本版采寫李玟廣侍玉寶
編者按：曾在去年步入下行通道的樓市，今年的走勢出乎了所有人的預(yù)料。一方面由于此輪房地產(chǎn)市場調(diào)整光景不長，同時在多種因素的刺激下，樓市上演了一場絕地大翻盤。藉此背景，開發(fā)商原來一些受人詬病的慣用“伎倆”，又重新活躍在當(dāng)下樓市。部分開發(fā)商捂盤惜售，坐地漲價，天價地王誕生······這些樓市火爆時期的場景如今都一一再現(xiàn)。
而在金融危機帶來的悲喜劇中，經(jīng)歷大起大落的某些房老板終于耐不住性子，有媒體報道，大塊吃肉、大碗喝酒、論秤分金銀，這疑似響馬獨有的派頭，以前僅在小說里方能窺見，如今在開發(fā)商身上找到了現(xiàn)實版本：為了慶祝今年上半年的驕人業(yè)績，不少開發(fā)商近期大擺慶功宴，獎金論袋子裝，明星照最紅的請。
關(guān)于這些略顯“猖狂”的做法，如果說輿論的反感還歸屬于開發(fā)商和購房者的心理博弈，那么，相關(guān)部門的近期舉措已經(jīng)釋放出明顯的信號：在經(jīng)濟形勢整體回暖的基調(diào)下，樓市已由“促進”轉(zhuǎn)向“穩(wěn)定”，政策的陽光肯定要照顧到絕大多數(shù)人身上，開發(fā)商稍不留神就會碰上風(fēng)險的暗礁。
本周《樓市研究院》結(jié)合當(dāng)前宏觀以及各地樓市背景，推出有關(guān)當(dāng)前房產(chǎn)政策的系列報道《后調(diào)控時代的樓市風(fēng)險》，以對成都市場有所警示和提醒。
市場回暖地王頻現(xiàn)
“瘋了！當(dāng)聽到中化方興舉起38.2億這個價格時，萬科的一位競拍者驚嘆道，他迅速在一張印有競價對手情況分析的紙上，寫上了中化-3字樣，像是就此判定中化方興就是最后的贏家。”
這是在6月30日北京國土資源局拍賣廳發(fā)生的一幕。但“瘋了”的價格并未就此止住。廣渠路15號地落槌一瞬，價格定在40.6億，地王誕生，泡沫四濺，周邊房價應(yīng)聲上漲。為了這塊地，潘石屹專門從中國銀行、招商銀行兩家銀行獲得了共計100億的授信額度，但因超出心理價位2.6億最終敗興而歸。幾天前，soho中國還與另外包括萬科、金地、保利、華遠(yuǎn)的八家大型房地產(chǎn)企業(yè)遭遇國家稅務(wù)總局的稅務(wù)稽查。
有人歡喜有人憂，地產(chǎn)江湖頗不風(fēng)平浪靜。潘總的諸意不順伴隨著國內(nèi)房產(chǎn)市場的一路高歌：國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年一至六月，全國商品房銷售面積三點四億平方米，同比增長超過三成，商品房銷售額一點五八萬億元人民幣，同比增長超過五成。伴隨著住房銷售市場的回暖，土地市場再度火爆。最近兩個多月，北京、上海、廣州、深圳等地“地王”頻現(xiàn)。
沉寂了一年多之后，中國樓市以始料不及的速度快速火熱。北京、上海等地房價飛漲，開發(fā)商“天價拿地”現(xiàn)象再度頻頻上演。業(yè)內(nèi)權(quán)威人士指出，當(dāng)前中國一線城市房地產(chǎn)泡沫正在形成，在宏觀經(jīng)濟尚未全面回暖之際，政府部門面臨巨大難題：既要發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)拉動經(jīng)濟的作用，又要平抑快速產(chǎn)生的房地產(chǎn)泡沫。
但隨著“地王”頻繁出現(xiàn)，以及二手房市場異?；鸨?，包括開發(fā)商和房主在內(nèi)的賣方心理價位不斷提升，使得消失一年多的捂盤現(xiàn)象再次出現(xiàn)。不少開發(fā)商再次開始采取暫緩或者停止銷售樓盤的手段，等待市場價格的走高，以換取更多的利潤。
新規(guī)出臺嚴(yán)禁捂盤
在此背景之上，最近的一則新聞“北京市建委約談15家開發(fā)商告誡捂盤惜售”立刻成為焦點，相關(guān)部門對于樓市的態(tài)度已經(jīng)比過去敏感，反應(yīng)速度也已經(jīng)更快。“被告誡的開發(fā)商必須對投訴問題進行解釋說明，同時明確整改辦法，在七日內(nèi)完成整改。”北京建委的一位負(fù)責(zé)人說，對于確實存在違法、違規(guī)行為的開發(fā)企業(yè)，一經(jīng)查實，將依法嚴(yán)肅查處，并會及時通過新聞媒體曝光。目前，對被查出有違法、違規(guī)問題的企業(yè)，有關(guān)部門正在進一步核實，一旦確認(rèn)將從快懲處，立刻予以曝光。
這位負(fù)責(zé)人還明確表示，專項整治將會依據(jù)投訴情況持續(xù)不斷地進行滾動式檢查，而且將加強執(zhí)法檢查的力量，不斷擴大檢查的范圍。根據(jù)市建委要求，可對違規(guī)房企和經(jīng)營管理者新的市場準(zhǔn)入資格加以限制或禁止。
有關(guān)事態(tài)的最新進展是，北京規(guī)定開發(fā)商未售房須公示價格防其捂盤惜售。算是連鎖反應(yīng)，上海日前出臺了新規(guī)，規(guī)定商品房的銷售方案須經(jīng)備案并在售樓場所予以公示；區(qū)縣房管部門則應(yīng)通過銷售方案備案和房地產(chǎn)登記等手段，制止開發(fā)商捂盤惜售。同時，還要求嚴(yán)格執(zhí)行“3萬平方米”規(guī)定，防止“少量多批”。上海市房管局重申，商品住房項目超過3萬平方米，確需分批預(yù)售的，每次申請預(yù)售面積不得少于3萬平方米。
可以看出，各地方政府對于樓市的非理性上漲已經(jīng)有了足夠的警醒，在金融危機的陰影下，片面的將賭注壓在地產(chǎn)行業(yè)所導(dǎo)致的非理性結(jié)構(gòu)極其脆弱。中國不動產(chǎn)研究中心最新報告稱，“在實體經(jīng)濟尚未復(fù)蘇的情況下，近期股市、樓市出現(xiàn)的回升跡象與流動性充裕和通脹預(yù)期的影響有很大關(guān)系。”知名財經(jīng)評論人牛刀也表示，在今年房價節(jié)節(jié)攀高的誘導(dǎo)下，不少地區(qū)房地產(chǎn)投機氣氛非常濃厚，在部分城市，樓市上半年的換手率已經(jīng)達(dá)到70%，超過日本房地產(chǎn)泡沫前的水平。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人7月15日表示，針對目前房地產(chǎn)市場運行的情況，下一步將重點加強對北京、上海、深圳、廣州、杭州等熱點城市房地產(chǎn)市場新情況和新問題的分析和指導(dǎo)，督促其加強供需雙向調(diào)節(jié)，嚴(yán)格執(zhí)行個人購房貸款政策，著力穩(wěn)定房價，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
捂盤惜售來自趨勢誤判？
雖然北京已明令禁止開發(fā)商捂盤惜售，但目前仍未公開其約談的15家開發(fā)商具體是哪些公司。在網(wǎng)上流傳的一份被舉報捂盤而被建委約談的開發(fā)商名單中，不乏保利、北辰萬通、華潤這種大型房地產(chǎn)開發(fā)公司。而捂盤代表開發(fā)商對市場偏樂觀的預(yù)判，可見當(dāng)前不少開發(fā)商對未來已經(jīng)一片樂觀。
知名財經(jīng)評論員陳真誠向《成都晚報》表示，捂盤惜售意味著開發(fā)商對市場偏樂觀的預(yù)判，但這種預(yù)判在當(dāng)前的形勢下卻很可能是誤判。陳認(rèn)為，09年國內(nèi)房產(chǎn)市場的回暖，首先來自于剛性需求的釋放，但最近的熱銷則是投資者對資產(chǎn)價格重估的判斷，以及通脹預(yù)期所帶來的投資性需求，但從對通脹問題的謹(jǐn)慎態(tài)度看，國家的政策在下半年有可能轉(zhuǎn)向“收緊”。而正略鈞策管理咨詢公司合伙人薛迥文之前在接受某財經(jīng)媒體采訪時表示，這些支撐此輪熱播行情的需求總會釋放完畢，新的需求增長可能會面臨更長的時間。而每一輪房價的上漲，都會消滅潛在的需求者。
在筆者接觸的成都一些樓盤的銷售經(jīng)理也認(rèn)為，現(xiàn)在房價的上漲缺乏支撐。對中小戶型的剛性需求是在樓市長達(dá)半年的觀望期中積累而后釋放的。但決定人們購房的重要因素--收入，2009年上半年并沒有顯著的增加，這必將影響房屋的購買行為。
投資性的需求對樓市支撐力能持續(xù)多久？多數(shù)業(yè)內(nèi)人士都認(rèn)為這有賴于國家的金融政策以及國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟環(huán)境的走勢。一個不確定性的因素是，下半年主管部門是否會收緊流動性。
機構(gòu)對后市判斷存在分歧。中金公司的研究報告表示，中國短期內(nèi)仍將保持寬松貨幣政策，直至年底的中央經(jīng)濟工作會議才有可能初步釋放政策調(diào)整的信號。另一些機構(gòu)和經(jīng)濟學(xué)家認(rèn)為，短期內(nèi)適度寬松的貨幣政策很可能延續(xù)，真正的調(diào)整最有可能在四季度出現(xiàn)，在此之前信貸政策的收緊也只是一些微調(diào)。
但絕大多數(shù)專家、業(yè)內(nèi)人士以及開發(fā)商人以驚人相似的口吻稱，房價會漲。
一直關(guān)注各個城市成交量與房價走勢的虎杰投資公司首席分析員張寅之前對《21世紀(jì)經(jīng)濟報道》表示，這一輪房價的上漲主要是由北京等一線城市帶動的，成交量的放大在上海最為明顯。并不是所有城市的房價都出現(xiàn)了大幅上漲的情況。他認(rèn)為：如果北京的房價開始有所調(diào)整，上海的交易量開始持續(xù)下降，則宣告這一輪反彈將告一段落。
增加供應(yīng)為調(diào)整之道
中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌日前接受記者采訪時表示，“樓市投資需求的突然釋放，實際上是財富階層的資金轉(zhuǎn)移”。顧云昌認(rèn)為，現(xiàn)在銀行存款在下降，央行在快速釋放流動性，加上對通貨膨脹的預(yù)期，企業(yè)及財富階層都在為資金尋求出口，其中大量資金進入了房地產(chǎn)市場。
2004年以后，除去年住房需求萎縮外，中國樓市一直處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，尤其是2007年更加嚴(yán)重。今年三月份開始，相對旺盛的需求，住宅供應(yīng)顯得不足。
分析原因，顧云昌認(rèn)為，主要與土地供應(yīng)有關(guān)，一些重點城市的土地供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上住房的銷售速度。這與土地供應(yīng)的渠道和方法，與整個土地市場的緊缺有關(guān)，再加上各地拆遷難度加大，土地供應(yīng)速度較慢，與旺盛的需求不相適應(yīng)。
“解決的辦法就是放大供應(yīng)量，縮小需求。”顧云昌說，當(dāng)前應(yīng)增加土地供應(yīng)量和房地產(chǎn)開發(fā)的投資，加大金融對房地產(chǎn)投資的支持，但不是對購買力，尤其是對購買二套房以上的支持。
“既需要房地產(chǎn)業(yè)拉動經(jīng)濟增長，同時又要減少新的泡沫產(chǎn)生，這是擺在我們面前很大很大的難題。”顧云昌說，一些熱點城市正在產(chǎn)生新的泡沫，但是不能控制房地產(chǎn)投資，與其它行業(yè)不同的是，房地產(chǎn)業(yè)不存在產(chǎn)能過剩。只有供大于求，房價才能平穩(wěn)下來。