新增信貸量的過快增長顯然讓監(jiān)管層繃緊了神經(jīng)。7月17日，銀監(jiān)會主席劉明康表示，要控制房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)格執(zhí)行“二套房”標(biāo)準(zhǔn)。而此前的6月22 日，銀監(jiān)會印發(fā)了“關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知”，指出房地產(chǎn)信貸尤其是按揭貸款業(yè)務(wù)中“假按揭”、“假首付”、“假房價(jià)”、“二套房貸”標(biāo)準(zhǔn)放寬等問題開始有所暴露，通知要求嚴(yán)格遵守第二套房貸的有關(guān)政策不動搖。
此前監(jiān)管層表態(tài)一向模糊的房地產(chǎn)業(yè)由此被明確列入了新風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。有分析人士認(rèn)為，嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸政策后，樓市新一輪波動難以避免，今年以來持續(xù)的上升行情將告一段落。
二套房貸“緊”風(fēng)頻吹
在日前召開的2009年第三次經(jīng)濟(jì)金融形勢通報(bào)會上，銀監(jiān)會主席劉明康告誡銀行業(yè)，當(dāng)前要特別防范項(xiàng)目資本金不實(shí)或不足風(fēng)險(xiǎn)、票據(jù)融資風(fēng)險(xiǎn)、貸款集中度風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)等四大新風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。
值得注意的是，劉明康此次還特別強(qiáng)調(diào)，要嚴(yán)格執(zhí)行“二套房”標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格按規(guī)定執(zhí)行住房按揭貸款首付款比例和貸款利率，對投資性住房要堅(jiān)持首付高成數(shù)、利率嚴(yán)格風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)和資信嚴(yán)格審查的原則，嚴(yán)格執(zhí)行與借款人100%“面談”、“面簽”制度，采取切實(shí)有效的措施防范“假按揭”、“假首付”現(xiàn)象的發(fā)生。
從上半年的市場情況看，銀監(jiān)會這樣的要求及時(shí)而且必要。據(jù)了解，在上半年各銀行爭搶房貸客戶時(shí)，不少銀行降低了對貸款者身份的核查力度，私自降低首付款比例和貸款利率，甚至有一些銀行允許客戶先買房后向銀行申請貸款，信貸資產(chǎn)結(jié)構(gòu)過于混亂。
“從信貸超常規(guī)擴(kuò)張到現(xiàn)在的嚴(yán)加規(guī)范，折射出央行的貨幣政策開始動態(tài)微調(diào)。”據(jù)業(yè)界人士介紹，此前央行行長周小川曾表示，適度寬松的貨幣政策將延續(xù)，具體操作力度需要走一步看一步，根據(jù)實(shí)際需要進(jìn)行動態(tài)微調(diào)。“現(xiàn)在看來，信貸政策已經(jīng)由此前的重?cái)?shù)量改為重質(zhì)量；由保總量改為調(diào)結(jié)構(gòu)。此時(shí)再盲目地?cái)U(kuò)張已經(jīng)沒有必要了，當(dāng)務(wù)之急是確保資金的合理流向。”上述人士表示。
為了實(shí)現(xiàn)確保資金合理流向，進(jìn)而保證銀行信貸資金安全，劉明康強(qiáng)調(diào)，各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要嚴(yán)守資本充足率底線，保持資本充足率在當(dāng)前水平上的穩(wěn)定，確保資本構(gòu)成的質(zhì)量。同時(shí)嚴(yán)守?fù)軅涓采w率底線，在年內(nèi)必須將撥備覆蓋率提高到 150%以上。根據(jù)銀監(jiān)會最新公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2009年6月末，商業(yè)銀行撥備覆蓋率為134.3%，比年初上升17.9個百分點(diǎn)。
市場反應(yīng)
房市
市場大 戶型房源供應(yīng)陡增
記者實(shí)地了解發(fā)現(xiàn)，最近一段時(shí)間深圳不少房產(chǎn)中介門口房源推薦牌上的房子明顯多了起來。深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)上公布的房源數(shù)量也比6月份多。從房源的戶型來看，三房以及三房以上的戶型推盤量要略微多于二房以及一房等戶型。
“這應(yīng)該與相關(guān)部門開始收緊二套房貸的政策有關(guān)。”世華地產(chǎn)的小左認(rèn)為。據(jù)了解，二套房貸收緊信息發(fā)布后，一部分房地產(chǎn)投資客為免重蹈2007年投資失敗的覆轍開始加快了推盤的速度，尤其是一些大戶型的房源成為拋售的主要對象。世聯(lián)行福田中心區(qū)的中介人士透露，自二套房貸收緊的消息出來后，甚至有投資客大幅降價(jià)拋盤。
“之所以大戶型房源會首先被拋出來。應(yīng)該與這類房子的租售比過低，房租與月供缺口過大有關(guān)。”一位長期關(guān)注深圳房地產(chǎn)市場的人士分析。以深圳福田下梅林片區(qū)的一套三房為例，該區(qū)域的三房總價(jià)在150萬元~200萬元，但是該房型市場上的月租普遍在3100元左右。即使按7 折最低優(yōu)惠利率計(jì)算，首付3成貸款30年的月供款也在5000元~7000元之間。如果首付款為兩成，月供與月租之間的差距將更加明顯。因此如果無法盡快找到買家，對于投資者來說，月供的風(fēng)險(xiǎn)不言而喻。證券時(shí)報(bào)
股市
大盤大漲房產(chǎn)獨(dú)跌
“二套房”標(biāo)準(zhǔn)將嚴(yán)格執(zhí)行、銀行要控制房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)……最近管理層的表態(tài)使房地產(chǎn)板塊成為驚弓之鳥。房地產(chǎn)成了昨天唯一下跌的行業(yè)板塊，跌幅為0.21%。
滬指表現(xiàn)氣勢如虹，但最近幾個交易日，房地產(chǎn)板塊則出現(xiàn)“腿軟”。昨天開盤不久，房地產(chǎn)板塊的幾位“大哥”下挫，導(dǎo)致指數(shù)開盤沖高回落，在3200點(diǎn)的位置振蕩。保利地產(chǎn)(28.64,0.02,0.07%)、金地集團(tuán)(17.52,0.22,1.27%)昨天最大跌幅超過4%，萬科最大跌幅也超過3%。隨后，大盤的上揚(yáng)也未帶動地產(chǎn)板塊翻紅，最終下跌0.21%。
廣發(fā)證券房地產(chǎn)研究員花長勁認(rèn)為，最近地產(chǎn)板塊的“腿軟”與最近銀監(jiān)會主席劉明康的講話不無關(guān)系。昨天，銀監(jiān)會又披露了銀監(jiān)會主席劉明康在第三次經(jīng)濟(jì)金融形勢通報(bào)會上的講話，強(qiáng)調(diào)要控制房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)格執(zhí)行“二套房”標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格按規(guī)定執(zhí)行住房按揭貸款首付款比例和貸款利率。
管理層對房地產(chǎn)行業(yè)態(tài)度的轉(zhuǎn)變，使投資者對該板塊的個股分歧逐漸增大，致使最近幾個交易日該板塊的振蕩。廣州萬隆認(rèn)為，這可能是房貸政策收緊前的一個信號，未來隨著政策的改變，房地產(chǎn)市場可能展開去泡沫化進(jìn)程。
廣發(fā)證券花長勁認(rèn)為，對“二套房”信貸的收緊對地產(chǎn)商影響并不大太：“因?yàn)橹皇轻槍?lsquo;二套房’，打擊的僅是炒作的現(xiàn)象，不會對地產(chǎn)商帶來致命打擊。”他認(rèn)為，現(xiàn)在地產(chǎn)交易的價(jià)和量都明顯回升，下半年 房價(jià)繼續(xù)上漲的幾率比較大，但交易量卻未必有明顯的放大。
據(jù)wind統(tǒng)計(jì)顯示，已經(jīng)公布季報(bào)的42家基金中，房地產(chǎn)行業(yè)從超配的第三位上升至第二位，顯示出機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)板塊仍看好。申萬巴黎基金表示，房地產(chǎn)依然看好，就算短期調(diào)整，量價(jià)齊升會拉動房地產(chǎn)企業(yè)繼續(xù)往上。
分析
政策已經(jīng)轉(zhuǎn)向
銀監(jiān)會在此時(shí)收緊二套房貸是否意味著政策即將轉(zhuǎn)向？滿堂紅企業(yè)發(fā)展部首席分析師龍斌認(rèn)為，本次政策背景，恰恰是樓市再次進(jìn)入又一個高漲的時(shí)期，類似 2007年中的情形：首先，5、6月份以來，全國房地產(chǎn)市場價(jià)格不斷走高，漲速加快；其次，投資性購房比例不斷上升，與換房需求一道主導(dǎo)市場，普通工薪層的剛性需求比重下降；第三，地王不斷涌現(xiàn)，強(qiáng)化了市場漲價(jià)預(yù)期。
龍斌表示，上半年市場不斷走高，與房貸支持、特別是二套房貸普遍執(zhí)行較松有直接關(guān)系，因?yàn)榉抠J作為銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)之一，各家銀行為了擴(kuò)大房貸業(yè)務(wù)量來彌補(bǔ)利差縮小的損失，不惜讓利或者放松對于多套房貸的門檻爭奪市場。在這種情況下，房價(jià)繼續(xù)飆升的話，投資行為特別是短期炒樓行為，帶給房貸的風(fēng)險(xiǎn)客觀上大大上升，因?yàn)橐坏┦袌霾▌蛹哟?，例如去年很多地區(qū)的樓盤下跌超過30%，投資者和短期炒樓者就可能斷供走人。銀監(jiān)部門在市場開始有些過熱的時(shí)候重申嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸政策，可謂正當(dāng)其時(shí)。
廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文也認(rèn)同政策風(fēng)向轉(zhuǎn)變的觀點(diǎn)。“上半年房地產(chǎn)市場太瘋狂了，而且這種瘋狂還剛剛開始，所以在此時(shí)就開始預(yù)防是正確的。通脹的三個階段目前已經(jīng)從股市轉(zhuǎn)向樓市，下一步就會是物價(jià)的上漲，必須及早應(yīng)對。”
而合富輝煌首席市場分析師黎文江則表示，在他看來，這是銀行業(yè)內(nèi)部提醒經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，并非政策轉(zhuǎn)向，否則將與適度寬松的貨幣政策出現(xiàn)矛盾。
樓市或現(xiàn)階段性頂部
銀監(jiān)會密集發(fā)出收緊二套房貸的聲音，有業(yè)界人士表示，嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸政策后，樓市新一輪波動難以避免，今年以來持續(xù)的上升行情將告一段落。
韓世同表示，下半年，樓市的發(fā)展取決于國家的調(diào)整力度，如果相關(guān)政策收得比較緊，成交量必然會萎縮。“樓市新一輪波動難以避免，今年以來持續(xù)的上升行情將告一段落，樓市將要到階段性頂部，下半年將在高位調(diào)整。”龍斌表示，收緊二套房貸的直接效應(yīng)就是打擊投機(jī)、減少投資，成交因此也迅速減少。不過受核心區(qū)域新貨少、“地王”助漲心理效應(yīng)以及開發(fā)商現(xiàn)金流充足等因素的影響，樓價(jià)可能先會維持在高位運(yùn)行，慢慢經(jīng)歷有價(jià)無市之后，供求關(guān)系逐步改變，樓價(jià)可能從高位小幅回調(diào)。”龍斌表示。
野村證券中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家孫明春認(rèn)為，盡管當(dāng)前一些中心城市房地產(chǎn)市場的泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)，但鑒于房地產(chǎn)對就業(yè)、消費(fèi)、投資和地方政府收入的重要性，中央政府不會進(jìn)一步采取更激進(jìn)的緊縮政策來給房地產(chǎn)市場降溫。突然緊縮政策不僅會遭到地方政府的強(qiáng)烈抵制，而且會給銀行直接帶來大量不良貸款。預(yù)期此輪房地產(chǎn)泡沫將會繼續(xù)擴(kuò)大，目前無法預(yù)測泡沫何時(shí)結(jié)束，也無法預(yù)測它對銀行以及整個實(shí)體經(jīng)濟(jì)造成的損害程度，但有一點(diǎn)是肯定的，只要是泡沫，有朝一日總會破滅。