“房地產(chǎn)這一輪調(diào)整并沒有充分洗牌。‘冬天’的時(shí)間沒有預(yù)料的長(zhǎng)，也沒有預(yù)料的冷。”中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌此言，道出了大多數(shù)人對(duì)上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的看法。
在宏觀政策調(diào)控和國(guó)際金融危機(jī)的雙重打壓之下，2008年9月，中國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)，一改此前單邊上漲格局，同比開始全線下跌。百姓懷著期待的心情，等待房?jī)r(jià)調(diào)整到一個(gè)能夠承受的價(jià)位。然而，經(jīng)歷短暫的調(diào)整之后，今年3月份以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)一波“小陽(yáng)春”，在眾人的觀望和質(zhì)疑中，這種上漲行情絲毫沒有停歇之意。
與此形成對(duì)照的是，宏觀經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升格局尚不牢固，房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度似乎有些迫不及待。
房?jī)r(jià)環(huán)比連續(xù)四個(gè)月上漲
“房地產(chǎn)陽(yáng)春來(lái)得這么快，超出了想像。年初覺得房?jī)r(jià)還能繼續(xù)下降，可眨眼之間價(jià)格又漲起來(lái)了。”，房?jī)r(jià)的轉(zhuǎn)變之快出乎了大多數(shù)人的意料。
最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，6月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲0.2%，漲幅比上月擴(kuò)大0.8個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.8%。進(jìn)入2009年后，國(guó)內(nèi)房屋銷售價(jià)格首次出現(xiàn)了同比上漲。這也是今年以來(lái)全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比連續(xù)四個(gè)月上漲。其中，3月份環(huán)比上漲了0.2%，4月份環(huán)比上漲0.4%，5月份環(huán)比上漲0.6%。“房?jī)r(jià)的同比方向性變化，一般滯后環(huán)比變化4個(gè)月左右。因此，今年下半年，同比上漲將持續(xù)，且漲幅持續(xù)擴(kuò)大。”采訪中，一位不愿具名的某房地產(chǎn)專業(yè)人士告訴記者。
眼下，房地產(chǎn)已進(jìn)入了“初夏”，復(fù)蘇嫩芽倔強(qiáng)瘋長(zhǎng)。除了各地房地產(chǎn)投資普遍企穩(wěn)回升，北京、上海、廣州、深圳等重點(diǎn)城市交易活躍，以銀川、西寧為代表的一些二三線城市新建住房銷售價(jià)格同比漲幅較大，其中銀川連續(xù)第六個(gè)月漲幅居全國(guó)首位。
投資客比例已由年初5%升至30%
今年一季度，剛性需求購(gòu)買者占樓市消費(fèi)者的絕大多數(shù)，而進(jìn)入4月份，各樓盤的投資客逐漸增多。
相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，目前投資客的比例已由年初的5%上升到20%至30%，一些樓盤投資客比例甚至達(dá)到四五成。業(yè)內(nèi)人士分析，樓市在3月份的初始反彈是由剛性需求引發(fā)的，剛性需求的釋放得益于2008年底政府出臺(tái)的降低利率、減免稅收政策。然而隨著房?jī)r(jià)的提升，大量“熱錢”流向了樓市，而“熱錢”對(duì)樓市升溫的推動(dòng)力遠(yuǎn)大于剛性需求。
對(duì)于這種上漲，有人表示擔(dān)憂，“大量資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，土地資源是有限的，必然要抬高地價(jià)，最終又會(huì)推高房?jī)r(jià)，形成新的泡沫。房地產(chǎn)市場(chǎng)需要‘實(shí)火’，而不是‘虛火’，否則不會(huì)走得太遠(yuǎn)。”
流動(dòng)性和通脹預(yù)期推漲房?jī)r(jià)
樓市回暖，雖吻合了經(jīng)濟(jì)回升的步調(diào)，但一些人擔(dān)心樓市會(huì)不會(huì)是“虛火”重燃？該如何看待當(dāng)前樓市出現(xiàn)的新變局？
關(guān)于此輪房?jī)r(jià)飆升的原因，一位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一是政策刺激，比如此前松綁二套房貸，及最近的降低房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金比例等；二是剛性需求釋放，市場(chǎng)從去年下跌以來(lái)，累積了一定剛性需求，在今年春節(jié)之后出現(xiàn)一次集中釋放，即出現(xiàn)所謂的“小陽(yáng)春”；第三個(gè)原因是通脹預(yù)期，熱錢大舉進(jìn)入尋求保值增值；四是流動(dòng)性過(guò)剩，信貸創(chuàng)天量，許多并未流入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，而進(jìn)入了房地產(chǎn)領(lǐng)域。
站在2009年中的節(jié)點(diǎn)，此次房地產(chǎn)“非典型的季節(jié)更迭”已成現(xiàn)實(shí)，但是可以肯定的是，房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)調(diào)整遠(yuǎn)未完成。
[現(xiàn)狀][背離]
“地王”頻現(xiàn)土地卻“量增價(jià)跌”
在土地拍賣會(huì)上，央企背景的地產(chǎn)公司“魅影”頻現(xiàn)，并多次充當(dāng)“黑馬”，分析人士認(rèn)為，“地王”現(xiàn)象重現(xiàn)，正說(shuō)明其他工業(yè)經(jīng)濟(jì)仍比較困難，大量的流動(dòng)性不敢進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，轉(zhuǎn)而借房地產(chǎn)市場(chǎng)走入投資領(lǐng)域。
流動(dòng)性的推動(dòng)，可以從央企背景公司頻頻中標(biāo)“地王”看出：在北京，中化方興以40.6億元的總額、1.45萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)競(jìng)得廣渠路15號(hào)地塊，成為北京樓市成交總價(jià)和樓面單價(jià)的“雙重地王”；在廈門，世茂房地產(chǎn)擊敗萬(wàn)科、紫金礦業(yè)等對(duì)手，以30.2億元的價(jià)格競(jìng)得一幅“地王”地塊，比底價(jià)高出約50%；在武漢，萬(wàn)科以7.27億獲武漢光谷24萬(wàn)平方米地塊，較起始價(jià)溢價(jià)九成，創(chuàng)下自今年上半年以來(lái)武漢土地市場(chǎng)居住類用地掛牌成交價(jià)新高。
而整體看，上半年土地價(jià)格走出的“量增價(jià)跌”行情，也再次印證了人們對(duì)房?jī)r(jià)“虛火”的判斷。國(guó)土部門公布的土地市場(chǎng)報(bào)告透露，今年上半年全國(guó)土地市場(chǎng)招拍掛出讓價(jià)款總額為3499.09億元，同比減少16.2%，而平均價(jià)格則下跌了28.4%。而且，全國(guó)105個(gè)監(jiān)測(cè)城市的平均地價(jià)水平依然處于下行通道，同比下降了0.88%。這與全國(guó)房?jī)r(jià)連續(xù)四個(gè)月上漲的現(xiàn)狀明顯背離。
售價(jià)一路走高，租價(jià)卻步入寒冬
理論上講，商品房?jī)r(jià)格變化應(yīng)與租金變化同步，但是，最新研究數(shù)據(jù)顯示，2004年至2008年，我國(guó)房?jī)r(jià)增幅高達(dá)6%到10%，而租金漲幅僅維持在2%上下。這種房?jī)r(jià)脫離房租的現(xiàn)象，說(shuō)明房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快，已經(jīng)不合理。。
某研究所對(duì)上海、杭州、北京、廣州、深圳等7個(gè)城市的普通商品住宅進(jìn)行了抽樣調(diào)查，調(diào)查顯示，一季度7城市普通住宅租金回報(bào)率除北京外均小于4%，低于香港、法國(guó)的多年復(fù)合租金回報(bào)率。而國(guó)際普遍認(rèn)為，一個(gè)健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)，租金回報(bào)率至少要達(dá)到5%。但如要恢復(fù)到5%的租金回報(bào)率，7城市房?jī)r(jià)平均下降幅度需達(dá)31.5%之巨。
[治理]
銀行已開始擔(dān)心泡沫
“當(dāng)前房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)中仍存在一定的泡沫與風(fēng)險(xiǎn)因素。”河北省某商業(yè)銀行信貸部門一位人士分析認(rèn)為，當(dāng)前5年期以上住房貸款利率在七折以后僅4.158%，處于歷史低位。一旦利率水平提高，如果到時(shí)候經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不能全面好轉(zhuǎn)，結(jié)果將是商業(yè)銀行壞賬水平迅速提升。
不僅如此，存量二套房貸利率也不如以前那么“堅(jiān)挺”，可能也助長(zhǎng)了樓市泡沫吹起。這位人士建議，在不改變政策基調(diào)的前提下，監(jiān)管部門應(yīng)對(duì)對(duì)貨幣政策進(jìn)行策略調(diào)整，如重啟央票正回購(gòu)，以防止可能出現(xiàn)的通貨膨脹預(yù)期。
在消費(fèi)者層面，“地王歸來(lái)”、“房?jī)r(jià)集體飆漲”、“全國(guó)各地排隊(duì)買房”的消息不時(shí)見諸報(bào)端。在看似火暴的樓市中，不少消費(fèi)者已經(jīng)開始忐忑，根據(jù)河北省一家房產(chǎn)網(wǎng)的有關(guān)調(diào)查，”近期準(zhǔn)備打算出手購(gòu)房”者明顯減少，而選擇“繼續(xù)觀望”的大大增多。
監(jiān)管悄然出手
事實(shí)上政策也在悄然、密集出手。7月14日，中國(guó)人民銀行以利率招標(biāo)方式開展正回購(gòu)操作，操作總量達(dá)1500億元。近日，各地銀監(jiān)局紛紛向下屬銀行系統(tǒng)發(fā)放《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》，《通知》明確表示，商業(yè)銀行未來(lái)對(duì)同一貸款人發(fā)放的二套房貸款，除規(guī)定的“改善型住房”可參照首套房目前二成首付、七折利率執(zhí)行外，其余所有貸款均執(zhí)行四成首付、1.1倍利率。
最新消息顯示，繼杭州、北京、深圳等地收緊二套房貸后，上海、成都兩地傳出消息，正式收緊二套房貸款政策。“樓市和股市會(huì)有合理化政策出臺(tái)。”清華大學(xué)世界經(jīng)濟(jì)研究中心主任李稻葵這樣預(yù)言。期待著給已有“高燒”前兆的樓市潑一瓢冷水。