京二套房貸政策收緊的風(fēng)聲越來(lái)越大，這種優(yōu)惠可能只是暫時(shí)現(xiàn)象，公司會(huì)根據(jù)政策的下發(fā)制定相關(guān)條款措施，將嚴(yán)格按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
某銀行房貸部人士接受記者采訪時(shí)表示，目前銀監(jiān)會(huì)下發(fā)給各商業(yè)銀行的通知，其實(shí)并沒(méi)有對(duì)利率提出明確限制，但在首付方面，4成是硬性規(guī)定，低于4成肯定屬于違規(guī)。“照目前的形勢(shì)看，監(jiān)管部門(mén)的目標(biāo)很明確，二套房貸政策收緊也絕不是空穴來(lái)風(fēng)，誰(shuí)也不敢頂風(fēng)作案，去冒那個(gè)險(xiǎn)”，他指出，至于銀行是否統(tǒng)一把二套房貸利率執(zhí)行為基準(zhǔn)利率的1.1倍，還有待觀望。
從記者走訪咨詢的情況可以看出，購(gòu)房者直接在銀行貸款時(shí)，各銀行在首付成數(shù)方面均不松口，4成首付的關(guān)口難以突破，利率方面雖可以由還款記錄、資質(zhì)情況與銀行協(xié)商，但利率7折優(yōu)惠也遲早成為過(guò)去，二套房貸政策收緊之勢(shì)猶如箭在弦上，一觸即發(fā)。
上海：資信審核日益嚴(yán)格
上海銀監(jiān)局上周日發(fā)布的新聞稿表示，上海銀監(jiān)局已于近日轉(zhuǎn)發(fā)了中國(guó)銀監(jiān)會(huì)近期下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》，要求在滬各銀行嚴(yán)格按照《通知》精神，切實(shí)防范按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)按揭貸款業(yè)務(wù)健康有序發(fā)展。
上海銀監(jiān)局特別強(qiáng)調(diào)，各銀行在堅(jiān)持重點(diǎn)支持借款人購(gòu)買首套自住住房貸款需求的同時(shí)，要嚴(yán)格遵守第二套房貸的有關(guān)政策不動(dòng)搖，不得以征信系統(tǒng)未聯(lián)網(wǎng)、異地購(gòu)房難調(diào)查等為由放棄“二套房貸”政策約束，不得自行解釋“二套房貸”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，不得以任何手段變相降低首付款的比例。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，滬上多家銀行已經(jīng)對(duì)發(fā)放二套房貸持謹(jǐn)慎態(tài)度。浦發(fā)銀行(24.87,-0.42,-1.66%)個(gè)貸部一位人士對(duì)記者表示，目前是政策調(diào)整的過(guò)渡期，該行對(duì)包括首套房貸款以及二套房貸款等在內(nèi)的貸款審批節(jié)奏均已放緩。對(duì)購(gòu)房者而言，在該行申請(qǐng)二套房貸仍可以首付3成，銀行也會(huì)考慮購(gòu)房者的年齡、工作單位、收入等綜合情況，給出一個(gè)貸款利率。二套房貸款利率一般較基準(zhǔn)利率下浮，但會(huì)高于7折優(yōu)惠利率。
該人士還提醒房產(chǎn)投資者，現(xiàn)在購(gòu)買二套房的利率水平是很低，但也要考慮以后的情況，因房貸利率也會(huì)上浮，按揭利率的歷史高點(diǎn)曾達(dá)到7%，投資者不能因?yàn)楝F(xiàn)在利率低就入市，同時(shí)還要考慮長(zhǎng)期的承受能力。
而某國(guó)有銀行一位個(gè)貸部人士表示，該行目前的二套房貸政策是首付41%、7折利率優(yōu)惠。該人士還表示，盡管已經(jīng)知曉上海銀監(jiān)局發(fā)布的嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸標(biāo)準(zhǔn)的通知，但目前該行還沒(méi)有接到正式通知，預(yù)計(jì)二套房貸利率仍將可以享受7折優(yōu)惠，但這一優(yōu)惠還能延續(xù)多長(zhǎng)時(shí)間，則尚不可知。
另一位股份制銀行個(gè)貸部人士也并不懷疑未來(lái)二套房貸政策將收緊。該人士稱，該行上半年一直執(zhí)行首付4成，利率上浮10%的二套房貸政策，因此該行上半年的按揭業(yè)務(wù)較同行遜色。但目前來(lái)看，收緊二套房貸的時(shí)刻快到了。
對(duì)房產(chǎn)中介來(lái)說(shuō)，上半年銀行按揭貸款全面放松的時(shí)刻也已經(jīng)一去不復(fù)返了。一位房產(chǎn)中介對(duì)記者表示，上半年很多二套房都能執(zhí)行首付3成、7折利率優(yōu)惠，但現(xiàn)在來(lái)看，即便是首套房購(gòu)房者，一般也要3成首付，同時(shí)，銀行在審核購(gòu)房者資信上也日益嚴(yán)格，不僅核查的項(xiàng)目越來(lái)越多，審核的時(shí)間也越來(lái)越長(zhǎng)了。
廣州：二套房貸收緊暫未實(shí)行？
對(duì)于日前銀監(jiān)會(huì)下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》在廣州的實(shí)施情況，廣東省銀監(jiān)局相關(guān)工作人向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》表示，銀監(jiān)會(huì)下發(fā)的通知存在不能同時(shí)到達(dá)各機(jī)構(gòu)及分支的情況，對(duì)于具體執(zhí)行情況尚需了解才能作答。
中國(guó)工商銀行(5.18,-0.09,-1.71%)廣州某支行客戶經(jīng)理告訴記者，“我們已經(jīng)收到銀監(jiān)會(huì)關(guān)于收緊第二套房貸的通知，第二套房首付不能低于4成，利率上浮10%，不過(guò)暫時(shí)還沒(méi)實(shí)行。”據(jù)介紹，目前該銀行仍按現(xiàn)行的二套房貸政策：首付2~3成，利率可低至7折。
該客戶經(jīng)理還不忘提醒記者，如果要買第二套房，就要趁目前還沒(méi)實(shí)施新規(guī)定趕緊聯(lián)系辦理。她表示，目前處于新規(guī)與舊規(guī)交接時(shí)，首付以及利率標(biāo)準(zhǔn)屆時(shí)將按簽訂合同日來(lái)界定，若要買二套房最好趕在新規(guī)實(shí)行前。
記者在中國(guó)建設(shè)銀行(6.04,-0.10,-1.63%)廣州某支行得到了類似的答復(fù)，一位客戶經(jīng)理表示，盡管聽(tīng)說(shuō)二套房貸收緊，不過(guò)目前仍按舊的規(guī)定執(zhí)行，第二套房首付3成，利率在目前商業(yè)貸款5年以上的5.94%的標(biāo)準(zhǔn)上打7折。不過(guò)她表示目前首付最低要付3成，目前已經(jīng)不能做到首付2成了。
此外，記者走訪多家房屋中介，包括滿堂紅、合富置業(yè)和豐美地產(chǎn)等時(shí)發(fā)現(xiàn)，目前第二套房如果購(gòu)買的是二手房，首付為3成，利率僅下浮20%。對(duì)于新政策的實(shí)施，房屋中介的認(rèn)知參差不齊，個(gè)別房屋中介表示并不知情，并表示就算新的政策出臺(tái)也不會(huì)造成較大的影響。
有消息稱，因銀行各支行、網(wǎng)點(diǎn)有著很重的業(yè)務(wù)負(fù)擔(dān)，因此在不少一線網(wǎng)點(diǎn)的實(shí)際執(zhí)行中會(huì)出現(xiàn)一定的變通情況。據(jù)稱，目前給出較多優(yōu)惠的多是銀行支行，而且多是因?yàn)榇饲暗臉I(yè)務(wù)量沒(méi)有完成的支行。
滿堂紅中國(guó)首席研究員龍斌表示，目前暫還沒(méi)有按新的政策執(zhí)行，可能是商業(yè)銀行執(zhí)行前需要有個(gè)緩沖期。業(yè)內(nèi)人士透露，盡管目前新規(guī)尚未執(zhí)行，但不少銀行已要求各網(wǎng)點(diǎn)不能輕易對(duì)二套房貸作出許諾。
據(jù)龍斌介紹，若嚴(yán)格執(zhí)行新規(guī)，將對(duì)第二套房市場(chǎng)有很大的沖擊。一套200萬(wàn)的房子，首付不低于4成，單是首付金額已是原來(lái)的一倍，加上上浮10%的利率，利息也多出了幾十萬(wàn)。對(duì)于目前已處于高位的樓價(jià)來(lái)說(shuō)，二套房的成交量將出現(xiàn)迅速減緩。
深圳：加速優(yōu)惠辦理二套房貸
首付四成、利率上浮似乎已經(jīng)成了各家銀行二套房貸標(biāo)準(zhǔn)的“統(tǒng)一口徑”。而根據(jù)記者調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，目前為止有些銀行似乎并未動(dòng)真格狠抓二套房貸標(biāo)準(zhǔn)。
“《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》這一房貸緊箍咒下發(fā)到廣深各銀行的消息已經(jīng)滿天飛了，從上周起有的銀行受理二套房貸的標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)從嚴(yán)，只有部分優(yōu)質(zhì)客戶在利率和首付方面可以享受一定優(yōu)惠”，深圳一位銀行業(yè)人士告訴記者。
對(duì)于上述通知，有的銀行稱還未拿到文件，但表示購(gòu)房者如買二套房，其貸款利率有可能上浮。記者走訪深圳多家銀行網(wǎng)點(diǎn)后發(fā)現(xiàn)，購(gòu)買二套房，不同的銀行有不同的標(biāo)準(zhǔn)，在最低首付要求上，從2~4成不等；大多數(shù)購(gòu)房者關(guān)注的利率也有較大的差異，有的銀行稱利率可以最多下浮30%，有銀行最多下浮25%，而有的銀行則表示要上浮10%。
深圳某銀行貸款部人士告訴記者，購(gòu)買二套房，首付可以給2成，但是利率就不可能下浮30%，該行只能做到下浮25%。深圳此前出現(xiàn)的一成首付幾乎銷聲匿跡，該人士稱就算買首套房，“一成首付也不能做了”。
“二套房貸首付款至少支付40%，利率至少上浮10%”，深圳一家銀行的客服對(duì)記者表示。當(dāng)被問(wèn)及是否可以享受優(yōu)惠利率或減少首付時(shí)，該客服斬釘截鐵地表示，該行按照國(guó)家利率執(zhí)行，沒(méi)有辦法給予客戶優(yōu)惠。稍后，記者在該行一網(wǎng)點(diǎn)咨詢二套房貸時(shí)，得到的卻是另一個(gè)答案。一名個(gè)貸經(jīng)理明確地告訴記者，買第二套房，“利率打7折，最高可以貸8成，即首付可以只給2成”。另外，該經(jīng)理告訴記者，買第一、第二套房享受到優(yōu)惠相同。
記者從深圳另一家銀行貸款部經(jīng)理處獲悉，該支行暫時(shí)還沒(méi)有收到總行或其他方面下發(fā)的有關(guān)收緊二套房貸的通知，但是也對(duì)記者坦言二套房貸的相關(guān)政策是要下發(fā)的，時(shí)點(diǎn)則未知。他表示，在政策下來(lái)之前，客戶辦理二套房貸仍可享受優(yōu)惠的，但是由于二套房貸收緊政策估計(jì)很快會(huì)下發(fā)，因此若要辦理則需搶跑在政策之前。“政策下來(lái)之前，購(gòu)買二套房，可以只付2成首付，利率打7折”，該經(jīng)理告訴記者，現(xiàn)在辦理二套房貸，還可以享受優(yōu)惠，但要盡快辦理，并擔(dān)心在辦理此業(yè)務(wù)過(guò)程中會(huì)收到新政策而不能履行給予客戶優(yōu)惠的承諾。
深圳某地產(chǎn)中介經(jīng)理告訴記者，每個(gè)銀行給予的二套房貸優(yōu)惠是差不多的，首付普遍至少要3~4成。但是他表示，有熟人的話買第二套房仍可以只給兩成首付，并大都可以享受利率下調(diào)30%的優(yōu)惠。
算一筆賬
投資一套總價(jià)250萬(wàn)元、30年還貸期的房屋，等額本息還款法，如果執(zhí)行首付2成、下浮30%優(yōu)惠利率(4.158%)的二套房貸政策，則買家首付款為50萬(wàn)元，月供為9733元，累計(jì)支付利息150萬(wàn)元。而二套房貸政策收緊后，變成4成首付和1.1倍利息，首期款為100萬(wàn)元，月供為9510元，累計(jì)支付利息為192萬(wàn)元。買家多付了50萬(wàn)元首期款和42萬(wàn)元的利息成本。