上海銀監(jiān)局近日轉(zhuǎn)發(fā)了中國(guó)銀監(jiān)會(huì)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》，要求商業(yè)銀行嚴(yán)格遵守第二套房貸的有關(guān)政策不動(dòng)搖，不得以任何手段變相降低首付款的比例成數(shù)。
在政策三令五申的背后，其實(shí)是銀行在執(zhí)行房貸政策過(guò)程中存在諸多“擦邊球”行為。
記者經(jīng)過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，商業(yè)銀行一系列爭(zhēng)搶房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)的方法令人大跌眼鏡。通過(guò)一些“創(chuàng)新”手法，銀行可以提供比公積金貸款利率還低的商業(yè)貸款，其利率相當(dāng)于在基準(zhǔn)利率上打6.3%折；為了應(yīng)對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，銀行正給地產(chǎn)中介提供越來(lái)越高的返點(diǎn)(營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用)，最高已達(dá)1.6%。
7月21日，一位國(guó)有銀行人士向本報(bào)記者揭開(kāi)了這些變相促銷(xiāo)背后的無(wú)奈，“現(xiàn)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)這么激烈，在利率沒(méi)有放開(kāi)的情況下，銀行為了規(guī)避利率管制的限制只好越軌操作。”
多位銀行人士對(duì)記者表示，今年的個(gè)人房貸業(yè)務(wù)量已完全超乎想象，大部分銀行都已完成了年初的計(jì)劃，但目前仍沒(méi)有刻意收縮的政策。“我們覺(jué)得房?jī)r(jià)不會(huì)劇烈下跌，這幾年政策收緊了幾次，房地產(chǎn)價(jià)格有波動(dòng)，但房貸并未出現(xiàn)不良危機(jī)。”面對(duì)如今不斷攀高的房?jī)r(jià)，上述國(guó)有銀行人士仍認(rèn)為房貸相對(duì)安全。而這代表了多數(shù)銀行人士的心態(tài)。
6月份，上海個(gè)人房貸業(yè)務(wù)隨樓市成交量逐月放量而大增129.8億元，創(chuàng)歷史單月最大增量紀(jì)錄，二季度增量也創(chuàng)歷史新高。截至6月末，上海市中外資銀行個(gè)人住房貸款余額3368.2億元，比年初增加260.6億元，同比多增180.1億元。
利率比公積金貸款還低
你能想象個(gè)人住房按揭貸款的利率突破7折底線(xiàn)低至6.3折嗎？
“最低利率4.158%??你out啦，現(xiàn)在申請(qǐng)即可獲得3.78%的優(yōu)惠利率。”一家按揭中介公司在其網(wǎng)站上展示了如此誘人的信息。
記者以客戶(hù)的身份致電該公司，公司相關(guān)人士稱(chēng)，確實(shí)可以辦到此等條件的貸款。申請(qǐng)條件很簡(jiǎn)單，只要客戶(hù)的第一套房商業(yè)貸款剩余金額高于40萬(wàn)，并且兩年內(nèi)貸款逾期次數(shù)沒(méi)有超過(guò)3次。不過(guò)須客戶(hù)自己承擔(dān)辦理銀行貸款的擔(dān)保費(fèi)和評(píng)估費(fèi)。
相關(guān)人士還表示，如果客戶(hù)已經(jīng)貸過(guò)一次款，但妻子或者丈夫一方未有貸款，仍可以按照第一套房的標(biāo)準(zhǔn)申請(qǐng)上述優(yōu)惠利率。換句話(huà)說(shuō)，如果以家庭為單位購(gòu)買(mǎi)第二套房，仍然可以通過(guò)這種途徑獲得低于7折的利率。
根據(jù)有關(guān)規(guī)定，目前房貸最低利率是在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上打7折，即4.158%，而3.78%則是基準(zhǔn)利率打了6.3折，甚至低于目前的公積金貸款利率。
“這種做法的確在銀行存在。”一位國(guó)有銀行人士分析，最早深發(fā)展曾推出類(lèi)似產(chǎn)品，此后也有其他銀行推出了改良產(chǎn)品。
據(jù)該人士介紹，低利率的奧秘就在于銀行采取了不一樣的利率期限標(biāo)準(zhǔn)。比如，銀行和客戶(hù)先簽訂20年期限的貸款合同，同時(shí)對(duì)20年期的貸款進(jìn)行分割——首先簽訂一個(gè)3年期的貸款合同，3年到期后再次申請(qǐng)貸款展期或者再融資申請(qǐng)。
“這樣，貸款利率是按照3年期貸款利率打7折，也就是5年期利率打了6.3折，但每月還款的本金又是按照20年期限來(lái)計(jì)算的，因此客戶(hù)每月還款金額壓力不會(huì)很大。”上述人士解釋。
上述人士稱(chēng)，這種方法可以幫客戶(hù)節(jié)省不少利息，不少銀行就利用這個(gè)辦法將其他銀行的客戶(hù)“挖”過(guò)來(lái)。
但這位國(guó)有銀行人士坦言，他們行并不敢這么做，主要是擔(dān)心政策風(fēng)險(xiǎn)。在目前利率管制的前提下，上述方法突破了傳統(tǒng)的利息標(biāo)準(zhǔn)；此外，客戶(hù)須3年后再申請(qǐng)至少3年的貸款展期，但按照目前的規(guī)定，展期的期限不能超過(guò)原有期限的一半。
事實(shí)上，深發(fā)展此前推出過(guò)類(lèi)似的點(diǎn)按揭產(chǎn)品，就傳出被監(jiān)管叫停的消息。一位國(guó)有銀行人士表示，這種創(chuàng)新產(chǎn)品在國(guó)外，是為了達(dá)到資產(chǎn)匹配的目的，到國(guó)內(nèi)就成了規(guī)避利率管制的競(jìng)爭(zhēng)手段。
問(wèn)題在于，給出如此超低利率，銀行還有盈利空間嗎？事實(shí)上，為了鎖定利潤(rùn)，這些銀行也制定了一些限制條件。比如，要取得3.78%的利率，客戶(hù)3年內(nèi)提前還款就要付出比普通住房按揭貸款更高的成本。
“貸款打折后利差很小，如果客戶(hù)貸款一年之內(nèi)就提前還款，銀行就虧了。如果客戶(hù)的平均還款期限達(dá)到4-5年，銀行就仍然存在盈利空間。”上述人士揭示了銀行的盈利邏輯。
類(lèi)似的武器還有“固定利率”，它本來(lái)是為了幫助客戶(hù)規(guī)避利率調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)，卻成了規(guī)避二套房貸款利率實(shí)行基準(zhǔn)利率上浮1.1倍的工具。
“返點(diǎn)”高達(dá)1.6%
除了銀行的“創(chuàng)新”外，中介公司也成為降低貸款成本的渠道之一。
隨著監(jiān)管部門(mén)對(duì)二套房政策三令五申，銀行的信貸政策將逐步趨緊。購(gòu)買(mǎi)第二套房客戶(hù)申請(qǐng)3.78%的超低利率已經(jīng)越來(lái)越難。
上述按揭中介公司人士又出了一招，客戶(hù)可與銀行簽訂7折貸款的合同，而中介公司將給客戶(hù)“返點(diǎn)”。貸款100萬(wàn)，一年可以返給客戶(hù)5000元以上，200萬(wàn)則可達(dá)到1萬(wàn)，也相當(dāng)于節(jié)省利息支出。
這看起來(lái)有點(diǎn)奇怪，但其中的奧秘是，銀行為了爭(zhēng)取客戶(hù)，一般會(huì)支付給介紹客戶(hù)的中介公司手續(xù)費(fèi)，也就是俗稱(chēng)的返點(diǎn)。
“雖然現(xiàn)在按揭的量快速上漲，但給中介返點(diǎn)的費(fèi)用并沒(méi)有下降多少，基本上在1%左右，一些銀行為了爭(zhēng)業(yè)務(wù)，最高可達(dá)到1.6%。”某國(guó)有銀行人士透露。
這也可以解釋為何中介公司慷慨給客戶(hù)返點(diǎn)了，比如，200萬(wàn)1%返點(diǎn)，中介給了客戶(hù)1萬(wàn)元，自己仍可以獲取1萬(wàn)元。
更有意思的是，中介第一年返給客戶(hù)1萬(wàn)元后，第二年可以幫客戶(hù)申請(qǐng)轉(zhuǎn)到別的銀行，由此繼續(xù)獲得另一家銀行的返點(diǎn)，并再度返點(diǎn)給客戶(hù)。
“對(duì)于這種情況，我們也是清楚的，也有客戶(hù)直接向我們提出要返點(diǎn)，那我們?yōu)榱吮Ａ艨蛻?hù)，也會(huì)給一定的激勵(lì)，但只會(huì)通過(guò)中介給。”有銀行人士無(wú)奈地說(shuō)。
按照規(guī)定，房產(chǎn)中介公司因提供貸款資源、信息、貸前資料收集等服務(wù)，商業(yè)銀行可按責(zé)任與義務(wù)相掛鉤的原則支付相應(yīng)的手續(xù)費(fèi)，但支付的費(fèi)用不得與貸款金額掛鉤。
對(duì)此，上海銀監(jiān)局上半年曾發(fā)文，嚴(yán)禁銀行通過(guò)與中介機(jī)構(gòu)合作向客戶(hù)進(jìn)行費(fèi)用返還、墊付首付款等方式降低條件，變相突破監(jiān)管政策。